Mentre il mercato residenziale rallenta, c’è un dato che racconta molto meglio dove sta andando davvero l’immobiliare italiano: i grandi investimenti stanno tornando.
Nel 2025 il mercato corporate ha raggiunto 12,3 miliardi di euro di investimenti e solo nel primo trimestre erano già stati contabilizzati 2,5 miliardi. Non è un rimbalzo qualsiasi: è il segnale che il real estate resta centrale per gli investitori. E soprattutto cambia pelle. Come spiega Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma: “Le preferenze degli investitori sono orientate verso immobili che garantiscono flussi di cassa stabili e una minore esposizione al rischio”.
Tradotto: meno scommesse, più qualità.
Dove vanno i soldi: living, retail e logistica guidano il mercato
Guardando dentro quei 12,3 miliardi emerge una geografia degli investimenti sempre più chiara.
Il retail resta il segmento più rilevante, seguito da logistica e uffici, ma anche il living si sta ritagliando uno spazio sempre più strategico. Inoltre l’hospitality continua a crescere, spinta dall’interesse degli investitori internazionali attratti dal potenziale del turismo italiano.
Ma la vera novità è un’altra: gli investimenti si stanno spostando verso asset considerati più resilienti e legati ai grandi megatrend globali. Data center, infrastrutture energetiche, student housing, senior housing e healthcare entrano stabilmente nel radar degli investitori istituzionali.
È qui che si vede il cambio di paradigma: non conta più solo quanto rende un asset, ma quanto è in grado di reggere nel tempo.
Living e housing: la vera partita si gioca qui
Il segmento più dinamico è quello del living, che sta cambiando radicalmente. “È una domanda in crescita e molto differenziata, che si rivolge a target diversi: senior, co-living, multifamily”, sottolinea Molignoni.
Dietro c’è un driver potentissimo: la demografia. Invecchiamento della popolazione, difficoltà di accesso alla casa e nuovi stili di vita stanno spingendo modelli abitativi completamente diversi.
In questo contesto si rafforza anche il tema dell’affordable housing, che non è più solo un’opportunità di investimento ma una risposta a una crescente tensione sociale.
Compravendite: il residenziale rallenta nel 2026, ma resta il cuore del mercato
Mentre i capitali si muovono, il mercato delle compravendite mostra segnali di rallentamento.
Se si guarda al mercato residenziale, il 2025 si è chiuso con un incremento del 6,4%, dopo il rimbalzo registrato nel 2023. Tuttavia, i primi segnali di raffreddamento erano già emersi nel quarto trimestre 2024, soprattutto nei capoluoghi, che storicamente anticipano le inversioni di ciclo.
Nel 2026 il rallentamento diventa più evidente: le compravendite sono attese crescere appena dell’1,8%, attestandosi intorno alle 780 mila transazioni.
Il motivo è noto e strutturale. “Il mercato immobiliare italiano è strutturalmente dipendente dal costo del credito e reagisce ai cambiamenti macroeconomici con un certo ritardo”, spiega Molignoni.
Mutui e domanda: il ritorno del credito cambia gli equilibri
Dopo la contrazione del 2023, dal secondo trimestre 2024 gli acquisti con mutuo sono tornati a crescere con forza, arrivando nel 2025 a registrare incrementi a due cifre.
Allo stesso tempo, diminuiscono gli acquisti senza ricorso al credito, pur restando maggioritari grazie alla presenza di famiglie che comprano con capitale proprio o sostituiscono l’abitazione.
Prezzi e affitti: paradosso italiano
Nonostante il rallentamento delle compravendite, i prezzi delle abitazioni continuano a crescere, seppur a ritmi più moderati rispetto agli ultimi anni.
È però sul fronte delle locazioni che emerge la tensione più forte. Il mercato degli affitti è stabile nei volumi, ma sta vivendo un cambiamento strutturale: i contratti ordinari perdono peso, mentre crescono formule più flessibili e contratti per studenti.
Nel frattempo, i canoni continuano a salire a ritmi sostenuti.
“I canoni crescono più dei prezzi perché c’è una forte pressione della domanda a fronte di un’offerta molto scarsa”, osserva Molignoni.
Il dato simbolo di questo squilibrio è noto: circa 1,8 milioni di case risultano sfitte in Italia. Un paradosso che contribuisce ad alimentare la crisi dell’accessibilità.
Uffici e retail: un mercato più fragile e selettivo
Non tutti i segmenti si muovono nella stessa direzione.
Il settore degli uffici e dei negozi appare più fragile: nel 2025 si registra un’inversione negativa, aggravata da due fattori strutturali. Da un lato la desertificazione commerciale, dall’altro l’obsolescenza di una parte rilevante del patrimonio direzionale.
Anche sul fronte dei valori, le prospettive restano deboli: nel 2026 è atteso un ulteriore calo per uffici e retail che, una volta corretto per l’inflazione, risulta ancora più marcato.
Questo non significa uscita dal mercato, ma una selezione molto più netta: sopravvivono e attraggono capitali solo gli asset di alta qualità.
Logistica e hotel: crescita sì, ma selettiva
La logistica continua a crescere, sostenuta dall’e-commerce e dalla riorganizzazione delle supply chain. Il retail mostra segnali di vitalità, soprattutto nelle high street e nei retail park.
L’hospitality, invece, beneficia del ritorno degli investitori internazionali, attratti dal potenziale del turismo italiano. Ma anche qui la parola chiave è una sola: selezione.
Digitalizzazione e qualità: cosa cercano davvero gli investitori
C’è un altro elemento che sta ridefinendo il mercato: la qualità.
Non basta più costruire. Serve offrire servizi, tecnologia, efficienza. La digitalizzazione entra a pieno titolo nel real estate, soprattutto nei segmenti più evoluti come il senior living.
Anche gli uffici, spesso dati per “in crisi”, restano centrali. Ma cambiano: non più spazi generici, ma asset di alta qualità, con locatari solidi e posizionamento premium.
Un mercato più selettivo (e più diseguale)
Il risultato complessivo è un mercato immobiliare sempre più polarizzato. “Le famiglie con redditi più bassi sono esposte all’aumento dei mutui e dei canoni, mentre chi ha risparmi può continuare a investire”, conclude Molignoni. È questa la vera frattura del 2026: non solo un cambio di ciclo, ma un aumento delle disuguaglianze nell’accesso alla casa.
