“Nell’ambito del passaggio generazionale, molto spesso il trasferimento degli asset immobiliari costituisce uno dei temi centrali da affrontare, considerando l’ampio numero di investimenti immobiliari che tipicamente le famiglie imprenditoriali italiane hanno nel loro portafoglio. In tale contesto – ritenendo oggi non più al passo coi tempi la struttura della “società immobiliare“, anche per il regime fiscale solitamente poco favorevole – si è sempre più propensi a pianificare con anticipo i trasferimenti immobiliari in favore delle successive generazioni”.
A parlare è Roberta Crivellaro, di Withers, interpellata sull’importanza della pianificazione in un processo di passaggio generazionale.
“Spesso, però, per fattori del tutto irrazionali ed emozionali (non ultimo per un tema scaramantico), si tralascia di disporre in maniera ordinata dei propri beni sia predisponendo – meglio se con l’aiuto di un notaio – un testamento chiaro e impugnabile tale da scongiurare contenziosi tra eredi, sia creando adeguate strutture giuridiche volte a organizzare una successione con una fiscalità gestita, anche nell’interesse degli stessi eredi”, puntualizza Maurizio Fraschini, di Plusiders.
Il problema delle proprietà comune indivisa
Qual è il rischio? “Che i beni immobili caduti in successione in assenza di disposizioni testamentarie divengano di proprietà comune indivisa (magari anche per quote non omogenee) di differenti eredi, che potrebbero avere esigenze o intenzioni molto diverse e in conflitto tra loro. Alcuni, ad esempio, potrebbero essere interessati a una veloce liquidazione del patrimonio editato, mentre altri potrebbero voler mantenere e mettere a reddito gli immobili. Ciò, senza considerare eventuali eredi minori, per i quali debba essere ottenuta l’autorizzazione per ogni atto dispositivo del giudice tutelare”, risponde Fraschini.
Anche Crivellaro è dello stesso avviso: meglio evitare che gli immobili vengano trasmessi ai membri della successiva generazione in maniera indivisa, creando una situazione di comproprietà. “Spesso gli immobili residenziali in luoghi di vacanza che rimangono condivisi tra gli eredi sono fonti di enormi tensioni e i contratti per il loro utilizzo in modo ordinato vengono disattesi dalle parti. La comproprietà immobiliare tra gli eredi spesso rischia di portare ad aspre e prolungate liti: va tenuto conto infatti che talvolta tra i singoli membri della successiva generazione può non esserci la disponibilità economica per conguagliare gli altri e, dunque, procedere alla divisione degli immobili”, prosegue Crivellaro.
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Gli strumenti più utilizzati nel trasferimento di un patrimonio immobiliare
In questo contesto, dove le parole chiave sono pianificazione e organizzazione, quali sono i migliori strumenti da utilizzare?
“La tipologia di pianificazione e gli strumenti andranno parametrati alla tipologia e rilevanza del patrimonio immobiliare in questione: si potrà valutare l’opportunità di costituire veicoli societari ad hoc (ovviamente, evitando qualunque forma elusiva o di abuso di diritto) o un trust, con un patto di famiglia che disciplini la successione”, spiega Fraschini.
La donazione
La donazione è lo strumento più classico (spesso accompagnata dalla riserva di usufrutto in favore dei disponenti), visto che il trasferimento a titolo gratuito è agevolato da parte del legislatore tributario.
“Assumendo che il passaggio generazionale avvenga attraverso il ricorso a trasferimenti a titolo gratuito (come le donazioni) e da parte della prima generazione in favore della seconda generazione, gli immobili godono di un particolare regime di favore ai fini dell’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecarie e catastali – spiega Roberto Pellizzari, di Lca – Nello specifico, ai sensi di quanto previsto dal combinato disposto degli artt. 14 e 34, c.5 del dpr 346/1990, la base imponibile su cui applicare l’imposta sulle successioni e donazioni dovuta per il trasferimento a titolo gratuito degli immobili potrà essere assunta pari a un ammontare della risultanza del prodotto tra il valore catastale dell’immobile, la rivalutazione del 5% del valore catastale e i diversi coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi in funzione della categoria catastale dell’immobile. Il risultato così ottenuto su cui applicare l’imposta, sarà sensibilmente inferiore rispetto al valore di mercato del bene, ossia la “misura” della base imponibile dell’imposta sulle successioni e donazioni solitamente prevista per il trasferimento a titolo gratuito della maggior parte dei beni. Anche la base imponibile su cui applicare le imposte ipotecarie e catastali, pari, complessivamente, al 3%, sarà la medesima prevista ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni”, dichiara Pellizzari, che poi si sofferma su un altro caso: “Nell’ipotesi in cui, invece, il passaggio generazionale avesse a oggetto compendi immobiliari impiegati da società per lo svolgimento di attività commerciali e si volesse “separare” il ramo operativo da quello immobiliare – illustra – sarebbe possibile ricorrere a operazioni straordinarie quali la scissione parziale, asimmetrica e non proporzionale”.
