Milano corre ancora, ma inizia a frenare. Nel primo trimestre del 2026 le compravendite nel capoluogo lombardo sono cresciute del 7,1%, più della media nazionale (+4,4%), eppure è proprio qui che gli operatori iniziano a percepire un cambio di fase. Secondo Nomisma, il peggioramento del sentiment e il rallentamento delle aspettative su prezzi e transazioni potrebbero anticipare dinamiche destinate a interessare anche gli altri grandi mercati urbani italiani, sempre più alle prese con il divario tra la capacità di spesa delle famiglie e i valori raggiunti dagli immobili.
Il quadro nazionale resta infatti positivo. Nel primo trimestre del 2026 le compravendite residenziali sono aumentate del 4,4%, sostenute soprattutto dalla domanda di prima casa, che rappresenta ormai quasi tre transazioni su quattro, mentre le nuove abitazioni registrano un incremento del 14,6%. Anche il credito continua a sostenere il mercato, con i nuovi mutui in crescita del 6,6%.
Ma il 2026 potrebbe segnare anche l’inizio di una nuova fase del ciclo immobiliare. Secondo Nomisma, dopo il forte recupero del 2025, le compravendite sono destinate a stabilizzarsi nel 2026, flettere nel 2027 e tornare a crescere nel 2028, mantenendosi comunque su livelli superiori rispetto al periodo pre-pandemia. Anche i prezzi continueranno a salire in termini nominali, ma con ritmi progressivamente più contenuti, insufficienti a compensare l’effetto dell’inflazione.
Compravendite e mutui sostengono il mercato immobiliare
Nel primo semestre del 2026 il mercato immobiliare italiano ha continuato a mostrare una buona capacità di tenuta nonostante un contesto macroeconomico complesso, caratterizzato da tensioni geopolitiche, inflazione e incertezza.
A confermare la solidità della domanda sono anche le intenzioni di acquisto delle famiglie: quelle “certe” o “probabili” sono passate dal 2,5% all’8,5% rispetto al primo semestre del 2025.
A trainare il mercato resta soprattutto la prima casa, che rappresenta ormai circa il 75% delle compravendite, mentre il segmento delle abitazioni nuove continua a distinguersi con una crescita degli scambi del 14,6% su base annua, arrivando a rappresentare il 6% del mercato.
Anche il credito continua a offrire un contributo importante. Se le erogazioni complessive alle famiglie diminuiscono del 2,1%, penalizzate dal crollo delle surroghe (-58,7%), i nuovi mutui crescono del 6,6%, contribuendo alla ripresa delle compravendite. Nel primo trimestre del 2026 gli acquisti assistiti da mutuo rappresentano il 47,8% del totale.
Come ha spiegato Andrea Bontempi, direttore generale di Nomisma, il mercato non sta semplicemente rallentando, ma sta diventando più selettivo.
“Gli investitori stanno diventando sempre più selettivi e puntano sempre più sulla qualità. Non osserviamo semplicemente un raffreddamento delle transazioni, ma una vera e propria polarizzazione: chi investe sceglie immobili di qualità, resilienti rispetto al futuro”.
Per Bontempi, oggi la qualità non significa soltanto efficienza energetica, ma anche edifici capaci di contenere il costo complessivo di gestione grazie alla tecnologia e alla digitalizzazione. “Il valore del real estate sarà sempre più legato anche alla capacità degli immobili di diventare piattaforme tecnologiche in grado di ottimizzarne la gestione”, ha aggiunto.
Affitti: domanda elevata, ma il mercato rallenta
Se il mercato delle compravendite continua a crescere, quello delle locazioni resta caratterizzato da uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta.
Nel primo trimestre del 2026 i contratti di locazione sono aumentati appena dello 0,3%, grazie soprattutto alla crescita dei contratti a canone agevolato nelle principali città.
I canoni continuano invece a salire: le abitazioni in buono stato registrano un incremento del 3,3% su base annua e nelle principali aree urbane il canone medio raggiunge i 1.200 euro mensili a Milano, Roma e Firenze.
A sostenere i prezzi è soprattutto la forte domanda. Negli ultimi 5 anni le famiglie alla ricerca di un’abitazione in affitto sono aumentate del 12%, pari a circa 296 mila nuclei, confermando uno squilibrio che continua a sostenere il mercato della locazione.
