La Toscana continua ad attrarre investitori stranieri come poche altre regioni in Europa. A trainare il mercato sono la qualità della vita, l’offerta culturale, l’accessibilità (due aeroporti internazionali a Pisa e Firenze) e un patrimonio immobiliare unico al mondo. Ma a spingere l’interesse ci sono anche dinamiche concrete: prezzi in salita, domanda solida, incentivi fiscali e un’offerta sempre più scarsa.
“Il nostro ufficio vende circa il 95% degli immobili a clienti stranieri. Una tendenza leggermente superiore a gran parte degli altri nostri uffici in Italia, dove il trend è comunque elevato e si attesta intorno all’80%”, afferma Alessandro Deghè, ceo di Serimm Srl, partner italiano di Knight Frank Llp.
Chi compra e dove: i nuovi flussi internazionali
I compratori più attivi arrivano da Germania, Benelux, Scandinavia, Regno Unito e Stati Uniti. Negli ultimi anni, si sono aggiunti in modo significativo anche francesi e svizzeri.
“Gli americani sono aumentati dopo le elezioni di Trump, anche se non c’è stata l’ondata di cui si parla spesso. Comprano soprattutto nell’area di Firenze e del Chianti, mentre nel nord-ovest della Toscana troviamo più nord-europei”, spiega Deghè.
“La Toscana resta il mercato più forte in Italia per l’acquisto di seconde case da parte di stranieri. Il Lago di Como è sicuramente molto vivace in questo momento, ma parliamo di un’area molto più piccola rispetto alla Toscana. Se guardiamo ai numeri complessivi, la domanda per la Toscana è decisamente superiore”, prosegue l’esperto
Prezzi in crescita: Lucca guida il mercato immobiliare della Toscana
Negli ultimi cinque anni, i prezzi sono saliti in modo importante:
• Lucca +27%
• Firenze +24/25%
• Siena: crescita più contenuta, perché più distante dagli aeroporti, ma tutta la zona si è rivalutata nel post-Covid, quando gli acquirenti erano interessati a comprare casa in campagna, lotano dalle grandi città.
• Forte dei Marmi stabile ma con valori che hanno raggiunti livelli molto alti; qui infatti i prezzi sono arrivati a toccare i 25-35.000 €/mq.
“A Lucca, una proprietà ristrutturata di alto livello oggi vale in media tra i 7.000 e i 7.500 €/mq. È un valore medio tra immobili nel centro storico e in campagna, dove si può arrivare anche oltre. Firenze è intorno ai 13.000 €/mq, la Val d’Orcia attorno ai 5.000 €/mq”, sottolinea Deghè.
A fare da traino anche zone meno scontate come la collina dietro la Versilia, il Bolgherese e la costa sud fino all’Argentario, dove domina la richiesta di casolari con vista mare e ville storiche.
Cosa cercano gli stranieri: lifestyle e valore storico
“La maggior parte dei nostri clienti compra per lifestyle: vogliono una seconda casa dove si vive bene, si mangia bene, ci si arriva facilmente e si respira cultura. Spesso cercano proprietà storiche, dal 1400 all’800, anche in centri storici, oppure casali ristrutturati immersi nella natura”, racconta Deghè.
La domanda non è solo per le vacanze. Alcuni investitori approfittano della flat tax da 200.000 € all’anno, pensata per i grandi patrimoni elevati che si trasferiscono in Italia.
“Abbiamo visto arrivare clienti anche dal Regno Unito dopo le modifiche alla Res non dom. Ma l’interesse per l’Italia è globale”, precisa.
Acquisti e rendimenti: occhio alla rivalutazione, non al reddito
Chi compra in Toscana non cerca un rendimento immediato.
“Solo il 40-50% affitta la casa, spesso solo per coprire i costi di gestione. Non si compra per mettere a reddito: gli acquirenti stranieri vogliono godersi l’immobile e magari rivalutarlo nel lungo termine. Valutano attentamente quanto investire in ristrutturazioni per non trovarsi in perdita al momento della vendita, anche tra 10 anni.”
Il valore di immobili più più gettonati? Dipende dalla zona:
• Firenze e Chianti: 4-6 milioni di euro
• Lucca e Val d’Orcia: 2-4 milioni
• Zona costiera e collinare nord-ovest: 2-3 milioni
Toscana vs. resto d’Europa: prezzi ancora competitivi
“Rispetto ad altre piazze internazionali, l’Italia è ancora a buon mercato. La Costa Azzurra è decisamente più cara, le Baleari sono allineate (con eccezioni), l’Algarve è ancora leggermente più economica, ma la Toscana offre un equilibrio ideale tra valore e qualità della vita”, illustra Deghè.
Le sfide per chi compra dall’estero?
“Per un cliente straniero, il processo di acquisto può sembrare complicato: tra due diligence, notai, vincoli paesaggistici o agricoli e normative che cambiano da caso a caso. Ma noi offriamo una consulenza totale, li accompagniamo per mano fino al rogito”, prosegue il ceo di Serimm Srl, partner italiano di Knight Frank.
Le spese di acquisto, in media, oscillano tra il 10-12% del valore dell’immobile (inclusi notaio, tasse, costi di agenzia e due diligence). Un aspetto interessante, che rappresenta un vantaggio fiscale rispetto ad altri Paesi europei, è che dopo cinque anni dall’acquisto non si pagano plusvalenze in caso di rivendita.
Il futuro? Pochi immobili, molta domanda
“C’è poco in vendita e questo tiene su i prezzi. Lo scorso anno nella mia zona, i valori immobiliari sono saliti del 6% e mi stupirei se non accadesse lo stesso anche quest’anno. La Toscana ha una domanda solida e una proposta di valore ineguagliabile”, aggiunge Deghè.
Tra arte, natura, cultura, enogastronomia, mare e colline, la Toscana è oggi una delle regioni europee più ambite per vivere e investire.
“Lifestyle, accessibilità, diversità del territorio e stabilità politica: ecco perché chi ha mezzi e visione continua a scegliere la Toscana”, conclude l’esperto.
(Nella foto di apertura: Photo Credits Serimm Srl – partner italiano di Knight Frank – Villa Boccella, Lucca, Toscana)
