Immobili di interesse storico-artistico: profili fiscali

Proteggere efficacemente il patrimonio significa porre in essere tutte le strategie e gli adempimenti idonei a preservare nel tempo la propria ricchezza e, conseguentemente, i beni che la costituiscono.

Poiché in Italia (paese che vanta un patrimonio artistico sterminato), come noto, è molto comune imbattersi in immobili antichi dall’inequivocabile valore storico-artistico, è opportuno comprendere quali sono gli oneri anche di natura fiscale che ricadono sui soggetti che, per eredità o acquisto diretto, si trovano nel possesso di immobili vincolati; vale a dire, immobili cui è riconosciuto un alto valore archeologico e culturale.

Essere proprietari di beni immobili riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali comporta oneri, costi di gestione e vincoli talvolta, non di poco conto, che possono nei fatti limitare il potere del proprietario di disporre e godere liberamente della cosa: l’obiettivo del legislatore è garantire la conservazione del bene e, quindi, vincolare l’azione del privato proprietario che potrebbe, direttamente o indirettamente, alterare lo stato del bene come meritevole di tutela.

Prima di acquistare un bene immobile rientrante in questa categoria, pertanto, è opportuno sapere che il proprietario potrebbe essere tenuto a sostenere di tasca propria le spese necessarie per mantenere il pregio artistico dell’immobile e, al contrario, potrebbe non essere libero di procedere a opere di modifica o demolizione di parti dello stesso, in quanto potenzialmente idonee a recare pregiudizio alla conservazione del bene.

Inoltre, i proprietari spesso non sono autorizzati a vendere o cedere liberamente l’immobile a terzi, in quanto lo Stato potrebbe riservare un diritto di prelazione sugli stessi. Infine, in certi casi, i proprietari hanno l’obbligo di tenere aperto l’immobile, in determinate fasce orarie, per consentire l’accesso al pubblico.

Il soggetto proprietario di un immobile di pregio culturale o storico, quindi vincolato, che intende affittarlo, deve inviare alla Soprintendenza la denuncia del contratto di locazione. Dal punto di vista fiscale, ai fini delle imposte dirette, per i soggetti che non agiscono in regime di impresa, il regime di tassazione della rendita degli immobili di interesse storico-artistico locati a terzi prevede che il reddito derivante dalla locazione sia pari al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e il reddito medio ordinario rivalutato del 5% ricavato dalle tariffe d’estimo, ridotto del 50%.

La riduzione forfettaria del 35% si giustifica nella misura in cui il proprietario è tenuto a sostenere, diversamente da quanto accade con gli immobili ordinari, maggiori costi di conservazione e manutenzione.

Venendo alla tassazione indiretta, nel caso di donazione di immobili vincolati, questa è soggetta all’imposta di registro in misura fissa di euro 200,00 e all’imposta ipotecaria del 2% nonché all’imposta catastale dell’1%.

Infine, nel caso di trasferimento mortis causa, gli immobili vincolati non concorrono alla formazione dell’asse ereditario e pertanto non scontano l’imposta di successione ma solo le imposte ipotecaria del 2% e catastale dell’1%.