Per decenni il valore di un immobile si è misurato in metri quadrati, posizione e solidità del conduttore. Nel data center la prima variabile cede il passo a un’altra unità di misura: il megawatt. È questo slittamento, apparentemente tecnico, a spiegare perché i centri di elaborazione dati siano oggi il segmento del real estate europeo in più rapida espansione, e perché meritino l’attenzione anche di chi — family office, imprenditori, grandi patrimoni privati — si è finora mosso tra uffici, residenziale e logistica.
Un immobile che si valuta in megawatt
Che cosa si acquista, esattamente, quando si investe in un data center? In sostanza tre prodotti, con profili di rischio molto diversi. Il powered land, cioè un terreno con destinazione compatibile e un titolo di connessione alla rete in alta tensione; il powered shell, l’involucro edilizio già servito dall’infrastruttura elettrica, locato a un operatore che vi installa impianti e server; il turnkey, la struttura completa e pronta all’uso.
Il denominatore comune è un reddito che ha più di un tratto infrastrutturale: contratti di lunga durata, spesso ultradecennali, formule in cui i costi operativi gravano sul conduttore e, nel segmento hyperscale, controparti con un merito di credito tra i più elevati al mondo. Non a caso i rendimenti prime nei principali mercati europei si sono compressi verso la fascia del 5-6%, come rilevato da Savills: gli investitori istituzionali trattano ormai questi asset come un ibrido tra immobiliare core e infrastruttura.
I numeri dei data center: l’Europa corre e Milano accelera
La domanda generata dal cloud e, soprattutto, dall’intelligenza artificiale non accenna a rallentare. Secondo Cbre il mercato europeo raggiungerà a fine 2026 una capacità di 13 GW, con una crescita del 20% sul 2025, mentre le nuove sottoscrizioni di capacità in colocation destinate all’AI sono più che quadruplicate nel primo semestre dell’anno.
Il tasso di sfitto è atteso al minimo storico del 6,5% a fine 2026, nonostante un’offerta nuova record: la strozzatura non è la domanda, ma la disponibilità di potenza elettrica. Jll, nel suo report di metà 2026, osserva che il capitale si sta allargando verso Milano, la penisola iberica e i Paesi nordici, senza abbandonare i poli storici di Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino.
L’Italia è entrata in questa mappa con decisione. L’Osservatorio Data Center del Politecnico di Milano stima in 609 MW IT la capacità installata nel Paese a fine 2025; Milano ne concentra il 68%, con 414 MW IT, punta a superare la soglia del gigawatt entro il 2028 e intercetta il 23% degli investimenti annunciati a livello europeo.
Per il triennio 2026-2028 sono stati annunciati 83 nuovi progetti da parte di 30 operatori, per oltre 25 miliardi di euro. Il Governo ha seguito questa traiettoria: con la delibera del 4 agosto scorso sono saliti a sette i programmi di data center dichiarati di preminente interesse strategico nazionale ai sensi dell’art. 13 del D.L. 104/2023, per oltre 25 miliardi complessivi — tra cui Vantage (8 miliardi tra Melegnano, Settimo Milanese, Cornaredo e Tavazzano), K2 (5,3 miliardi per un campus fino a 400 MW a Zibido San Giacomo e Lacchiarella), Equinix (4 miliardi tra Settimo Milanese e Cusago), EdgeConnex (3 miliardi) e Amazon (1,2 miliardi), oltre alla riconversione dell’ex centrale Galileo Ferraris di Trino e dell’ex miniera di Nuraxi Figus nel Sulcis.
Data center, il nuovo quadro normativo: cosa cambia nel 2026
Fino a pochi mesi fa il principale freno era normativo: nessuna definizione urbanistica univoca, procedimenti frammentati tra Comuni, Regioni e ministeri, tempi imprevedibili. Il 2026 ha segnato una svolta. L’art. 8 del D.L. 21/2026 (c.d. decreto Bollette, convertito dalla L. 49/2026) ha introdotto un procedimento unico, incardinato presso l’autorità competente al rilascio dell’AIA — il Ministero dell’Ambiente o la Regione — che assorbe in un solo titolo i profili edilizi, urbanistici, ambientali, paesaggistici e di connessione alla rete, con un termine massimo di dieci mesi. Per i programmi dichiarati strategici opera invece il modulo commissariale dell’art. 13 del decreto Asset, con un commissario straordinario dotato di ampi poteri di coordinamento e deroga.
Sul piano territoriale, la Lombardia ha approvato il 26 maggio la L.R. 11/2026, prima disciplina regionale organica in materia, che modula i regimi urbanistici su soglie di potenza di 5, 10 e 50 MW e premia il recupero di aree industriali dismesse.
Resta da completare il tassello nazionale: il disegno di legge delega sui centri di elaborazione dati (A.S. 1821), approvato all’unanimità dalla Camera il 24 febbraio e ora al vaglio del Senato, prevede tra l’altro l’attribuzione ai data center della destinazione d’uso produttiva, un codice ATECO dedicato, deroghe agli standard di parcheggio e la qualificazione degli impianti come opere di pubblica utilità.
Chi segue anche il mercato francese riconosce un percorso parallelo. La loi de simplification de la vie économique, promulgata il 26 maggio 2026, consente di qualificare i data center come «projet d’intérêt national majeur», con corsie accelerate per la connessione alla rete; a maggio RTE aveva già riservato circa 18 GW di capacità a un’ottantina di progetti, e al vertice Choose France del 1° giugno SoftBank ha annunciato 45 miliardi di investimenti entro il 2031 nei soli Hauts-de-France.
Italia e Francia, in altre parole, competono apertamente per lo stesso capitale: con Madrid, che conta 390 MW IT, a fare da terzo polo del Sud Europa.
