Investimenti immobiliari e infrastrutture: perché torna il “tangibile”
In un mercato che cambia rapidamente, il mattone – fisico o infrastrutturale – torna ad attrarre investitori privati, family office e player istituzionali. Real estate e infrastrutture emergono come strumenti di stabilità e protezione. La conferma arriva dalla tavola “Infrastrutture e real estate: il ritorno dell’investimento tangibile” del Wealth Management Summit 2025 di We Wealth.
Dondi (Patrigest – Gruppo Gabetti): casa, liquidità del mercato e nuove asset class
La casa resta un pilastro, ma occhio ai valori “gonfiati”
“L’elemento immobiliare nella ricchezza delle famiglie è una costante”, spiega Luca Dondi dall’Orologio (Patrigest – Gruppo Gabetti), richiamando il radicamento culturale nella casa, considerata come un bene rifugio. Ma avverte: “Spesso all’immobiliare si tende a dare un valore più percepito che reale”, un atteggiamento che alimenta la ricerca di sicurezza in un contesto incerto. E la domanda resta forte: “Un milione di famiglie è stabilmente alla ricerca di un miglioramento abitativo che passi per la proprietà, anche aumentando l’indebitamento”.
Ma non tutto il mercato si muove allo stesso modo. “Il mercato non è ovunque liquido – avverte Dondi – La possibilità di uscire dall’investimento cambia molto a livello territoriale, così come la correttezza delle valutazioni. Nei territori meno liquidi, serve una selezione più accurata degli asset”.
Real estate: nuove asset class e opportunità di diversificazione
Sul fronte del real estate corporate, però, il quadro è più dinamico. “Nel 2024 siamo oltre i 10 miliardi investiti”, un livello che avvicina l’Italia agli standard europei pur lasciando margini di crescita. Le sfide restano due: “C’è ancora un’eccessiva concentrazione su poche asset class e un focus troppo marcato su Roma, Milano e poche altre città”.
Le opportunità però non mancano. “Il living in locazione rappresenta una straordinaria opportunità perché il fabbisogno è enorme” sottolinea Dondi, che, a questo, affianca poi “strutture assistenziali, data center e anche sport e wellness, asset class che potrebbero ampliare la diversificazione e la dimensione del mercato”.
Cagnola (Cagnola & Associati): Milano, rischi legali e inchiesta urbanistica
L’inchiesta urbanistica: 120 cantieri e troppe norme in conflitto
A far luce sui rischi giuridici connessi alle operazioni immobiliari è Fabio Cagnola (Cagnola & Associati), che richiama l’attenzione sull’inchiesta urbanistica milanese. “Parliamo di oltre 120 nuovi complessi edilizi coinvolti, non di una mansarda abusiva. Qui il tema è l’assoluta incertezza normativa”, spiega l’avvocato.
La radice del problema è la sovrapposizione tra norme statali e regionali. “L’articolo 41 della legge del 1942 prevede un piano attuativo per edifici sopra certe dimensioni – ricorda – Ma la legge regionale lombarda n.12 del 2005 deroga a quell’obbligo in presenza di determinate condizioni, interpretazione poi confermata anche dal Comune di Milano con una circolare del 2023, dopo sospesa”. Da qui il conflitto: “È necessario il piano attuativo? La Procura dice sì; i costruttori e alcune pronunce amministrative dicono no”, spiega l’avvocato.
Il secondo nodo riguarda il titolo edilizio. “Quando si demolisce e si ristruttura basta la Scia o serve il permesso di costruire?”, si domanda Cagnola, ricordando che “la Scia è una segnalazione certificata di inizio attività, mentre il permesso di costruire è un atto amministrativo più complesso”.
Il caso via Stresa e il rischio confisca anche per i terzi
La vicenda pilota è quella di via Stresa, a Milano. E le conseguenze potenziali sono pesanti:
“In caso di condanna di reati edilizi, è prevista la confisca degli immobili abusivamente costruiti o delle aree abusivamente lottizzate – ammonisce Cagnola – e purtroppo la confisca si applica anche ai terzi acquirenti, se non ritenuti in buona fede”.
Il giurista invoca poi un chiarimento normativo: “Prima ancora che in sede giudiziaria, la vicenda va risolta in sede legislativa”, dice ricordando che in Senato esiste un lavoro preparatorio. “Oggi gli operatori si muovono sulle sabbie mobili: servono limiti chiari”, conclude Cagnola.
Forattini (Swiss Life Am): private equity e infrastrutture, Italia “serbatoio di opportunità”
Infrastrutture, cresce il segmento value-add: stabilità e protezione dall’inflazione
Accanto al mattone tradizionale, cresce l’interesse verso infrastrutture capaci di offrire rendimento stabile e decorrelazione. Lo sottolinea Carlo Forattini (Swiss Life Asset Managers), ricordando che “l’infrastruttura non è un settore, ma un’asset class, che al suo interno comprende poi diversi settori” e che “le infrastrutture hanno offerto cash yield del 6-7%, proteggendo negli ultimi anni contro l’inflazione”.
All’interno di questo scenario si sta imponendo il segmento value-add, sempre più richiesto dagli investitori istituzionali.
