Gli investimenti immobiliari continuano a essere al centro dell’attenzione degli italiani, specialmente in un contesto in cui i Btp a 10 anni rendono circa il 3,6% lordo. Meglio comprare case, uffici, box o negozi da mettere a reddito? E quanto potrebbe rendere un investimento di questo tipo all’interno del settore immobiliare?
La risposta arriva dall’ultimo studio di idealista, secondo il quale – analizzando gli investimento nel mercato immobiliare italiano – i negozi si confermano l’investimento più redditizio (12,4%), davanti agli uffici (12%) e alla casa (9,8%), con i box auto (8,2%) che registrano l’incremento più significativo degli ultimi 12 mesi.
Case, negozi e uffici: rendimenti a confronto
Stando agli ultimi dati, la redditività lorda dell’acquisto di una casa da destinare alla locazione è aumentata nel 2° trimestre del 2025, attestandosi al 9,8%, rispetto al 9,3% registrato alla fine della primavera dello scorso anno, oltre il doppio rispetto a quella dei Btp a 10 anni, i cui rendimenti si sono attestati poco sopra i 3,5 punti percentuali (3,6%).
Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare la redditività lorda, i locali commerciali (negozi) si confermano gli investimenti immobiliari più redditizi. Acquistare un negozio in Italia per affittarlo offre una redditività lorda del 12,4%, in aumento rispetto al 12% di dodici mesi fa.
Gli uffici offrono un rendimento del 12% (contro il 9,9% di un anno fa), mentre nel caso dei garage la redditività si attesta all’8,2%, in aumento rispetto al 7,6% di giugno 2024.
Mercato residenziale: l’impatto degli affitti brevi su prezzi e rendimenti
Ovviamente, il rendimento del 9,8% del settore residenziale è una media, ottenuta mettendo in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare la redditività lorda.
“Il rendimento monstre del residenziale è molto legato a vari fattori, soprattutto alla diffusione degli affitti brevi che ha assottigliato l’offerta per quanto riguarda gli affitti standard. E questo ha fatto lievitare i prezzi oltre misura, determinando poi l’aumento dei rendimenti d’affitto nel settore – ha spiegato Vincenzo de Tommaso, di idealista – Se poi andiamo ad analizzare i vari mercati, sempre in ottica di investimenti, questi rendimenti sono più striminziti in mercati più grandi e più appetibili da parte degli investitori, come ad esempio Milano o altre città importanti come Napoli, Roma e Torino, dove comunque i rendimenti sono molto appetitosi. Questo è dovuto al fatto che nelle principali città italiane l’elevato prezzo delle abitazioni compensa un po’ i canoni richiesti per l’affitto, pur essendo in queste città altissimi, dando un rendimento più basso”.
Vale sempre la regola, anche per gli immobili, che più alto è il rendimento più rischioso è l’investimento, anche se de Tommaso, oggi non vede altissimi rischi per il residenziale, se non il solito problema della morosità, determinata da regole non troppo chiare da parte del legislatore in termini di sfratti.
Classifiche: le città italiane più redditizie (e quelle meno)
Tra i capoluoghi italiani, Verbania risulta la più redditizia, con una redditività dell’11%, seguita dalle città di Ragusa (10,7%), Biella (10,4%) e Trapani (10,1%) tutte con crescite a doppia cifra.
Tra i grandi mercati, Palermo segna la performance migliore con una redditività dell’8,6%, segue Torino con il 7,7% Roma con il 6,9% e Napoli con il 6,8%. Milano si ferma al 5,8%.
Al contrario, la redditività più bassa spetta a Venezia (2,9%), seguita da Bolzano (4%) e Siena con un 5%.
Locali commerciali: i negozi rendono più di tutti
I locali commerciali, ossia i negozi, si confermano il segmento immobiliare più redditizio in Italia, con punte che toccano addirittura il 15,8% a Genova e del 15,6% e 15,5% rispettivamente a Terni e Varese.
Tra le grandi città è ancora una volta Palermo a primeggiare per ritorni sull’investimento con un rendimento medio del 14%, seguita da Torino (14%), Napoli (13,8%) e Roma (13%). Milano (11,8%) si colloca di poco sotto la media dei rendimenti del periodo per questo segmento di mercato. All’estremo opposto, Matera (7,3%), Caserta (8,3%) e Lucca (8,4%) sono i mercati meno performanti.
Uffici: mercato interessante ma selettivo
Cosa fare se si fosse interessati a investimenti nel settore degli uffici? Secondo idealista, il rendimento più elevato si ottiene a Roma (11,3%), Perugia (11,1%), Novara (10,2%), Padova e Genova, entrambe per 10,1%. Tra gli altri grandi mercati svetta ancora Palermo (9,7%), davanti a Torino (8%), quindi Napoli (7,2%), mentre Milano si ferma al 6,9%.
Milano resta però il mercato trainante. La conferma arriva da Andrea Faini, ceo & founder di Wcg.
“Il mercato immobiliare milanese si conferma dinamico e redditizio, con rendimenti che in alcune aree superano l’8%. . Ad esempio, nel cuore di Milano, la zona di Centrale-Repubblica offre un rendimento prime netto del 4,2%, mentre nell’area di Garibaldi-Moscova-Porta Nuova si arriva al 4,5%. Zone emergenti come Cenisio-Sarpi-Isola garantiscono rendimenti simili, con canoni di locazione compresi tra 365 e 480 €/mq/anno”, ha dichiarato Faini, che poi ha illustrato un caso concreto di crescita del valore del 40% in 7 anni.
