Il mercato immobiliare di lusso italiano ha chiuso il 2025 con un’offerta complessiva superiore ai 71 miliardi di euro (+15% rispetto al 2024), domanda in crescita del 22% e tempi medi di vendita scesi a 6,3 mesi.
Numeri che raccontano un settore in ottima salute — ma che non dicono dove la crescita si stia davvero verificando. Non più soltanto a Milano e Roma: una costellazione di piazze secondarie sta silenziosamente ridisegnando la mappa del pregio italiano.
Dal duopolio Milano-Roma ai secondary market: come cambia il mercato immobiliare di lusso
Per decenni il luxury residential italiano ha seguito una logica binaria: Milano, con punte oltre i 10.000 euro/mq nel centro storico, e Roma, seconda piazza con 5,6 miliardi di valore e crescita costante secondo Savills. Due poli capaci di attrarre la quasi totalità degli Hnwi domestici e degli investitori istituzionali stranieri.
I dati più recenti confermano che il cambiamento strutturale avviato nel post-pandemia non è congiunturale. Secondo l’Osservatorio Immobiliare.it Insights (V edizione, 2025), i cosiddetti secondary market registrano oggi le accelerazioni più marcate.
Bologna guida la classifica con un +37% anno su anno nel valore degli immobili di pregio, raggiungendo quota 680 milioni di euro — la crescita più alta d’Italia. Torino, Genova e Reggio Emilia seguono, favorite da sviluppo infrastrutturale, consolidamento dello smart working e da una domanda che cerca qualità della vita senza le frizioni delle grandi metropoli.
Versilia e Toscana: gli immobili di lusso trainati dai buyer internazionali
La Versilia merita un discorso a sé. Con 4,64 miliardi di euro di offerta luxury, è la prima area turistica italiana per questo indicatore, davanti ai Laghi di Como e Garda (4,09 mld) e alla Riviera Ligure (3,73 mld). Forte dei Marmi — seconda piazza più cara d’Italia con una media di oltre 10.000 euro/mq e punte fino a 40.000 euro/mq nella zona di Roma Imperiale — ha visto le richieste di immobili extra-lusso (oltre 3 milioni) crescere del 94,74% nel 2025 rispetto al 2024 (dati Gate-away.com).
La componente estera rappresenta oltre il 55% delle compravendite sopra i 2 milioni di euro.
In tutta la Toscana di pregio, il regime di flat tax per i nuovi residenti dall’estero (art. 24-bis Tuir) ha accelerato il ciclo. Lucca ha segnato +27% di prezzi negli ultimi cinque anni, Firenze +24/25%. Gli acquirenti stranieri nel Centro Italia rappresentano oggi il 52% delle compravendite di pregio (Engel & Völkers-Nomisma, 2026). Il meccanismo — imposta forfettaria di 300.000 euro annui sui redditi esteri, durata massima quindici anni — trasforma l’acquisto immobiliare in Italia in un’operazione integrata di residenza e protezione patrimoniale, non più soltanto in una scelta abitativa.
Investimenti immobiliari di lusso: tre aspetti da valutare
Primo: la diversificazione geografica ha oggi una base dati
La concentrazione su Milano ha senso in termini di liquidità, ma i multipli di ingresso sono difficilmente giustificabili in ottica rischio-rendimento. Bologna presenta apprezzamenti superiori su orizzonti triennali con un time to sell già sotto i 4,5 mesi. L’illiquidità dei secondary market si sta sistematicamente riducendo.
Secondo: la Epbd introduce un rischio asimmetrico
La Direttiva europea sull’efficienza energetica avvantaggia il luxury: gli acquirenti di pregio sono più disposti a sostenere costi di riqualificazione, e la domanda si orienta strutturalmente verso classi energetiche elevate. Il rischio di repricing è invece concentrato sul patrimonio di fascia media nelle città secondarie prive di appeal culturale o turistico.
Terzo: la struttura dell’operazione è determinante quanto il prezzo
In un mercato in cui una quota crescente di acquirenti è straniera e opera nell’ambito del regime flat tax, la scelta tra acquisto diretto, società italiana, holding estera o trust non è una questione di stile: incide sul trattamento fiscale dei redditi da locazione, sull’applicabilità dell’Ivie, sull’impostazione successoria e — in caso di eventuale cessione — sul regime delle plusvalenze.
La coesistenza del regime agevolato con le norme Cfc e con i trattati contro la doppia imposizione genera spazi di pianificazione ma anche zone di rischio che richiedono una lettura integrata sin dalla fase di due diligence fiscale pre-acquisizione. Chi acquista in Italia come Hnwi estero ha bisogno di un presidio legale e tributario coordinato, non di due consulenze separate.
