La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 5370 dello scorso 28 febbraio, ha formulato il principio di diritto secondo il quale al contratto di apporto di immobili locati a un fondo immobiliare si applicano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, ancorché la registrazione del contratto di locazione sia avvenuta successivamente all’avviso di liquidazione delle imposte e all’instaurazione del giudizio contro l’avviso stesso.
La vicenda oggetto del contenzioso: apporto di immobili locati a un fondo immobiliare
La controversia trae origine da un atto di apporto con il quale una società apportava ad un fondo immobiliare un complesso di immobili locati il cui contratto di locazione, al momento dell’apporto, risultava ancora in fase di registrazione ed i cui termini, alla data di efficacia dell’apporto, risultavano pendenti.
L’atto di apporto veniva registrato con imposta di registro, ipotecaria e catastali fisse, ai sensi della disciplina agevolativa (di cui all’articolo 8(1bis) del Dl 351/2001) secondo la quale gli apporti ai fondi immobiliari chiusi di una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto si considerano conferimenti di azienda e scontano pertanto l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
L’Ufficio notificava avviso e liquidava tali imposte in misura proporzionale, oltre a sanzioni ed interessi sul presupposto che, poiché al momento dell’apporto il contratto di locazione non risultava registrato, l’agevolazione non poteva trovare applicazione.
Il contribuente impugnava l’avviso, sostenendo che la successiva registrazione del contratto avesse efficacia sanante con effetti ex tunc, ed otteneva giudizio sfavorevole in primo grado e favorevole in secondo grado.
Le precisazioni della Cassazione sul concetto di “immobili prevalentemente locati”
La Corte di Cassazione nella sentenza in oggetto precisa che:
- per usufruire dell’agevolazione in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, il conferimento ai fondi di investimento immobiliare chiusi deve riguardare “una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”, nel senso che la maggior parte degli immobili conferiti deve essere concessa in locazione a terzi;
- l’imposta per la registrazione dei contratti di locazione è liquidata dalle parti ed assolta entro 30 giorni, termine non qualificato come perentorio. I contratti di locazioni non registrati sono nulli, tuttavia per chi omette la registrazione è applicabile una sanzione e l’omissione può essere regolarizzata.
La conclusione della Corte: regime agevolativo applicabile
Alla luce di ciò, la Cassazione ritiene che nel caso in esame al momento dell’apporto gli immobili fossero locati, ancorché si trattasse di una locazione nulla, perché non registrata. A parere della Cassazione, l’assenza della registrazione del contratto di locazione al momento del conferimento non impatta, di per sé, il regime delle imposte indirette fisse.
Questo poiché il contratto di locazione veniva enunziato specificamente nell’atto di conferimento oggetto di tassazione ed aveva pertanto data certa ed inoltre la nullità del contratto deve considerarsi regolarizzata a seguito della registrazione effettuata tardivamente, con effetti sananti fin dal momento della sua conclusione.
Di conseguenza, il regime agevolativo ai fini delle imposte indirette risulta applicabile.
