Il mercato degli affitti brevi in Italia è sempre più in alto mare. Mentre i proprietari degli immobili che hanno scelto di affittare il proprio appartamento a breve termine ancora non sanno bene come muoversi o sono in ritardo (vedere sotto), arriva la stretta sulle sempre più usate keybox e pulsantiere. Si tratta di quelle “macchinette” utilizzate per consentire ai turisti di procedere con il self check-in quando si arriva in un appartamento, senza la presenza del gestore.
Una nuova circolare del Viminale ha infatti dichiarato che l’identificazione da remoto automatizzata degli ospiti delle strutture ricettive non soddisfa i requisiti previsti dalla legge, ribadendo l’obbligo dei gestori di dare alloggio esclusivamente a persone munite di documento d’identità e di comunicare le generalità degli ospiti alle questure territorialmente competenti, entro le 24 ore successive.
Cosa succederà ora per i proprietari e per i gestori?
“La circolare del Viminale, che richiede il riconoscimento di persona anche per le case vacanze, sembra ignorare le potenzialità delle attuali tecnologie, già utilizzate in ambiti complessi come l’apertura di conti correnti o il rilascio di sim telefoniche tramite sistemi di identificazione a distanza, ha risposto Alessandro Marra, ceo di Domeo, piattaforma di property management online italiana per gli affitti a medio-lungo termine, che intervistato da We Wealth ha poi aggiunto: “Inoltre, la decisione è stata adottata senza presentare dati chiari sull’impatto per la collettività o un’analisi costi-benefici. Mentre la ricaduta sugli hotel, dotati di reception, risulta limitata, per i gestori di case vacanze – siano essi professionisti o privati – comporta un onere significativo, con possibili ripercussioni economiche e operative sul settore”.
Di avviso simile, anche Claudio Cuomo, presidente Aigo Confesercenti che in una nota ha detto: “Il cosiddetto check-in “fa da te” degli ospiti nelle strutture ricettive a breve termine attraverso le keybox è un meccanismo da superare. Ma è altresì opportuno concordare insieme, con i ministero competenti dell’Interno e del Turismo, l’ammissibilità di software che utilizzano procedure innovative di identificazione diretta elettronica da remoto come avviene ad esempio per lo spid – che elimina l’identificazione de visu – e che peraltro già molti gestori professionali utilizzano: il riconoscimento degli ospiti avviene con tracciamento biometrico e codici Otp analoghi allo spid”.
Altre regole che entrano in vigore dal dal 2025
Il 1° gennaio 2025, intanto, le case destinate agli affitti brevi dovranno obbligatoriamente esporre Codice identificativo nazionale (Cin), ma solo 1 proprietario su 5 è pronto alle nuove norme.
La ricerca commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat sugli affitti brevi
A metterlo in luce è un’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat, dalla quale è emerso che addirittura ben il 33% degli intervistati ha detto di non essere a conoscenza di quest’obbligo. Un numero impressionate se si considera che il dato corrispondente a quasi 230.000 proprietari.
Inoltre, dalla ricerca risulta che il 44% dei proprietari che dovranno esporre il Cin non ha ancora fatto richiesta per ottenerlo, mentre il 33% ha presentato domanda ma non lo ha ancora ricevuto. Dati alla mano, quindi – si legge – solo 1 proprietario su 5 è pronto alla nuova norma.
Inoltre, il 38% ha detto di volersi prima informare a riguardo e solo dopo prenderà una decisione in merito a ciò che farà dell’attività, mentre il 9,3% dei proprietari, vale a dire circa 30.000 locatori, ha intenzione di smettere con l’attività perché “sta diventando troppo complicata”. Ci sono poi 18.000 persone che continueranno senza rispettare la legge.
Identikit dei proprietari che decidono di ricorrere alla formula degli affitti brevi
Il 62% di chi ha un immobile in affitto a breve termine, ossia circa 430.000 individui, non lo fa come attività professionale ma come ulteriore fonte di reddito rispetto a quella principale. Le cose cambiano se si analizzano i locatori più giovani: per chi ha infatti tra i 25 e i 34 anni questa diventa un’attività professionale nel 61,3% dei casi, ossia un vero e proprio lavoro.
Vantaggi degli affitti brevi
Quali sono i motivi che spingono i proprietari di immobili a scegliere di affittare a breve termine invece che in altre modalità?
Dall’indagine di Facile.it è emerso che il 39,8% lo fa per garantirsi maggiori guadagni, mentre il 35,7% per tutelarsi dai rischi di inquilini morosi, il 28,3% per poter disporre con più libertà dell’immobile in caso di necessità e il 13,7%, vale a dire quasi 100.000 individui, per via di brutte esperienze precedenti con affitti a lungo termine.
