Oltre 5 miliardi di euro di impatto economico complessivo, tra investimenti infrastrutturali, spesa turistica e ricadute sul territorio, circa 2,5 milioni di visitatori attesi e un sistema di opere che coinvolge Lombardia, Veneto e Trentino-Alto Adige. Sono questi i numeri chiave delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026 (in programma dal 6 al 22 febbraio), secondo un report realizzato dall’ufficio studi di Banca Ifis, che fotografa la portata economica di uno dei più importanti interventi di trasformazione economica e urbana degli ultimi decenni per il Nord Italia.
Gran parte delle risorse non è infatti destinata a strutture temporanee, ma a infrastrutture, rigenerazione urbana e nuovi progetti immobiliari pensati per rimanere anche dopo lo spegnimento della fiamma olimpica.
La fiamma olimpica arriva a Milano: via alle Olimpiadi invernali 2026
Mentre l’attenzione del mercato è già proiettata sull’eredità post-2026, i giochi stanno entrando concretamente nel vivo.
Nel primo pomeriggio del 5 febbraio, la fiamma olimpica arriverà a Milano, con un percorso che collega il centro storico le e periferie e tocca alcuni dei luoghi più iconici della città. L’arrivo è atteso intorno alle 19.30 in piazza Duomo.
Il 6 febbraio, invece, ci sarà la tappa finale del viaggio della torcia, che si concluderà con la cerimonia inaugurale allo stadio San Siro, dando ufficialmente il via alle Olimpiadi invernali 2026.
L’effetto Milano-Cortina sul mercato immobiliare
In questo contesto, il mercato immobiliare si trova già da tempo a fare i conti con l’“effetto Olimpiadi”. L’impatto è visibile sia nel breve periodo — con una crescita della domanda per locazioni temporanee e affitti legati a eventi, turismo e mobilità — sia nella prospettiva di medio-lungo termine, dove il vero tema diventa l’eredità post-2026: nuovi quartieri, student housing, infrastrutture e una diversa geografia delle opportunità per investitori e operatori. Un’eredità che non sarà omogenea, ma selettiva, e che sta già ridisegnando l’attrattività immobiliare di alcune aree chiave di Milano e del suo hinterland.
Olimpiadi 2026: acceleratore o vero driver immobiliare?
Secondo Luca Dondi dall’Orologio, ad di Patrigest (Gruppo Gabetti), le Olimpiadi vanno lette con una doppia lente. “Milano-Cortina può essere interpretata sia come un forte acceleratore di trend già in atto, sia come un vero e proprio driver immobiliare – spiega – I grandi eventi internazionali hanno storicamente dimostrato di saper comprimere i tempi di trasformazione urbana: l’afflusso di investimenti e utenti aumenta la sostenibilità economica di operazioni complesse, rendendo realizzabili progetti che altrimenti avrebbero richiesto tempi molto più lunghi”.
Il parallelo con Expo 2015 è inevitabile. “Expo ha trasformato il quadrante Nord-ovest di Milano, oggi uno dei principali poli di sviluppo urbano grazie al progetto Mind”, ricorda Dondi. Allo stesso modo, le Olimpiadi stanno concentrando l’attenzione degli operatori su ambiti territoriali che, senza un catalizzatore di questa portata, avrebbero probabilmente attirato interesse in modo più graduale. “È il caso, ad esempio, degli scali ferroviari, il cui processo di rigenerazione — avviato prima dei Giochi — risulta oggi rafforzato dalla localizzazione di infrastrutture sportive e dalla crescita della domanda residenziale e commerciale, soprattutto nel quadrante Sud della città”, aggiunge Dondi.
Un concetto che trova riscontro anche nella lettura, di Francesco Nicchiarelli, ingegnere e socio fondatore di Via Ingegneria, secondo cui “i grandi eventi internazionali sono in grado di accelerare processi di riqualificazione urbana e infrastrutturale che altrimenti richiederebbero tempi molto più lunghi. Le Olimpiadi – osserva – stanno già imprimendo una spinta significativa agli investimenti in mobilità sostenibile, ammodernamento delle infrastrutture e valorizzazione dello spazio pubblico, favorendo una progressiva restituzione della città ai pedoni e ai cittadini”.
Milano, investitori e affitti: l’effetto Olimpiadi è già visibile
Se l’eredità si giocherà soprattutto nel medio-lungo periodo, alcuni effetti sono già visibili. Secondo Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del gruppo Tecnocasa, “l’impatto positivo delle infrastrutture è stato in parte già scontato nel 2025, con un maggiore interesse da parte di investitori che hanno acquistato immobili da mettere a reddito durante il periodo dei Giochi”.
Aree e prezzi delle case a Milano: le stime per il 2026
Il network Tecnocasa segnala che l’effetto Olimpiadi si è concentrato in modo particolare in alcune aree di Milano e dell’hinterland, tra cui Rogoredo, Ripamonti e Assago, soprattutto sul fronte degli affitti — brevi e stagionali — e delle aspettative di prezzo. “Gli investitori privati si sono già mossi in vista dell’evento, puntando sulle zone interessate dai Giochi o rapidamente collegate”, sottolinea Megliola.
Sul fronte dei valori, la previsione resta prudente ma positiva. “A prescindere dalle Olimpiadi, per Milano nel 2026 stimiamo un aumento dei prezzi compreso tra il 2 e il 4%”, spiega Megliola, ricordando come l’arrivo di circa 2,5 milioni di visitatori, molti dei quali stranieri, avrà un effetto indiretto su ricettività, commercio e ristorazione, generando ricchezza che potrebbe poi essere investita nel settore immobiliare.
