Investire in case o in Btp? 5 idee e i criteri per scegliere bene

Nel mondo degli investimenti, la domanda è sempre la stessa: se uno ha dei soldi, meglio investire in Btp o in case? Certo in un periodo di forte crolli dei mercati azionari, come quello legati all’impatto dei dazi commerciali imposti da Donald Trump, con le Borse in picchiata, i Btp e le case possono rappresentare un porto sicuro su cui investire. Ma in caso di rialzo dei mercati azionari, cosa conviene fare?
We Wealth lo ha chiesto ad alcuni esperti del settore.

Investire in Btp

I titoli di Stato continuano, infatti, a offrire una soluzione sicura per gli investitori, con rendimenti lordi che oscillano (al 28 aprile 2025) tra il 3,25% del Btp 8 anni e il 3,60% del Btp 10 anni (3,275% annuo lordo per il Btp Più se tenuto per 8 anni).

Da rilevare che dopo l’annuncio dei dazi di Trump, i rendimenti di titoli di Stato hanno iniziato a scendere, per la corsa agli acquisti di molti investitori che hanno preferito alleggerire le posizioni sul mercato azionario e andare a investire sui più sicuri Btp. Il 7 aprile, infatti, si erano attestati tra il 3,4% del Btp 8 anni e il 3,75% del Btp 10 anni. Per poi continuare a scendere, dopo il nuovo taglio della Bce, avvenuto il 17 aprile 2025.

Nello stesso periodo, però, sui mercati azionari, l’Euro Stoxx 50 aveva invertito il trend rialzista, arrivando a perdere il 7 aprile – da inizio 2025 – circa il 5,30%, appesantito dal crollo del 13% delle ultime 3 sedute. Da quel momento in poi però ha recuperato oltre il 10 per cento (dato aggiornato alla chiusura del 25 aprile 2025).

Conviene investire in immobili?

E le case? In questo scenario, il settore immobiliare continua a rappresentare un’interessante alternativa, capace di coniugare redditività e potenziale rivalutazione del bene nel tempo. Certo non senza rischi.
“La scelta su dove e cosa comprare dipende dal budget a disposizione dei potenziali acquirenti. Se si acquista per investimento, si guarda sempre al rendimento e alla riqualificazione dell’immobile. Questo vale per la casa così come per il box auto, per il quale però si possono investire cifre più contenute”, spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa.

Anche il fattore rischio è un elemento da considerare: “Non esiste un investimento migliore in assoluto, ma quello più adatto al profilo di rischio dell’investitore”, sottolinea Vincenzo de Tommaso di idealista.

Se da un lato il real estate garantisce flussi di cassa grazie alle locazioni, dall’altro presenta alcune criticità, come la minore trasparenza dei valori di mercato, il rischio di morosità degli inquilini e le complessità legate agli sfratti. “A differenza dei Btp, il mercato immobiliare presenta un livello di trasparenza inferiore, con valori spesso difficili da valutare. Per questo motivo, affidarsi a un consulente immobiliare competente è fondamentale per individuare le migliori opportunità e massimizzare il rendimento dell’investimento”, sottolinea Andrea Faini, ceo & founder di Wcg.

Btp vs immobili: confronto tra rendimenti

“Vi è una differenza di fondo nel comparare i rendimenti dei Btp con quelli del settore immobiliare – spiega l’ufficio studi di Gabetti – Il Btp decennale ha un’unica cedola rilasciata mensilmente, o semestralmente, dal Mef. A gennaio 2025, ad esempio, la cedola del Btp a 10 anni era stata fissata al 3,65% lordo che, al netto delle tasse e delle commissioni di acquisto, si aggirava intorno al 3%. L’investitore, rispetto alla somma investita per l’acquisto dei titoli di stato, avrà quindi un ritorno mensile dell’interesse maturato del 3%, mentre verrà rimborsato della somma investita nell’acquisto dei Btp, al netto degli interessi già versati mensilmente nel corso dei 10 anni, alla scadenza del titolo”.

Mercato immobiliare vs Btp: 5 alternative su cui investire

Ma quali sono le asset class più interessanti nel settore immobiliare per chi cerca alternative ai Btp?

“Diversamente dai Btp, il ventaglio dei rendimenti che può offrire il settore immobiliare è molto più variegato tante sono le asset class di cui si compone (residenziale, uffici, retail, alberghi, logistica e industriale). Per ognuna di queste asset class, inoltre, le dinamiche che incidono sulla determinazione del rendimento sono molte e dipendono da diversi fattori – proseguono gli esperti dell’ufficio studi Gabetti – In primis la location, un prodotto immobiliare performa in maniera diversa a seconda della vocazione o di un piano di sviluppo che un determinato territorio si è dato e che, a sua volta, orienta e configura la domanda potenziale. Il build to rent, ad esempio, ha un rendimento che oscilla mediamente tra il 4% e il 5% a Milano e Roma, mentre performa meno in altri territori. Rimanendo sul più classico dell’investimento immobiliare italiano, che è l’acquisto di un appartamento residenziale da mettere a reddito, anche qui dipende molto dalla location, ma mediamente si ha un rendimento lordo del 5% che, al netto della cedolare secca, oscilla intorno al 3-4% annuo”.