Degli esempi concreti di infrastrutture value-add? “Noi abbiamo investito in una piattaforma di cliniche di radiologia diagnostica, in una società che affitta container ed edifici modulari prefabbricati, in un operatore che gestisce una flotta di elicotteri per elisoccorso e, infine, in Planet Farms, attiva nell’agricoltura verticale indoor”, dichiara Forattini. Un ventaglio di investimenti che ben rappresenta la natura value-add della strategia, su cui Swiss Life Am si muove con un target di rendimento del 17%. La domanda degli investitori è chiara: “Stessi tratti difensivi delle infrastrutture tradizionali, ma con orizzonti temporali più brevi (5-10 anni) e ritorni più elevati”.
L’Italia come mercato di opportunità concrete
Quanto alle opportunità, “l’Italia è stata un serbatoio inaspettato di opportunità”, precisa Forattini, anche perché molti processi competitivi risultano “meno popolati rispetto a Germania o Francia”. Un contesto che premia chi sa adottare un approccio costruttivo con gli imprenditori, superando l’immagine dei “fondi avvoltoi” e costruendo partnership di lungo periodo.
Borgonovo (Yeldo): Il private debt come leva di finanziamento
Private credit in crescita dopo la stretta bancaria
Antonio Borgonovo (Yeldo) evidenzia il ruolo crescente del private credit nel real estate. “Negli ultimi anni si è parlato molto della golden era del private credit”, osserva, ricordando che oggi “i grandi asset manager del private equity sono diventati prevalentemente private credit manager”.
La ragione è strutturale: l’accesso al credito bancario è più complesso e cresce la domanda di capitale alternativo.
Nel caso di Yeldo, il focus è sul private credit asset backed da progetti immobiliari, uno strumento che combina rendimento e protezione. “Un prodotto di fixed income che genera un rendimento stabile, decorrelato e diversificato, con la sicurezza di un collaterale reale il cui valore, se l’operazione è ben strutturata, è superiore all’esposizione finanziaria”, spiega Borgonovo.
Durate brevi e collaterale forte: la formula vincente
Per il wealth management, il nodo è la liquidità. “Gli investitori devono evitare esposizioni troppo lunghe. Il nostro modello, con investimenti di durata media sotto i 2 anni e mezzo, risponde a questa esigenza”, afferma Borgonovo.
Un’altra leva è la compatibilità con i nuovi fondi evergreen e open-ended: “Strumenti adatti alla clientela privata perché coniugano rendimento e flessibilità”, precisa Borgonovo.
Che poi segnala una fascia di mercato molto interessante e poco servita: “Le operazioni immobiliari tra i 10 e i 50 milioni: troppo grandi per un club deal, ma troppo piccole per i grandi fondi internazionali”. Qui si posiziona Yeldo: “C’è tanta domanda e poca offerta. E questo gap permette di ottenere rendimenti low double digit con garanzie di collaterale reale, spesso anche due volte superiori all’esposizione finanziaria”.
Molinari (Withers): tutela legale, fiscalità e trust, la complessità come valore
La complessità normativa e l’inadeguatezza dell’LLC in Italia
Il ritorno al tangibile richiede un impianto giuridico solido. A ricordarlo è Filippo Molinari (Withers), che parte da un concetto chiave: la complessità. “Una complessità su tre livelli: operativa, perché spiegare le dinamiche del real estate italiano a investitori esteri non è semplice; normativa, come la verifica della reciprocità prevista dalle preleggi; fiscale, perché il fattore fiscale non deve trainare un’operazione, ma va sempre studiato con attenzione”.
A ciò, si aggiungono le implicazioni degli investimenti che attraversano più giurisdizioni. “Con i soggetti internazionali ci troviamo spesso davanti non solo a operazioni immobiliari tradizionali, ma anche a passion asset e scelte di godimento personale”, osserva Molinari.
Da qui la necessità di evitare automatismi importati da altri ordinamenti. “A un investitore americano capita di dover spiegare che l’Llc (Limited liability company, ndr), che negli Usa funziona benissimo, in Italia non è il veicolo giusto”.
L’uso di una società può creare problemi. “Se la società è estera – prosegue – c’è il rischio di alterazione della residenza fiscale; se è italiana, si applica la disciplina delle società di comodo, che è sfavorevole”. Senza dimenticare “la tassazione dell’utilizzo dell’immobile come benefit in kind e l’imposizione sulle plusvalenze”.
Per questo, in molti casi, “l’acquisto personale resta la soluzione più efficiente: le transfer taxes si calcolano sul valore catastale, molto più basso di quello di mercato, e dopo 5 anni non c’è tassazione sulla plusvalenza”.
Il trust come strumento di protezione e passaggio generazionale
Molinari richiama infine uno strumento centrale per la clientela internazionale: “Il trust si concilia bene tra asset protection e wealth planning. L’Italia è ormai una trust friendly jurisdiction. Se costruito correttamente, il trust protegge da eventuali attacchi dei creditori e garantisce un’efficienza fiscale utile soprattutto in ottica di passaggio generazionale”.
Conclusioni: una parola per il futuro del tangibile
In una parola, qual è oggi il vero valore dell’investimento tangibile in real estate e infrastrutture?
«Consapevolezza» (Dondi).
«Stabilità» (Borgonovo)
«Decorrelazione» (Forattini)
«Garanzia prospettica» (Cagnola)
«Legacy» (Molinari)
Cinque parole che tracciano una stessa direzione: il tangibile è strumento di valore, protezione e progetto.
Per rivivere l’intera tavola rotonda, basta guardare il video sotto:
