Gli Usa sono da sempre il paese leader nel settore immobiliare, merito della vivacità del mercato e dei rendimenti da esso assicurati. Ciò fa sì che essi rappresentino una delle mete preferite degli italiani che decidono di comprare casa all’estero. New York rimane in assoluto la città preferita dove acquistare un immobile di pregio, mentre la Florida, con Miami come punta di diamante, è lo stato più gettonato tra gli investitori italiani.
Nel corso del presente articolo si analizzano alcune domande che vengono sottoposte da investitori italiani che intendono comprare casa negli Stati Uniti.
Occorre essere in possesso di un visto per comprare casa negli Stati Uniti?
Assolutamente no. Nei casi in cui un potenziale investitore acquirente sia interessato a visionare il bene da acquistare, sarà sufficiente richiedere un visto turistico (Esta) che gli consentirà di rimanere negli Stati Uniti fino a un massimo di 90 giorni. Accade, sempre più frequentemente dopo la pandemia, che molti acquisti vengano effettuati tramite intermediari senza che l’investitore metta piede negli Stati Uniti.
È importante sottolineare che l’acquisto di una proprietà sul suolo americano, non comporta l’ottenimento del permesso di soggiorno.
Quali sono gli immobili che un investitore straniero può acquistare?
Prendendo come riferimento New York, le proprietà immobiliari sono divise in Co-Op, Condominium e Townhouse.
Cosa sono le Cooperative corporation (Co-Op)
Una Co-op (Cooperative corporation), assimilabile alla cooperativa edilizia a proprietà indivisa italiana, è caratterizzata dal fatto che gli alloggi appartengono alla società cooperativa. Essa assegna ai proprietari delle unità immobiliari, che di fatto sono soci della Co-op, non la proprietà esclusiva ma il diritto di godimento, ossia il diritto di utilizzare a tempo indeterminato l’immobile a cui corrisponde il loro pacchetto di azioni.
Ciò fa si che il consiglio d’amministrazione della Co-op eserciti un controllo rigido sugli immobili, potendo vietare al proprietario di sublocare l’unità immobiliare o, in alcuni casi, la vendita delle azioni in suo possesso. Queste restrizioni, in aggiunta all’impossibilità di acquistare le quote della Co-op tramite una società, rendono questa forma d’investimento meno attrattiva per gli stranieri.
Cosa sono i condominium o condo?
Un “condominium”, o “condo”, invece è la forma d’investimento più utilizzata dagli stranieri. L’acquisto di un’unità immobiliare attribuisce al suo proprietario non solo la proprietà dell’immobile, oggetto del contratto di compravendita, ma anche la comproprietà sulle parti comuni dell’edificio.
Ciò comporta che il proprietario del condominio possa affittare l’immobile o venderlo senza bisogno dell’approvazione del consiglio d’amministrazione.
Cosa sono le townhouse?
Gli stranieri possono infine acquistare una “townhouse”, ossia una casa a schiera, il cui prezzo iniziale è generalmente più alto rispetto a una Co-op o a un condo. Una caratteristica di questi immobili è rappresentata dall’estensione della proprietà al sottosuolo, cosiddetto subsurface right, e allo spazio soprastante, cosiddetti air rights. È, pertanto, buona norma effettuare una due diligence in fase di acquisto per accertarsi che tali diritti non siano stati venduti.
Quanto costa comprare casa negli Stati Uniti?
Secondo la stima dell’agenzia immobiliare Douglas Elliman, il prezzo medio d’acquisto (average price) di una Co-op, nel secondo trimestre del 2024, è stato di $1.330.000, con valore mediano (median sales price, che – come noto – misura la tendenza centrale non influenzata dai valori anomali) di $850.000, pari a $1.187 al piede quadro ft².
Un piede quadrato ft² corrisponde a 0.0929 m².
Questi valori salgono considerevolmente per i condos: $2.851.100 di average price, $1.732.500 di median sales price, pari a $1.981 ft², fino ad arrivare agli $8.000.000 di average price, con median sales price di quasi $6.000.000, pari a $2.650 ft², di una townhouse.
È possibile ottenere un finanziamento per acquistare il bene?
L’ottenimento di un mutuo ipotecario da parte di un cittadino straniero non è un’operazione semplice, in quanto gli istituti di credito sono restii ad offrire mutui a clienti stranieri.