Ecco 5 idee di investimento adatte a diversi budget: dai 25.000 euro per un box auto, fino ai milioni richiesti per l’acquisto di uffici, passando per capannoni, bilocali e immobili di lusso, con rendimenti che, in alcuni casi, superano la doppia cifra.

Il mercato residenziale: dove comprare casa nelle grandi città

L’ufficio studi di idealista ha analizzato i principali quartieri italiani, da Bologna a Genova, evidenziando come l’investimento immobiliare superi sempre il rendimento del Btp+ in tutti i casi, tranne nel quartiere Aurelio a Roma, con un rendimento del 3,4%.

Il rendimento dell’investimento immobiliare

I rendimenti del mercato residenziale immobiliare italiano variano molto in Italia, da città a città.
“Il massimo, del 9,1%, si registra nel Medio Ponente a Genova, mentre il Centro Storico di Napoli offre un rendimento interessante del 7,7%. A Genova, il Centro Storico raggiunge il 6,9%, superando di gran lunga i Btp+”, spiega a We Wealth, Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di idealista.

Che poi prosegue dicendo: “Negli ultimi anni, Milano ha visto un significativo apprezzamento dei valori immobiliari e soprattutto zone, come Fondazione Prada/Scalo Romana (Vigentino-Ripamonti), stanno emergendo come interessanti per gli investitori, offrendo il 5,6% di rendimento. Napoli Fuorigrotta-Bagnoli, con la riqualificazione dell’area ex Italsider, potrebbe vedere un significativo apprezzamento: oggi i prezzi delle case sono ancora piuttosto abbordabili, 2.705 euro al mq e il rendimento è del 5,6%”.

Altre città? “A Roma, che è un po’ il mercato del momento, il Centro Storico e i Parioli sono sempre molto richiesti e adatti al classico investimento cassaforte rifugio, con un ritorno del 4,9% per entrambi i quartieri. Particolarmente interessanti sono Garbatella (5,2%), sempre richiestissimo, e Appio Latino (5,6%). Infine su Bologna registriamo i forti rendimenti di Massarenti San Vitale (6%), più moderati quelli di Costa Saragozza (5,2%), che però è il quartiere più richiesto in città”, conclude de Tommaso.

I prezzi delle case

Di avviso simile anche Tecnocasa, che ha confermato un trend crescente per valori delle abitazioni. “I prezzi delle case, nella seconda parte del 2024, sono cresciuti del 2,4% – ricorda Megliola – Tutte le grandi città hanno indicato segnali di aumento dei valori con il massimo raggiunto da Bari (+3,7%), seguito da Verona (+3,3%), mentre l’aumento più contenuto lo ha messo a segno Genova (+0,3%), con Milano che ha chiuso l’anno con un rialzo del 2,1% e Roma con un incremento dell’1,4%”.

Case nuove vs case usate

In questo periodo storico, l’investimento nel settore real estate mostra due ulteriori opportunità che emergono da alcune debolezze intrinseche al patrimonio immobiliare italiano e, in generale, alle città.
Secondo Gabetti, “un’opportunità è data dalle condizioni vetuste e obsolete di gran parte del patrimonio immobiliare italiano, di cui circa il 50% di quello residenziale si trova in classe F e G. Se è vero, infatti, che uno dei punti di forza dell’investimento immobiliare sta nella crescita del valore di un immobile garantendo quindi una plusvalenza, la riqualificazione di tale patrimonio – anche alla luce della nuova Direttiva Eu sulla prestazione energetica – rappresenta il driver che più di altri consente un’operazione di rivalutazione immobiliare”.

Quanto costa in più un appartamento in classe A?
“Da una ricerca condotta da PoliMi e PoliTo, commissionata dal Gruppo Gabetti, risulta che a Milano, per un tipico appartamento di 100mq del valore di 450.000 euro, la disponibilità a pagare per la classe A è di ulteriori 38.000 euro circa, un premio dell’8,4%. Premio che a Roma è del 5%, a Torino di oltre il 17%, a Firenze del 3-4% e a Padova del 12%. L’opportunità che abbiamo di fronte è quindi enorme sia in termini generali (di impatto sul Pil, di gettito fiscale per le finanze pubbliche, di riduzione della Co2), sia in termini di mercato per gli operatori”, rispondono gli esperti di Gabetti.

I nuovi progetti urbanistici in italia

Una seconda opportunità – secondo Gabetti – è data dal ritardo che molte città italiane mostrano nel loro livello di infrastrutturazione, spesso legato da decenni di mancanza di visione urbanistico-economica o di risorse per metterla in atto.

“Un ritardo che però si traduce in un’occasione di mercato per gli investitori che decidono di puntare su quelle città che hanno programmato di avviare nuovi progetti urbanistici, trovando le risorse per l’attuazione, sperimentando un nuovo racconto di sé stesse attraverso un’operazione di marketing territoriale mirata. Un investimento in queste città, proprio nella fase di pianificazione e progettazione, può garantire ampi margini di rendimento e di rivalutazione immobiliare una volta che il progetto vedrà la messa a terra – spiegano gli analisti di Gabetti – Rispetto all’investimento nel mercato obbligazionario che, se da un lato offre delle evidenti opportunità di investimento dall’altro consente però poco margine nella rivalutazione delle quote all’atto del rimborso, riteniamo l’investimento immobiliare molto più flessibile e remunerativo”.