Verosimilmente per il 2020 vi saranno perdite ingenti diffuse a molti settori economici e il comparto immobiliare risulterà direttamente o di riflesso (pensiamo solo agli esercizi commerciali e agli alberghi che non potranno pagare i canoni di locazione) tra i più colpiti, se non per i valori (che si ritiene possano non subire flessioni immediate) di certo in termini di giro d’affari e di numero di transazioni.
Volendo però mantenere un cauto ottimismo, possiamo considerare che – come in tutte le fasi di congiuntura economica negativa – l’esigenza abitativa permane e un mercato finanziario con molte turbolenze, in un contesto di abbondante liquidità e scarsa propensione ai consumi, potrebbe spingere gli investitori a rifugiarsi nel “mattone”, in Italia storicamente considerato un bene rifugio.
Ma, anche assumendo la bontà di queste ipotesi, occorre tenere conto delle mutate esigenze degli investitori e dei differenti criteri di selezione degli immobili, in particolare nel residenziale, maturati a seguito del confinamento forzato e prolungato tra le pareti domestiche.
Potendo scegliere e avendo una disponibilità da investire – visto che la possibilità di ottenere dei finanziamenti si contrarrà inevitabilmente – è ragionevole ipotizzare che un acquirente, nella prospettiva di vivere la casa in modo diverso e più “intenso”, privilegerà elementi differenti come la luminosità, l’esistenza di uno spazio esterno – che sia un balcone, un terrazzo o ancor meglio un giardino – e la disponibilità di spazio, anche per poter lavorare. Senza arrivare agli estremi delle grandi metropoli americane dove gli analisti parlano di una vera e propria corsa a trasferirsi a vivere in campagna, molti acquirenti valuteranno concretamente la possibilità di trasferirsi a vivere in zone semicentrali, a condizione che vi siano comunque servizi e del verde. Il mercato potrebbe concentrarsi e rivalutare zone differenti, dove con lo stesso budget si può avere maggiore scelta e superfici più ampie.
Inoltre l’orientamento verso forme sempre più definitive e generalizzate di smartworking determinerà effetti radicali su molti aspetti della nostra società, non ultimo quello della necessaria urbanizzazione in aree metropolitane a forte domanda di soluzioni abitative temporanee, come ad esempio Milano. La possibilità di lavorare stabilmente da casa propria farà sì che – a condizione di avere connessioni veloci e sicure – si possa restare a vivere anche nelle aree geografiche di origine e una posizione centrale per la propria abitazione diventerà per alcuni meno importante, poiché non si sarà più costretti a lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente.
Va poi considerato che le famiglie unipersonali, molto diffuse nelle grandi metropoli, hanno spesso pochi legami familiari in città e saranno le prime a patire della congiuntura negativa e a non poter far fronte agli alti costi fissi del proprio stile di vita.
La contrazione di fiere, eventi e dei voli low cost inciderà inoltre sulle nuove forme di hospitality che si erano affermate, in particolare, B&B e short rent.
Gli investitori dovranno tenerne necessariamente conto.
Chi prima considerava un investimento “sicuro” un monolocale o un miniappartamento in una zona centrale da locare a professionisti, studenti o per affitti brevi a turisti, oggi, per non dover temere la possibilità di vacancy prolungata, dovrà indirizzarsi su tipologie di immobili differenti, destinate prevalentemente a dei nuclei familiari con locazioni di durata temporale maggiore.
Al contempo sarà necessario lavorare velocemente sul fronte dell’offerta. Poiché i prodotti immobiliari nuovi sono limitati e destinati ad esaurirsi, mentre per gli ulteriori – tanto più se il contesto economico sarà non positivo – occorrerà attendere a lungo, pare indispensabile lavorare sul mercato dell’usato, riqualificando l’esistente per renderlo più efficiente e consono alle aspettative degli investitori.
Su questo fronte, anche per cercare di sostenere l’intero comparto e l’occupazione che ne deriverebbe, sembra essenziale estendere gli incentivi fiscali (in particolare la misura contenuta nel decreto rilancio del superbonus al 110% per la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza sismica) a tutte le tipologie di immobili. E, ovviamente, azzerare ogni burocrazia connessa. Altrimenti i danni si propagheranno presto e molto seriamente. Come è stato già scritto in altra occasione: fate presto!