Milano entra in una fase più matura del ciclo immobiliare
È proprio Milano a rappresentare il caso più interessante emerso dall’Osservatorio Nomisma.
Dopo due anni di contrazione, nel 2025 le compravendite sono tornate a crescere del 4,9%, raggiungendo 25.173 transazioni. Il primo trimestre del 2026 ha accelerato ulteriormente, con un incremento del 7,1%, superiore rispetto alla media nazionale (+4,4%).
Parallelamente, però, gli operatori iniziano a percepire un rallentamento. L’indice di performance del mercato residenziale milanese arretra infatti sui livelli del 2024, mentre peggiorano le aspettative sia sul numero delle compravendite sia sull’andamento dei prezzi.
Secondo Nomisma, Milano potrebbe rappresentare un laboratorio di quanto accadrà nei prossimi anni anche nelle altre grandi città italiane, dove il crescente divario tra la capacità di spesa delle famiglie e i valori immobiliari rischia di limitare ulteriormente la domanda.
Anche i prezzi mostrano una fase di normalizzazione: nel primo semestre del 2026 le abitazioni nuove e ristrutturate crescono dello 0,8% su base annua, mentre quelle usate registrano un aumento dello 0,9%. Sul fronte delle locazioni, dopo gli aumenti degli ultimi anni, i canoni diminuiscono dello 0,7% su base annua, pur mantenendosi su livelli elevati.
L’incertezza geopolitica resta uno dei principali fattori di rischio
Per Lucio Poma, chief economist di Nomisma, il principale elemento di attenzione resta il contesto internazionale.
“La parola chiave oggi è caos. Eventi come quelli che interessano lo Stretto di Hormuz continuano a generare un’incertezza che rende molto difficile formulare aspettative stabili per famiglie e investitori”, ha detto, spiegando che l’aumento dei costi energetici continua a comprimere il potere d’acquisto delle famiglie, incidendo direttamente sulle bollette e indirettamente sui prezzi dei beni.
Allo stesso tempo, però, il sistema economico italiano continua a mostrare elementi di resilienza. “I salari continuano a crescere perché siamo in piena occupazione e da oltre un anno i nuovi posti di lavoro sono prevalentemente a tempo indeterminato. Se riusciremo a contenere la componente energetica dell’inflazione, il potere d’acquisto potrà tornare a recuperare”, ha precisato.
Investimenti immobiliari verso un anno record
Se il comparto residenziale entra in una fase di maggiore equilibrio, quello degli investimenti continua invece a mostrare una notevole vivacità.
“Nel primo semestre del 2026 il real estate ha registrato 7,4 miliardi di euro di investimenti, il miglior semestre di sempre“, ha spiegato Valeria Falcone, vicepresidente di Assoimmobiliare e ceo di Colliers Italia.
La crescita è sostenuta anche dalla maggiore diversificazione delle asset class. Oltre 700 milioni di euro sono stati investiti in terreni destinati ai data center, mentre continuano ad attirare capitali anche hotel, living e student housing.
Secondo Falcone, in assenza di nuovi shock geopolitici, il 2026 potrebbe chiudersi oltre quota 12,4 miliardi di euro dello scorso anno, stabilendo un nuovo record per il mercato italiano.
La manager ha però ricordato come il settore immobiliare italiano resti ancora sottodimensionato rispetto ai principali competitor europei.
“Il mercato corporate italiano vale circa 12,4 miliardi di euro: è come una grande città tedesca. Mancano capitale domestico, un mercato dei finanziamenti più sviluppato e alcune riforme che possano favorire ulteriormente gli investimenti”, ha detto
Il quadro che emerge dall’Osservatorio Nomisma è quindi quello di un mercato ancora solido, ma entrato in una fase di maggiore maturità. Le compravendite continuano a crescere e gli investimenti restano dinamici, ma qualità degli immobili, capacità di innovare e sostenibilità economica degli acquisti saranno sempre più determinanti. E proprio Milano, oggi, potrebbe offrire un’anticipazione di ciò che attende il resto del mercato immobiliare italiano.
