Nell’estate 2025, Milano, la “capitale italiana dell’immobiliare”, è finita al centro di una delle inchieste urbanistiche più vaste degli ultimi decenni. Diversi cantieri sono stati bloccati e diversi progetti simbolo sono finiti sotto la lente della magistratura: uno shock giudiziario che ha sollevato dubbi profondi sulla trasparenza dei processi autorizzativi e sull’equilibrio tra pubblico e privato nella trasformazione urbana.
Se da un lato l’indagine ha aperto un necessario confronto sulla governance delle città, dall’altro ha gettato un’ombra sul mercato immobiliare, cuore pulsante degli investimenti nazionali ed esteri.
La domanda che tutti ora si fanno è una: quanto inciderà questa vicenda sulla fiducia nel mattone, sul flusso di capitali internazionali e sulla capacità di Milano – e dell’Italia – di restare attrattiva?
We Wealth lo ha chiesto a diversi operatori del settore.
Investitori più prudenti e rischio “wait-and-see”
“L’inchiesta urbanistica di Milano ha inevitabilmente sollevato interrogativi sull’attrattività del mercato immobiliare italiano, soprattutto agli occhi degli investitori internazionali. Nel breve periodo ci aspettiamo un atteggiamento più prudente, in particolare sugli sviluppi residenziali e sulle operazioni di rigenerazione urbana milanesi: il tema non è tanto quello dei fondamentali – che restano solidi – quanto piuttosto la percezione di opacità regolatoria e il timore di tempi autorizzativi più lunghi. È un effetto reputazionale che rischia di tradursi in una fase di “wait-and-see”, con slittamento delle operazioni già in pipeline e una maggiore selettività sul nuovo”, ha spiegato Luca Dondi Dall’Orologio, ad di Patrigest (gruppo Gabetti).
“Quello che è accaduto incide sulla fiducia di investitori italiani ed esteri, che potrebbero decidere di indirizzare il loro interesse su altre città italiane o straniere”, ha aggiunto Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che ha ricordato che “gli investitori sono sempre stati attenti al quadro normativo in cui operare” e che “la certezza da questo punto di vista è una spinta a farlo con sicurezza”, un tema particolarmente sensibile per gli operatori stranieri.
Prezzi delle case e compravendite: le previsioni
Quali sono le previsioni per fine anno? Nonostante il contesto di mercato, gli operatori parlano di un quadro generale che continua a essere positivo per il settore real estate italiano. “Per la seconda parte dell’anno, le nostre previsioni si confermano positive, con una stima di chiusura di circa 121.000 transazioni nelle 10 città principali (+3,6% rispetto al 2024) e un aumento dei prezzi dell’1,8% circa”, ha risposto Dondi.
Di avviso simile anche Megliola, che vede un mercato immobiliare italiano ancora dinamico in termini di prezzi e locazioni. “Nel 2025, ci aspettiamo una crescita dei prezzi tra il 3 e il 5% e le compravendite intorno a 750 mila”, ha dichiarato la responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa.
Milano: domanda forte, ma nuovi cantieri in rallentamento
Ma Dondi e Megliola non sono gli unici. “Nel complesso, non ci aspettiamo un impatto negativo sui prezzi: la domanda abitativa a Milano resta molto elevata e, anzi, nei prossimi mesi potremmo assistere a una minore disponibilità di nuovi immobili, con conseguenti difficoltà nel reperire le soluzioni più richieste, sia come abitazione principale sia come investimento. Questa situazione, tuttavia, è circoscritta al contesto milanese: non vediamo effetti a cascata né sulle altre città italiane né sul resto della Lombardia. Non ci attendiamo quindi una contrazione delle compravendite, se non per la riduzione dell’offerta legata all’assenza di parte del nuovo prodotto sul mercato”, ha proseguito Fabio Guglielmi, consigliere delegato di Grimaldi Immobiliare.
Che poi ha puntualizzato: “È importante distinguere tra mercato del nuovo e dell’usato, perché l’inchiesta riguarda esclusivamente i palazzi di nuova costruzione”.
La domanda si sposta: usato ristrutturato e mercati alternativi
Per Flavio Angeletti, managing director di Santandrea (gruppo Gabetti), l’impatto delle recenti inchieste urbanistiche potrebbe, infatti, determinare una ricomposizione della domanda più che un suo ridimensionamento. “Da un lato, una parte della domanda domestica potrebbe orientarsi verso l’usato ristrutturato o da ristrutturare, percepito come alternativa meno esposta a possibili rallentamenti autorizzativi, dall’altro, la domanda internazionale, abituata a prodotti “chiavi in mano” con amenities e finiture di standard elevato, potrebbe incontrare difficoltà a reperire soluzioni comparabili agli standard delle nuove costruzioni nell’usato milanese – ha spiegato Angeletti – Questo potrebbe spingere alcuni investitori a guardare oltre Milano, privilegiando mercati emergenti o secondari che offrono nuove opportunità”.
Dove comprano gli stranieri: Milano, Roma, Bologna ma anche Como e laghi
In generale, Megliola ha parlato di un interesse in crescita da parte di acquirenti stranieri (americani, francesi, inglesi, sudamericani, Europa del Nord e dell’Est) che stanno comprando per investimento in diverse metropoli italiane, tra cui Bologna, Roma, Genova, Torino, Milano, Palermo, Bergamo, Trieste.
“Inoltre, gli stranieri che comprano la casa per utilizzo diretto spesso si rivolgono al segmento di pregio”, ha detto la responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che ha aggiunto che c’è interesse anche per “le località turistiche e quelle universitarie (Perugia, Torino, Bergamo, Firenze, Aosta per citarne alcune). In particolare, in alcune metropoli come Torino, Milano, Roma e Palermo si registra un aumento di affitti a studenti in arrivo da altre nazioni”.
Inoltre, anche se Milano rimane il punto di riferimento internazionale, “gli investitori stranieri potrebbero guardare anche a mercati alternativi come Como (nuova location del lusso), il Lago Maggiore e città ben collegate come Torino, Bergamo, Brescia e Bologna, mantenendo sempre un focus sulla qualità del tessuto urbano e connettività”, ha aggiunto Angeletti.
Nuove costruzioni, rigenerazione urbana e i settori più resilienti
In conclusione, il segmento delle nuove costruzioni è certamente quello oggi più esposto alle incertezze, soprattutto a Milano, seguito dalla rigenerazione urbana, che resta il motore della creazione di valore ma oggi soffre un’incognita sui tempi.
“Più resiliente il comparto direzionale, dove la domanda di uffici prime ed Esg-ready resta solida: nel primo semestre il settore ha raccolto quasi un miliardo di euro, con Milano che assorbe ancora il 62% dei capitali – ha detto Dondi – Ancora più dinamici risultano l’hospitality e il retail, entrambi sopra 1,2 miliardi di investimenti, ai massimi pluriennali, con operazioni di rilievo a Capri, sul Lago di Como, in via Tornabuoni a Firenze e a Cordusio a Milano. Anche la logistica mantiene un trend positivo, con circa 700 milioni investiti (+16% su base annua), soprattutto su asset moderni e sostenibili, mentre l’healthcare si conferma un settore con prospettive interessanti per il futuro, dettate da dinamiche correlate ad aspetti sociodemografici quali l’invecchiamento della popolazione”.
(Articolo tratto dal magazine n. 83 di We Wealth)