Il trust
Un’ulteriore fattispecie, sempre più usata, è rappresentata poi dal conferimento del patrimonio in trust. “La flessibilità di tale istituto permette al disponente di regolamentare, con maggiore chiarezza, le modalità preferite di impiego dei cespiti da parte dei singoli membri della famiglia”, dichiara Crivellaro, ricordando poi che “con tale strumento viene garantita l’unità del patrimonio immobiliare, che invece non avverrebbe con l’assegnazione in sede donativa o testamentaria degli specifici beni immobili ai singoli membri della successiva generazione”.
Le società semplici
C’è poi un ulteriore caso: l’utilizzo delle società semplici. “La società semplice consente una maggiore riservatezza rispetto ad altre forme societarie, in quanto per le società semplici non è richiesta l’iscrizione nel registro delle imprese”, commenta Matteo Chinaglia, di Dentons, che spiega che, in occasione dei passaggi generazionali e nella gestione del patrimonio immobiliare, la società semplice gode di una certa flessibilità nella governance familiare derivante dall’ampia discrezionalità lasciata dal legislatore nella determinazione del contratto sociale. “Infatti, nell’esperienza pratica esiste una casistica varia secondo la quale, ad esempio, il patrimonio immobiliare potrebbe non avere una composizione omogenea, con immobili di diverso valore, con la conseguenza che, in occasione del passaggio generazionale, risulterebbe impossibile attribuire gli stessi agli eredi in forma divisa e senza disparità di trattamento – illustra Chinaglia – La società semplice di gestione immobiliare offre uno strumento valido e semplice per raggiungere tale risultato, poiché oggetto di successione sarebbero le quote di partecipazione in detta società e non i beni immobili detenuti da questa (in tal caso le quote sarebbero assegnate agli eredi nelle esatte percentuali desiderate). Altresì dove, in caso di passaggio successorio, si intendesse mantenere unito il patrimonio immobiliare sotto una gestione comune, anche qualora venisse meno l’unità di vedute dei soci, il contratto di società semplice avrebbe essenzialmente natura di regolamento per l’esercizio comune dell’attività, contenendo norme vincolanti per tutti i soci relativamente all’amministrazione del patrimonio immobiliare”.
Un caso ai raggi x
“Il Sig. A e la Sig.ra B hanno due figli, Sig. C e Sig.ra D. Il Sig. A vuole donare 1 immobile a ciascun erede legittimo di uguale valore di mercato, pari a 1milione di euro ciascuno. Il Sig. A vuole sapere quante imposte dovranno pagare i suoi eredi in considerazione del fatto che il valore di mercato di tutti e tre gli immobili è pari a complessivi 3 milioni di euro. Il valore catastale di ciascun immobile è pari a 1.500 euro e la classe catastale di ciascun immobile è A/3. Le franchigie di esenzione dall’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni sono state completamente erose causa donazioni eseguite in vita da parte del Sig. A in favore dei propri eredi legittimi”, spiega Matteo Esposito di Lca.
“Come dimostrato nell’esempio sopra riportato, la base imponibile per il calcolo dell’imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecarie e catastali dovute per il trasferimento immobiliare, non essendo pari al valore di mercato (come invece previsto per la maggior parte dei beni oggetto di trasferimento a titolo gratuito) bensì, in sintesi, alla rendita catastale rivalutata, consente di trasferire l’immobile pagando meno imposte di quelle dovute nell’ipotesi in cui, invece, la base imponibile fosse pari al valore di mercato”, conclude Esposito.
(Articolo tratto dal magazine di aprile 2023)
