Comprare un immobile all’estero, le regole per non sbagliare

La passione degli Italiani per il mattone travalica i confini nazionali. Sono oltre 120mila i soggetti che ogni anno denunciano il possesso di un immobile all’estero, secondo quanto riportato dalle statistiche ufficiali del Dipartimento Finanze del Ministero dell’Economia, per un valore medio di circa 230mila euro.

Che sia per motivi familiari, necessità lavorative e di studio, o puro investimento “occorre tenere nella giusta considerazione gli aspetti tecnici e gli adempimenti correlati all’acquisto dell’immobile, che nella maggior parte dei casi incidono in modo significativo sulla decisione di dove e cosa acquistare”, spiega Alessandro Montinari, tax lawyer dello studio tributario associato Cavalluzzo Rizzi Caldart.

Il primo passo, argomenta Montinari, è identificare correttamente gli obiettivi che si intendono perseguire: si tratta di un acquisto finalizzato a un uso personale o familiare oppure di un immobile destinato alla messa a reddito a titolo d’investimento?

Essenziale è mettere a fuoco con precisione il budget, che dovrà tenere conto non solo del prezzo d’acquisto, ma anche dei costi accessori che, “per operazioni transnazionali – osserva l’avvocato – possono avere un impatto significativo”.

Esaminati con cura questi aspetti, occorre valutare se ricorrere esclusivamente al capitale proprio o attingere a un finanziamento bancario, che andrà negoziato con un istituto di credito situato nel luogo dove si acquista l’immobile. “In questo caso è necessaria anche l’apertura di un conto corrente bancario presso l’intermediario locale, per le pratiche legate al rimborso del mutuo e per liquidare le imposte dovute all’estero, legate all’operazione d’acquisto”, precisa Montinari.

Come per ogni operazione di tipo patrimoniale, suggerisce, “è consigliabile farsi assistere da professionisti qualificati. Meglio se localizzati nel Paese in cui si intende acquistare. Vuoi per la conoscenza delle normative applicabili e degli usi locali ma anche semplicemente per la conoscenza tecnica della lingua straniera e la perfetta comprensione dei documenti”.

Avvalersi dei un consulente legale è fondamentale per gli aspetti giuridici correlati alla provenienza, regolarità documentale e amministrativa dell’immobile, all’analisi formale e sostanziale dei contratti preliminare e definitivo.

“La mole di documentazione e di clausole che normalmente contraddistinguono questi contratti può nascondere costi extra o irregolarità formali e sostanziali del bene tali da rendere l’acquisto meno appetibile di quello che ci si è prospettati”, avverte l’avvocato, secondo cui, inoltre, è sempre opportuna l’analisi di convenienza tra acquisto diretto o tramite un veicolo societario.

È consigliabile inoltre rivolgersi a un consulente fiscale affinché curi gli adempimenti legati alla fiscalità estera del Paese in cui si intende acquistare l’immobile, accanto a quelli concernenti la fiscalità domestica.

In riferimento alla fiscalità estera, bisogna considerare che nella maggior parte dei paesi “sono dovute le imposte locali sull’immobile. Se poi l’immobile è messo a reddito, si renderanno necessarie le imposte locali sui canoni di locazione e sulle eventuali plusvalenze maturate, in caso di successiva cessione del bene”, ricorda Montinari.
Onde evitare errori, meglio rivolgersi a un tax advisor locale che presenti le dichiarazioni fiscali ed effettui i calcoli per la liquidazione delle imposte estere, laddove previste.

Per quanto riguarda la fiscalità domestica, vi sono gli adempimenti da evadere nel Paese di residenza, in questo caso l’Italia. “In termini generali i dati dell’immobile detenuto all’estero vanno riportati nel quadro RW della dichiarazione ai fini del monitoraggio fiscale in quanto suscettibile di produrre redditi all’estero.

Si rende poi dovuta l’Ivie, l’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Una vera e propria patrimoniale”, osserva Montinari, calcolata con l’aliquota dello 0,76% sul valore catastale dell’immobile, se in Paese europeo, o sul prezzo di acquisto o di mercato se in Paese extra UE (come ad esempio oggi nel Regno Unito).

“Dall’Ivie può essere scomputata la corrispondente imposta locale pagata all’estero”. Se l’immobile è messo a reddito, è dovuto il versamento in Italia delle imposte sui redditi calcolate sui canoni di locazione o sulle eventuali plusvalenze, in caso di cessione, “tenendo conto delle Convenzioni per evitare la doppia imposizione stipulate dall’Italia con il Paese estero”, precisa Montinari: sia per l’Ivie sia per l’Irpef, , possono spettare dei crediti di imposta sulle corrispondenti imposte pagate all’estero da utilizzare poi in Italia.