Data center, dove si crea e si distrugge valore
Nelle operazioni che seguiamo, la due diligence su un data center somiglia più a quella di un impianto energetico che a quella di un immobile terziario.
Cinque nodi, in particolare, determinano il valore.
1° – Connessione alla rete
Il vero asset non è il terreno, ma il titolo alla capacità di rete: la soluzione di connessione rilasciata dal gestore, la sua accettazione, il cronoprogramma, la cedibilità in caso di trasferimento del progetto. Il fenomeno delle prenotazioni speculative è impressionante: secondo il Politecnico, nel 2025 le richieste di allacciamento in alta tensione presentate a Terna hanno raggiunto 68,5 GW, di cui 31,1 sull’area milanese, a fronte di una capacità installata cento volte inferiore. Non è un caso che lo stesso D.L. 21/2026 intervenga sulla «saturazione virtuale» delle reti. Un terreno senza una connessione solida resta, semplicemente, un terreno.
2° – Rischio amministrativo e territoriale
La corsia commissariale accelera, ma i poteri in deroga alimentano tensioni con Regioni e Comuni e, prevedibilmente, contenzioso davanti al giudice amministrativo. La tenuta del titolo autorizzativo va verificata con la stessa cura riservata a un permesso di costruire in zona vincolata.
3° – Fiscalità immobiliare e Imu
I data center si accatastano nel gruppo D, con rendita determinata per stima diretta. Dal 2016 (L. 208/2015, art. 1, comma 21) sono esclusi dalla stima i macchinari «funzionali allo specifico processo produttivo», ma vi restano gli elementi strutturalmente connessi che accrescono qualità e utilità dell’immobile — tra cui, secondo la circolare 2/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate, gli impianti elettrici e di climatizzazione. In un data center sono proprio questi impianti a concentrare il valore: il confine tra componente edilizia e componente produttiva è la frontiera su cui si gioca il carico IMU, e va presidiato sia in sede di accatastamento sia nella ripartizione degli oneri con il conduttore.
4° – Contratto di locazione e bancabilità
L’art. 79, comma 3, della L. 392/1978, come modificato dal decreto Sblocca Italia, consente per le locazioni non abitative con canone annuo superiore a 250.000 euro di derogare pattiziamente alla disciplina dell’equo canone.
È lo spazio in cui si costruisce la bancabilità dell’asset: durata e recesso, indicizzazione, allocazione dei costi di adeguamento tecnologico, obblighi di ripristino a fine rapporto. Con densità di potenza per rack in forte aumento per i carichi AI, la clausola che disciplina chi paga l’upgrade degli impianti di raffreddamento vale quanto il canone.
5° – Golden power e acquirenti esteri
Le infrastrutture di conservazione e trattamento dei dati rientrano tra gli asset per i quali il regime dei poteri speciali (D.L. 21/2012) può trovare applicazione. Per un acquirente estero, o per chi intenda un giorno vendere a un acquirente estero, la notifica preventiva e le eventuali prescrizioni incidono sui tempi e sul perimetro della way-out.
Come può investire nei data center un patrimonio privato
Per l’investitore privato le porte d’accesso sono sostanzialmente tre.
La più liquida è rappresentata dai grandi operatori quotati del settore, che offrono esposizione immediata ma una correlazione elevata con i mercati azionari.
La seconda passa per fondi immobiliari o infrastrutturali riservati e per club deal su singoli powered shell, con ticket significativi e orizzonti lunghi, ma con una reale decorrelazione e un reddito contrattualizzato.
La terza è la più italiana, e la meno discussa: la valorizzazione di aree industriali dismesse di proprietà di famiglie imprenditoriali, specie nella cintura sud-ovest di Milano e nelle aree di vecchie centrali elettriche. Qui la L.R. 11/2026 e il DDL nazionale premiano espressamente il recupero dei brownfield, e la scelta tra vendita, diritto di superficie o contratto di opzione condizionato all’ottenimento di connessione e autorizzazione, con eventuali meccanismi di earn-out, può moltiplicare il valore di un terreno che a bilancio vale poco.
Data center, i rischi per gli investitori
Sarebbe un errore leggere questo mercato come una scommessa a senso unico.
Il primo rischio è di esecuzione: nel triennio 2023-2025, a fronte di 10,5 miliardi annunciati, se ne sono concretizzati 7,1, appena il 68%.
Seguono il costo e la disponibilità dell’energia, che in Italia resta tra i più elevati d’Europa; l’obsolescenza tecnologica, perché un edificio progettato per l’archiviazione cloud può non reggere le densità richieste dall’addestramento dei modelli; la concentrazione su pochi conduttori, la cui strategia di investimento dipende da cicli tecnologici oggi euforici; infine la cosiddetta licenza sociale, con comunità locali sempre più attente a consumo di suolo, acqua e costi di rete. Nessuno di questi rischi è disqualificante, ma ciascuno va tradotto in clausole, garanzie e prezzo.
I data center non sono una moda, ma nemmeno un investimento immobiliare come gli altri: sono infrastrutture che si comprano con le regole del mattone e si valutano con quelle dell’energia. Il quadro normativo del 2026 ha finalmente reso l’Italia un mercato investibile e Milano un polo europeo a pieno titolo; ma il valore si forma a monte, nella solidità della connessione, del titolo autorizzativo e del contratto con il conduttore.
Per i patrimoni privati e i family office, l’opportunità è reale ed è oggi: a condizione di entrarvi con la stessa disciplina giuridica con cui un operatore industriale costruisce una centrale, e non con l’entusiasmo con cui si insegue un tema di moda.