Le nuove regole per gli affitti brevi
Al fine di regolamentare il mercato, nel 2024, il Ministero del Turismo ha introdotto il Codice identificativo nazionale (Cin) per gli affitti brevi, un codice obbligatorio per tutte le strutture ricettive turistiche (pena sanzioni da 500 a 8.000 euro per chi non si adegua), per combattere l’ospitalità irregolare e migliorare la trasparenza, con l’obiettivo di favorire una gestione sostenibile del turismo e contrastare il fenomeno dell’overtourism che colpisce le principali città d’arte italiane.
La legge sarebbe dovuta entrare in vigore a inizio novembre 2024, ma solo pochi giorni prima di quella data è arrivato il rinvio al prossimo anno. Il 22 ottobre di quest’anno, infatti, il Ministero del Turismo ha annunciato la proroga al 1° gennaio 2025 dei termini per munirsi del Cin.
Quali sono le nuove regole sugli affitti brevi?
Cosa prevede la normativa sugli affitti brevi in Italia?
A rispondere è sempre Alessandro Marra, ceo di Domeo, che ha preferito fare un elenco dettagliato di tutte le misure. (Per avere maggiori informazioni si rinvia anche alla guida sulle “locazioni brevi” sul sito dell’Agenzia delle entrate).
Marra, quali sono le nuove regole per gli affitti brevi in Italia e cosa cambia rispetto al passato per proprietari e gestori?
Ecco cosa cambia rispetto al passato, in 4 punti:
1 – Codice identificativo nazionale (CIN)
La novità più rilevante è l’introduzione del Codice identificativo nazionale (Cin) per tutte le strutture destinate agli affitti brevi. Questo codice unico dovrà essere esposto in ogni comunicazione riguardante l’offerta e la promozione dell’alloggio a partire dal 1° gennaio 2025
2 – Durata minima del soggiorno
Viene stabilita una durata minima di 2 notti per i soggiorni nelle principali città turistiche italiane. Questa regola mira a contrastare il turismo “mordi e fuggi” e a promuovere una permanenza più prolungata.
3 – Dotazioni di sicurezza
Gli immobili destinati agli affitti brevi dovranno essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas e incendi, oltre a estintori portatili.
4 – Limiti per chi dedica più immobili agli affitti brevi
Chi gestisce più di 3 appartamenti destinati agli affitti brevi sarà considerato un gestore professionale, con conseguenti obblighi fiscali e amministrativi.
Come funziona un affitto breve?
Per analizzare come funzionano gli affitti brevi è importante capire bene cosa bisogna fare e quali passi muovere. Sotto, brevemente ho elencato gli step da seguire.
1 – Analisi di mercato e pianificazione
- Ricerca di mercato sul settore degli affitti brevi nella zona d’interesse (ad es. domanda, prezzi medi praticati dalla concorrenza, stagionalità).
- Identificazione dell’immobile da acquisire o, se già di proprietà, analisi della sua adattabilità al mercato di riferimento.
- Fissazione dei prezzi in base alla stagionalità e agli eventi locali e presa di decisione sulla durata minima e massima del soggiorno
- Elaborazione di un budget per la ristrutturazione/arredamento e di un budget entrate/uscite operative.
2 – Preparazione dell’immobile
- Ristrutturazione e arredo dell’immobile sulla base della richiesta locale (attuale o potenziale).
- Conferma che l’immobile rispetti le norme di sicurezza.
- Fornitura delle dotazioni obbligatorie (es. estintore, rilevatore di fumo.
- Creazione delle regole della casa.
3 – Conformità legale e fiscale
- Verifica delle normative locali e regionali sugli affitti brevi.
- Registrazione dell’attività come “locazione turistica” o “attività ricettiva extra-alberghiera” presso il comune.
- Ottenimento del Cin.
- Scelta del regime fiscale (ad es. cedolare secca o regime ordinario) per poter sfruttare le detrazioni.
4 – Marketing
- Creazione di materiale fotografico e descrittivo di alta qualità.
- Selezione e configurazione delle piattaforme di prenotazione.
- Individuazione di eventuali canali di marketing diretto.
5 – Gestione delle prenotazioni
- Risposta pronta delle richieste.
- Gestione del calendario delle disponibilità.
- Conferma delle prenotazioni e invio delle istruzioni per il check-in.
6 – Accoglienza e assistenza
- Organizzazione del check-in e del check-out degli ospiti.
- Fornitura di assistenza durante il soggiorno.
- Gestione di eventuali problemi o emergenze.
7 – Manutenzione e pulizie
- Organizzazione delle pulizie tra un soggiorno e l’altro.
- Manutenzione regolare dell’immobile.
- Sostituzione o riparazione degli oggetti danneggiati.
8 – Recensioni e feedback
- Incoraggiamento verso gli ospiti a lasciare recensioni positive.
- Risposta alle recensioni in modo professionale.
- Utilizzo di un feedback per migliorare il servizio.
