Mediazione immobiliare: quale responsabilità in caso di informazioni errate?

Il mediatore (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico – giuridica) riveste un ruolo che gli permette di svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare. 

Per tale ragione egli è responsabile qualora, in relazione a determinati immobili, fornisca informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

È questo uno dei principi ricavabili dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 11371 del 2023, con la quale i giudici di legittimità, tra le altre cose, si sono espressi sugli obblighi di informazione cui soggiacciono i mediatori immobiliari.

Gli obblighi di informazione del mediatore

Come chiarito dalla Cassazione, il mediatore è tenuto a fornire, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti:

• alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore. 

Ai fini dell’obbligo di informazione, di cui all’art. 1759, comma 1, c.c., il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. In buona sostanza, il professionista deve rendere edotti gli interessati di tutte le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, e di ogni elemento che può influire sulla prestazione del consenso al contratto.

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Irregolarità urbanistica o edilizia

Secondo quanto rilevato dai giudici, anche la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

In particolare, osserva la Corte, il promissario acquirente ha interesse ad essere informato dal mediatore della presenza di irregolarità urbanistiche e edilizie dell’immobile, seppur sanabili, trattandosi di circostanza relativa alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare. Circostanza, questa, che può influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia sulla determinazione delle parti a concludere il contratto a diverse condizioni, adeguando il. prezzo alla spesa da sostenere per la sanatoria.

In questo senso, e inoltre, la mera informazione sull’ “aggiornamento catastale e urbanistico” in corso, resa già proposta di acquisto, attiene alla normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile da alienare rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati, non rileva quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali.

Le conseguenze a carico del mediatore

Alla luce di queste evenienze, la parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione al mediatore, allorché l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento di quest’ultimo, può far valere l’inadempimento dell’obbligo di informazione, per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.

In ogni caso, il mediatore che non abbia adempiuto all’obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della diligenza professionale, è responsabile per i danni sofferti dall’interessato.

Inoltre, secondo quanto si osserva in dottrina, e come talvolta è stato riconosciuto in giurisprudenza, le parti ben potrebbero subire un danno conseguente alla violazione dell’obbligo di informazione gravante sul mediatore anche per non aver stipulato un contratto che si sarebbe rivelato conveniente.

La responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito, o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.

In conclusione, osserva la Corte, se, è vero che non possono esigersi dal mediatore specifiche indagini di natura tecnico-giuridica in ordine alla veridicità della dichiarazione del venditore circa la libertà dell’immobile e l’inesistenza di pesi od oneri, non di meno egli deve comunicare alle parti le circostanze dell’affare conosciute o conoscibili, nei sensi già indicati, ed astenersi dal fornire informazioni non controllate.

I principi di diritto della Corte sul punto

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare.

Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito, o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.