Il nodo affitti e il rischio di squilibri nel mercato casa
Il tema degli affitti resta centrale. Da un lato, la domanda continua a superare l’offerta; dall’altro, il quadro normativo e le scelte delle amministrazioni locali potrebbero modificare gli equilibri. “Non si può escludere che chi oggi pratica lo short rent possa virare sugli affitti transitori, come già accaduto nel 2025”, osserva Megliola, ricordando che proprio nei quartieri più coinvolti dalle Olimpiadi si è registrata una crescita degli acquisti per investimento destinati alle locazioni brevi.
Un rischio, secondo Dondi, è quello di una crescita dei valori non accompagnata da un adeguato equilibrio sociale. “È fondamentale evitare che l’aumento dei prezzi immobiliari generi fenomeni di esclusione”, avverte. Dopo il rallentamento degli affitti brevi legato al Cin, “è plausibile una nuova fase di crescita, sostenuta dalla maggiore visibilità internazionale e dal rafforzamento del brand Milano, con effetti che potrebbero andare oltre l’orizzonte olimpico”.
L’eredità post Olimpiadi 2026: Porta Romana e lo student housing
Il villaggio olimpico dopo i giochi
Il vero banco di prova, tuttavia, sarà il dopo Giochi. Qui il Villaggio Olimpico di Porta Romana rappresenta un caso emblematico. “Le Olimpiadi Milano Cortina 2026 lasceranno a Milano una legacy urbana importante: pensiamo in particolare al progetto del Villaggio Olimpico di Porta Romana, completato con 30 giorni di anticipo e primo tassello della più ampia riqualificazione dell’ex scalo ferroviario omonimo” – sottolinea Gabriele Bonfiglioli, cio di Coima Sgr – Dopo i Giochi, il Villaggio verrà riconvertito nel più grande studentato convenzionato d’Italia (uno student housing di circa 1.700 posti letto, ndr), contribuendo ad aumentare l’offerta abitativa per giovani e studenti fuori sede e a rafforzare l’attrattività internazionale di Milano come città universitaria”.
(Villaggio Olimpico di Milano – Courtesy of Coima)
Rigenerazione urbana e modello Porta nuova
Per Bonfiglioli, il progetto incarna un modello di rigenerazione urbana orientato alla sostenibilità, già sperimentato con successo da Coima in Porta Nuova: “Quartieri resilienti, con funzioni integrate e servizi di nuova generazione”, capaci di generare valore nel lungo periodo.
Quali asset immobiliari attrarranno capitali dopo il 2026
Guardando oltre il 2026, la legacy olimpica si inserisce in una lettura più ampia del futuro del real estate italiano. “I segmenti e i modelli immobiliari con maggiore solidità e capacità di attrarre capitali, italiani e internazionali, sul mercato di Milano sono il residenziale, in tutte le sue declinazioni, dallo student housing al build to sell e al build to rent, e il direzionale evoluto, caratterizzato da elevate performance energetiche, soprattutto in aree centrali e ben collegate.
Queste due asset class possono massimizzare la loro attrattività se inserite all’interno di grandi progetti di rigenerazione urbana mixed-use, improntati alla sostenibilità ambientale e sociale e alla capacità di integrare le comunità di quartiere”, prosegue Bonfiglioli, ricordando poi che accanto ai segmenti più tradizionali, emergono anche asset infrastrutturali, come i data center e i programmi di sviluppo legati all’intelligenza artificiale e all’energia, “oggi supportati da una domanda solida, da un’offerta insufficiente e da criteri Esg che orientano sempre più le scelte degli investitori globali”.
Oltre Milano: mercato a due velocità?
Resta aperto il tema della redistribuzione delle opportunità sul territorio. Il rischio di un mercato “a due velocità” esiste, ammette Dondi. “Milano è destinata a registrare nel post-Olimpiadi un impatto più rilevante, grazie alla sua centralità economica e finanziaria e a un calendario continuo di grandi eventi.
Tuttavia, Milano-Cortina può rappresentare anche un’opportunità concreta per una più ampia redistribuzione degli investimenti, in particolare sui territori alpini, a patto che le infrastrutture sportive trovino un utilizzo continuativo nel tempo – prosegue Dondi – Non a caso, nel 2025 si è registrato un aumento delle operazioni di investimento nel comparto alberghiero montano, seppur con un interesse selettivo, concentrato sulle località più strutturate e resilienti.
La vera legacy di Milano-Cortina 2026
In definitiva, Milano-Cortina 2026 appare meno come un punto di rottura e più come un potente moltiplicatore di dinamiche già in atto. “Le Olimpiadi hanno avuto una funzione di catalizzatore operativo, accelerando il coordinamento tra stakeholder e l’adozione di standard Esg più elevati”, conclude Bonfiglioli. Ma la direzione del mercato era già tracciata.
La vera sfida, come ricorda Nicchiarelli, sarà “accompagnare questa trasformazione con una visione che vada oltre l’evento”: solo così l’eredità olimpica potrà tradursi in benefici economici, sociali e urbani duraturi, capaci di incidere stabilmente sulla qualità della vita e sugli equilibri del mercato immobiliare.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 87 di febbraio 2026)
(Foto di apertura: Courtesy of Coima)