“Un nostro cliente ha acquistato un ufficio di 250 mq in zona Centrale (B12) di Milano per 2.000.000 €, (in totale equity), nel dicembre 2017. Contestualmente ha stipulando un contratto di locazione da 106.000 €/anno (pari a 424 €/mq/anno, in linea con il mercato), con un solido conduttore legato alla green economy. Contratto con adeguamento Istat dal 7° anno, che ha garantito all’immobile un rendimento del 5,31%. In sette anni, i flussi di cassa generati dall’immobile hanno prodotto un introito di 743.400 €, pari al 32% dell’investimento iniziale. Considerando che oggi il canone medio di mercato è salito a 598 €/mq/anno, e ipotizzando una vendita con lo stesso rendimento d’acquisto (5,31%), il valore dell’immobile sarebbe ora di 2.817.000 €, registrando un incremento del 40%”, conclude Faini.
Box auto: investire in piccoli spazi ad alto rendimento
In genere, l’andamento dei prezzi dei box auto segue quello delle case, ma dipende molto anche dalla posizione, visto che il loro valore è strettamente collegato anche alla nascita di aree di parcheggio o a lavori sulla viabilità che limitano gli spazi per parcheggiare.
Secondo idealista, i garage rappresentano il prodotto meno redditizio per gli investitori in molte città capoluogo. Per esempio, la redditività più alta si è registrata a Palermo (7,5%), seguita da Bari (7,2%) e Roma (7,1%), con Milano al 6,4% e Napoli ferma al 3,7%, appena sopra il rendimento del Btp decennale.
Andamento simile è stato indicato anche da Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa.
“A Milano mediamente un box rende il 5,7%, ma in periferia si può arrivare anche al 7-8%: per esempio, in zona Brera un box costa mediamente 120 mila € e rende 6000 € all’anno, con un rendimento del 5%, sotto la media. In una zona periferica, invece, come può essere Giambellino, si acquista un box con una spesa media di 25 mila € e si può ottenere 1920 € all’anno, con un rendimento annuo lordo del 7,2%”, precisa Megliola.
E nelle altre città?
“A Torino, il valore più elevato si aggira intorno a 60 mila € nella zona di via Roma e rende intorno al 5% annuo lordo. I valori più costosi sono però A Roma, dove in alcune zone del centro si toccano punte di 250 mila € e rendimenti annui lordi del 3,8%, mentre in zone periferiche, come Montagnola, si possono investire intorno a 27 mila € e avere un rendimento annuo lordo dell’8%”, conclude Megliola.
Capannoni: un investimento alternativo con rendimenti anche a due cifre
Sui capannoni, stando ai dati delle operazioni realizzate dalle reti del gruppo Tecnocasa, il 13,2%
degli acquisti sono fatti per investimento, anche se l’aumento dei costi di costruzione ha scoraggiato coloro che costruivano per mettere a reddito.
“I tagli più acquistati per investimenti e locati si aggirano intorno a 500 mq, ma il prezzo dipende molto dalla location: a Milano per l’acquisto di un capannone di quelle dimensioni si spendono mediamente 575 mila euro, mentre valori più bassi si trovano a Torino, dove per la stessa tipologia la spesa scende intorno a 200 mila euro – spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa.
Ma qual è il rendimento di questi investimenti immobiliari? “Chi investe nel settore immobili per impresa in generale chiede rendimenti medi tra 6 e 7%, a meno che non si vada su location prime, ormai sempre più scarse, tanto che molti si stanno spostando su posizioni secondarie”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, che precisa che qui è il rendimento a guidare la scelta di dove investire insieme alla location.
“A Milano il rendimento medio per un capannone si aggira intorno al 9%, con punte che in periferia possono arrivare anche al 12,2%, come avviene in zona Espinasse, mentre nelle aree più vicine al centro i rendimenti scendono perché nelle grandi città quasi sempre si fa il cambio d’uso. A Torino i rendimenti medi sono del 10% ,ad esempio, con punte del 16,8% in zona Barriera di Milano”, conclude Megliola.
Con rendimenti anche a due cifre, capannoni e locali d’impresa restano centrali in molte strategie di investimenti immobiliari.
Case di lusso: gli investimenti nel segmento premium tra affitti brevi e long-term
Infine, se uno volesse puntare sulle case di lusso, quali opportunità offre l’Italia per un investitore con un budget di circa 500/700 mila euro?
“In Italia, Milano e Roma sono le due città che assicurano il miglior rendimento in termini di investimento nel real estate di lusso. Sono città cosmopolite, con eventi di rilievo che richiamano gente da tutto il mondo, e sono città d’arte e mete turistiche in ogni momento dell’anno”, ha risposto Francesco Minervini, founder e ceo di Berkshire Hathaway HomeServices | Roma Immobiliare – Soprattutto nella Capitale, negli ultimi anni è esploso il mercato degli affitti brevi, in grado di garantire rendimenti che arrivano al 15% a fronte di un investimento che si aggira intorno agli 8/10 mila euro al mq per appartamenti in centro storico. I tagli più richiesti e che offrono maggiore redditività sono quelli medio-piccoli, dai 60 ai 100/110 mq, quindi bilocali e trilocali, ideali per B&B e case vacanze: necessitano di una gestione più semplice e consentono una rendita più alta al metro quadrato”.
Altre opportunità in ottica di investimenti immobiliari?
“Gli affitti a lungo termine nelle zone universitarie. Ad esempio pensiamo alla Bocconi a Milano oppure a Roma piazza Bologna, zona Sapienza o Luiss. Qui, il long-term rent su appartamenti più ampi, intorno ai 130-150 mq, assicura un ritorno del 7-8%. Inferiore rispetto al precedente, ma con previsione di durata maggiore, considerando il percorso di studi dei ragazzi che li prendono in affitto”, conclude Minervini.
