Cosa prevede il decreto salva-casa?
È approdato in Consiglio dei ministri il testo che intende sanare alcune irregolarità edilizie sulle abitazioni.
Anche chiamato salva-casa, il decreto di cui tanto si discute abbuonerebbe oltre quattro milioni di pratiche edilizie sulle modifiche interne nelle abitazioni.
Il progetto di sanatoria, a quanto dichiarato, non dovrebbe coincidere con un reale condono sugli abusi. Piuttosto, si tratterebbe di un intervento del governo volto a chiudere un occhio su alcuni interventi minori, quali ad esempio tramezzi, soppalchi, muri in cartongesso.
L’intervento, in buona sostanza, avrebbe ad oggetto irregolarità minime, pressoché relative all’interno delle abitazioni e che, quando non regolari, impediscono ai proprietari, ad esempio, di vendere l’immobile.
In sintesi il provvedimento dovrebbe:
- abolire la doppia conformità
- aumentare le tolleranze costruttive
- regolarizzare le piccole difformità
- favorire il cambio di destinazione d’uso
Parziali difformità
L’intervento del governo incide in positivo sulle c.d. parziali difformità, vale a dire opere che non sono totalmente diverse da quelle per le quali si è ottenuto il regolare permesso.
Più in particolare, per portare allo stato di legalità gli abusi parziali edilizi effettuati in assenza di permesso o titolo abilitativo non sarà più necessario rispettare il criterio della Doppia Conformità.
In questo senso, sarà possibile ottenere il permesso di costruire e presentare la Scia in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Come specifica la bozza del decreto:
in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Le tolleranze costruttive
Il Decreto Salva Casa introduce una tolleranza favorevole per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
La tolleranza costruttiva è riparametrata in misura inversamente proporzionale alla superficie utile, di modo che minore è la superficie utile maggiore è il limite tollerato.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
- del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati
- del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati
- del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati
- del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati
Quanto costa sanare le difformità?
Per ottenere il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sarà necessario effettuare il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro.
Verso un condono?
Su sollecito delle Amministrazioni territoriali e di numerosi enti del settore edilizio, il Ministero delle infrastrutture e trasporti ha quindi predisposto un pacchetto di misure volte a ‘sanare’ alcuni abusi edilizi.
Poiché oltre l’80% degli immobili presenti nel territorio presenta delle irregolarità, l’intervento del Mit andrebbe a interessare un numero considerevole di cittadini e contribuenti.
In realtà, la proposta del Mit non sorprende: già a pochi giorni dalla pubblicazione della Nadef, infatti, il tema del condono era tornato nuovamente al centro del dibattito. Già mesi fa circolava l’idea di varare un condono sulle irregolarità edilizie di piccola portata quali il mancato rispetto dell’altezza, della cubatura, errori di progettazione o realizzazione dell’opera poco oltre i limiti individuati nel permesso di costruire.
Piano casa 2024 cosa prevede
Il Piano casa permetterebbe di regolarizzare la maggior parte delle difformità di piccolo rilievo che interessano il patrimonio immobiliare italiano.
Il pacchetto di misure permetterebbe di sanare casi di:
- difformità di natura formale, legate alle incertezze interpretative della disciplina vigente
- difformità edilizie “interne”, riguardanti singole unità immobiliari, a cui i proprietari hanno apportato lievi modifiche
- difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi a causa della disciplina della “doppia conforme” che non consente di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi, risalenti nel tempo
- difformità legate ai cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.
A chi si rivolge il condono ipotizzato dal Mit?
Come si legge in una nota rilasciata dal Ministero, l’obiettivo è quello tutelare i piccoli proprietari immobiliari che attendono la regolarizzazione delle loro posizioni e che, nel corso di questa attesa, non riescono, a ristrutturare o vendere la propria casa.
Allo stesso tempo, una simile misura permetterebbe di deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali, spesso sommersi dalle richieste di sanatorie.
Condono edilizio: il valore del silenzio-assenso
Nel caso in cui, il cittadino, una volta presentata istanza di condono, non dovesse ricevere risposta da parte dell’amministrazione (questa rimanga inerte per almeno 24 mesi) matura il silenzio assenso.
In questo caso il cittadino può considerare tacitamente ottenuto il titolo abilitativo richiesto o l’autorizzazione allo svolgimento di una certa attività.
Premesso che l’istituto del silenzio assenso ha portata generale e si applica ad una serie non prestabilita di procedimenti, quanto al caso del condono edilizio, occorre osservare che:
- il condono si intende tacitamente riconosciuto decorso il termine di 24 mesi a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria;
- sarà comunque richiesto il pagamento dell’oblazione
- il comune interessato dovrà acquisire la prova della ricorrenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi stabiliti dalle specifiche disposizioni di settore.
Rispetto a quest’ultimo punto, infatti, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che ad ogni modo il silenzio-assenso non si forma nel momento in cui la domanda non contenga i riferimenti a tutti i requisiti richiesti, relativi ai lavori, all’ubicazione dell’immobile, alla consistenza delle opere, ecc…
Cosa prevede il reato di abuso edilizio?
L’art. 44 DPR 380/2001, che detta la disciplina del reato di abuso edilizio, punisce (con arresto o ammenda) l’intervento di costruzione, trasformazione, ristrutturazione o demolizione di un edificio che differisca integralmente da quello autorizzato.
Nello specifico, l’art. 44 DPR 380/2001 prevede per l’abuso edilizio:
- l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza di norme, prescrizioni e modalità esecutive previste da legge, regolamenti edilizi, strumenti urbanistici o dal permesso di costruire;
- l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso;
- l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.
- il responsabile dell’abuso può essere obbligato a rimuovere gli abusi o a ripristinare lo stato dei luoghi.
Quanto al momento consumativo del reato, si deve tenere conto che l’ultimazione dei lavori si verifica con il completamento dell’opera abusiva, comprese le finiture esterne ed interne.
È possibile vendere una casa con abuso edilizio?
L’atto di trasferimento di un immobile gravato da un abuso edilizio importante è certamente nullo.
Ciò vuol dire, ad esempio, che la vendita è impossibile quando manchi il permesso di costruire o la sanatoria di un abuso edilizio di natura sostanziale, tale per cui, ad esempio, è stata alterata la sagoma dell’immobile o la volumetria o altri vincoli di natura ambientale.
Diverso è quando si tratta di difformità di natura formale o che non riguardano il titolo edilizio o la licenza concessa dal Comune.
Si tratta solo di esempi e, inoltre, ogni situazione è a sé. Per tale ragione è sempre necessario rivolgersi ad un consunte esperto. (per quanto concerne la possibilità di fruire di agevolazioni e bonus per vendere o ristrutturare casa, We Wealth si è occupata dell’argomento qui).
Cosa rappresenta il cambio di destinazione d’uso?
Quando si verifica una modifica della destinazione d’uso di un immobile con l’unico scopo di un riadattamento funzionale, senza l’esecuzione di opere e senza alcun aumento di volume, tale intervento deve essere considerato come una forma “depotenziata” di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo, secondo i giudici del Tar del Lazio con la recente sentenza n. 4370 del 4 marzo 2024.
Il cambiamento di destinazione d’uso di un immobile già esistente – senza opere edilizie né aumenti di volume – avvenuto entro i termini concessi per il condono, non può essere considerato come un intervento edilizio non sanabile. Si tratta piuttosto di una modifica volta solo al riadattamento funzionale dell’opera, che non ha impatti sull’assetto territoriale né sul carico urbanistico.
