Per anni la provenienza donativa degli immobili è stata percepita come un marchio difficile da gestire: valori più bassi, acquirenti diffidenti, banche prudenti nel concedere mutui o nel prendere il bene a garanzia.
Il motivo era noto ai professionisti: la possibilità per il legittimario leso di esercitare l’azione di restituzione e riprendersi il bene anche dalle mani di un terzo del tutto estraneo ai conflitti familiari.
Con l’approvazione dell’articolo 44 del Ddl Semplificazioni 2025 lo scenario cambia in modo significativo. Il legislatore sceglie di rafforzare la certezza dei traffici giuridici e di rivedere il modo in cui viene protetta la quota di legittima.
Dalla restituzione al credito: cosa cambia per gli immobili donati
Il punto chiave della riforma è il superamento, nella pratica, dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti a titolo oneroso.
Fino a oggi il legittimario che non trovava beni sufficienti nel patrimonio del donatario poteva “seguire” l’immobile e chiederne la restituzione a chi lo aveva acquistato, oppure il pagamento di una somma equivalente. Di fatto, l’acquirente si esponeva al rischio di perdere la proprietà o di dover pagare due volte: al venditore e, in parte, al legittimario.
Con le nuove regole l’impostazione cambia, chi compra a titolo oneroso un bene di provenienza donativa, rispettate le condizioni di legge, non è più esposto alla restituzione del bene, il legittimario conserva il proprio diritto, ma questo si traduce in un credito di valore da far valere nei confronti del donatario, il rischio di insolvenza non grava più sul mercato (acquirente, banca, investitori), ma rimane all’interno della famiglia, nella relazione tra legittimario e donatario.
In altre parole, la tutela non è più fondata sul bene in sé, bensì sulla capacità patrimoniale di chi ha ricevuto la donazione.
Come cambia il mercato immobiliare: vendite, mutui e garanzie
Per il mercato immobiliare l’impatto è immediato, infatti gli immobili di provenienza donativa recuperano piena commerciabilità e gli istituti di credito possono considerare questi beni più serenamente bancabili. Vengono meno, almeno in larga parte, la necessità e i costi di coperture assicurative nate per neutralizzare il rischio legato all’azione di restituzione.
Per i family office, gli imprenditori e i detentori di grandi patrimoni, questo significa poter rimettere in circolo immobili che finora erano di fatto “congelati” e usare con maggiore libertà la donazione all’interno di progetti di riassetto patrimoniale. Ma la cosa davvero d’impatto è che si potranno programmare operazioni di liquidità (vendite, leverage, rifinanziamenti) senza lo stesso livello di frizione giuridica.La riforma, quindi incide sulla velocità di circolazione del patrimonio immobiliare familiare.
Trust e donazioni: cosa cambia per la pianificazione patrimoniale
Il nuovo contesto è interessante anche per gli strumenti più avanzati di wealth planning, a partire dal trust.
In molte strutture operative, l’apporto di immobili in trust veniva percepito dal mercato con le stesse cautele riservate alle donazioni dirette, proprio per i possibili riflessi sulle pretese dei legittimari. Le nuove regole riducono questo elemento di incertezza: il trustee che aliena un bene a terzi, nel rispetto dei presupposti di legge, può offrire un acquisto che non rischia di essere rimesso in discussione con una domanda di restituzione.
Il trust conferma così il proprio ruolo di strumento di segregazione e protezione del patrimonio e veicolo di gestione attiva, capace di comprare, vendere, ristrutturare e rifinanziare gli asset immobiliari senza l’ombra costante di una futura azione reale.
Cosa cambia davvero per famiglie, consulenti e patrimoni
La nuova disciplina invita a rivedere alcune abitudini consolidate:
- Donazioni e atti gratuiti
Non sono più da considerare automaticamente come un ostacolo alla commerciabilità futura del bene. Rientrano a pieno titolo tra gli strumenti “normali” di trasmissione e redistribuzione della ricchezza familiare. - Analisi del rischio legittimario
Il focus si sposta dal bene al soggetto: diventa centrale la valutazione della solidità del donatario, della struttura complessiva del patrimonio e della sostenibilità dei crediti potenziali dei legittimari. - Revisione dei dossier immobiliari
Per molte famiglie può essere il momento di riaprire fascicoli rimasti fermi per anni: immobili mai messi sul mercato perché “donati”, linee di credito non sviluppate, progetti di riassetto frenati dal timore di contenziosi futuri.
Conclusioni: una riforma che cambia la circolazione degli immobili donati
La riforma introdotta dal Ddl Semplificazioni 2025 segna l’ingresso in una fase diversa per la successione e la gestione del patrimonio immobiliare.
Per chi si occupa di consulenza patrimoniale, il messaggio è chiaro: è il momento di ripensare le strategie, rileggere gli strumenti già in uso – donazioni, trust, holding – e costruire progetti che sfruttino un contesto normativo più favorevole alla circolazione dei beni e alla gestione dinamica della ricchezza.
Il prossimo argine potrà essere la “quota di legittima”?