Una delle prime valutazione che le banche andranno ad effettuare, prima di decidere se concedere o meno un mutuo, è l’analisi della storia creditizia (credit score) del richiedente. Ne consegue che se il soggetto richiedente non è un cittadino statunitense, egli non sarà in grado di fornire tale informazione e, di conseguenza, gli istituti di credito non potranno effettuare un’analisi completa sulla sua affidabilità creditizia.
È di tutta evidenza quindi che la capacità di ottenere un mutuo dipenda dalla residenza del richiedente.
Come si acquista la residenza in Usa?
Negli Stati Uniti una persona fisica, che non sia cittadino americano, acquista la residenza se soddisfa uno di questi due test:
1) il lawful permanent resident, ovvero ottiene un permesso di soggiorno permanente, meglio noto come green card, o
2) se supera il substancial presence test, ossia trascorra negli Stati Uniti almeno 31 giorni durante l’anno in corso e 183 giorni nel periodo di tre anni che include l’anno in corso e i due anni precedenti.
In linea generale la maggior parte dei richiedenti ricade in queste due categorie:
-Permanent Resident, in possesso di una green card.
-Non-Permanent Resident, in possesso di un regolare visto lavorativo (H-1B, L-1 etc.)
Quanti immobili sono stati comprati in Usa da investitori stranieri?
Ecco perché nella pratica accade che gli investitori stranieri preferiscono acquistare in contanti. Secondo il rapporto della National association of realtors (Nar), la più grande associazione di agenti immobiliari negli Stati Uniti, nel periodo compreso tra aprile 2022 e marzo 2023 si sono registrate vendite immobiliari, ad acquirenti stranieri, per un totale complessivo di 53.5 miliardi di dollari.
Nel dettaglio sono stati venduti circa 84.600 immobili, ad un prezzo medio di $639.900, con un aumento del 7% rispetto all’anno precedente. Di queste vendite ben il 42% sono state pagate in contanti.
Così come in Italia, anche negli Stati Uniti il costo di un bene immobile varia di molto da Stato a Stato. Basti pensare che, secondo la recente analisi condotta dalla rivista Forbes, sul valore mediano, mediam home price, di una single family home, paragonabile a una villetta, nel 2023, i prezzi oscillano da $800.000 della California a $229.000 dell’Iowa.
In linea generale gli stati che offrono maggiore attrattività da un punto di vista economico e culturale, riscuotono una maggiore domanda, che si traduce, inevitabilmente, in un aumento dei prezzi delle abitazioni.
Qual è la tassazione per uno straniero che vuole comprare casa in Usa?
La pianificazione fiscale per gli stranieri che possiedono beni immobili negli Stati Uniti non è eccessivamente complessa, a patto che essi comprendano le implicazioni fiscali prima di acquisire il bene.
In quest’ottica, il fisco statunitense non tassa la plusvalenza, derivante dalla vendita di un bene immobile, da parte di un cittadino straniero non residente. Tuttavia, impone all’acquirente di trattenere una percentuale, tipicamente il 15%, dell’importo totale realizzato al momento della vendita.
In base a questa legge, nota come “Firpta”, l’acquirente diventa un sostituto d’imposta e, come tale, deve trattenere l’importo, a titolo di deposito, per l’agenzia delle entrate statunitense (Irs).
Inoltre, l’eventuale reddito derivante da beni immobili situati negli Stati Uniti è tassato con un’aliquota del 30% se non è effettivamente collegato a un’attività commerciale o aziendale statunitense, salvo il caso in cui esista un trattato contro le doppie imposizioni che disponga diversamente.
Come funzione la successione ereditaria e la donazione in caso di immobili negli Stati Uniti?
Considerazioni ulteriori riguardano i trasferimenti mortis causa o a titolo gratuito da parte di un cittadino straniero non residente, avente beni immobili negli Stati Uniti. Le aliquote sull’imposta di successione e donazione sono le medesime che si applicano a un cittadino statunitense, dal 18 al 40%, tuttavia mentre la franchigia applicabile a quest’ultimi è pari a $13.610.000, per il 2024, gli stranieri non residenti godranno di una franchigia di appena $ 60.000.
Il carico tributario può essere ridotto e minimizzato ricorrendo a una pianificazione fiscale strategica e mirata che preveda l’utilizzo di una persona giuridica, una corporation o una limited liability company (Llc), o ricorra all’uso di un Trust.
(Articolo scritto in collaborazione con Stewart G. Einwohner, fondatore dell’omonimo studio legale di New York)
