Nel mondo real estate c’è un modo alternativo che permette di acquistare degli immobili prima che vadano in asta. Di cosa si tratta? We Wealth lo ha chiesto a Luca Bonacina, co-founder di Cherry Srl, startup fintech che fornisce soluzioni tecnologiche al mondo del credito.
Oggi, se si pensa agli immobili legati al mondo Npl, il collegamento va subito alle aste giudiziarie. Ma sono procedure lunghe e spesso più affollate di quello che uno potrebbe aspettarsi.
Acquistare un credito da un banca
Qual è, quindi, il consiglio che potremmo dare ai family office e a chi gestisce grandi patrimoni per “riuscire a fare un affare”?
“Facciamo un passo indietro – spiega Bonacina – Se c’è un’asta è perché c’è una procedura che l’ha generata, ma la procedura c’è da prima che si arrivi al bando: i creditori sanno quindi chi è il debitore e qual è il suo patrimonio immobiliare. Ed è qui che bisogna intervenire, in questo momento. Semplificando, è possibile acquistare il credito da banche, finanziarie o altri creditori, sostituendosi a loro nella procedura stessa oppure organizzare il cosiddetto stralcio-immobiliare, che consiste nell’estinzione del debito per conto del debitore e nell’ottenimento successivo dell’immobile”.
I debitori sottoposti a procedure
Come si fa a intuire quali sono i debitori che attualmente sono sottoposti a una procedura tale per cui è probabile che gli immobili andranno poi in asta?
“È importante abilitare la conoscenza di queste situazioni. Con Cherry Brick abbiamo sviluppato una nuova funzionalità che in automatico individua quali sono le persone giuridiche che si trovano in queste situazioni valutando anche i loro patrimoni immobiliari, per poi esporre queste informazioni agli interessati tramite un servizio dedicato. Inoltre, attraverso un servizio di consulenza e una rete di partner, supportiamo e accompagniamo gli interessati nel processo di acquisizione dei beni stessi”, dichiara Bonacina.
I numeri del settore
Ci sono dei numeri?
“Abbiamo calcolato che, da inizio 2022 ad agosto 2023, oltre 6.700 persone giuridiche sono state sopposte all’apertura di nuove procedure concorsuali, alle quali sono associati oltre 30.000 immobili”, risponde il co-founder di Cherry Srl.
l target degli investitori
A chi si rivolge in particolare questa modalità alternativa di acquisizione di beni immobiliari?
“Innanzitutto, a investitori di settore o a chi gestisce grossi patrimoni di Hnwi, persone magari già abituate a comprare ogni tanto qualche credito e a investire in fondi che investono in Npl. Ma non significa che non esista una platea più ampia: anche il singolo individuo, come persona fisica, potrebbe sporadicamente realizzare un’operazione di acquisto di un credito”, prosegue Bonacina.
Il passo successivo: attendere l’asta
Diversamente, c’è sempre la possibilità ulteriore di acquisire gli immobili all’asta, in un momento successivo.
Secondo l’ultimo Osservatorio Cherry Brick è emerso che nel 1° semestre del 2023 sono stati circa 91.300 i lotti oggetto di tentativi d’asta (in calo del 19% rispetto al 2022), per un valore complessivo dell’offerta minima di partenza pari a circa 14,5 miliardi di euro (dai 18,8 miliardi del 1° semestre 2022). La Lombardia è la prima regione per numero di nuove aste pubblicate (11.552, -28%), mentre Roma è prima sia tra le città (2.259, -13%) sia tra i Tribunali (2.886, -16%).
Attenzione però: “Chi non è del mestiere ha l’interesse a investire quasi esclusivamente in immobili già belli pronti (o quasi), liberi da inquilini, oggetti etc. Questa è una pretesa assurda nel mondo delle aste italiane”, commenta Bonacina, che poi conclude dicendo: “Bisogna individuare degli immobili che siano ristrutturabili e che magari siano ancora occupati, ma privi di titoli opponibili”.
(Articolo tratto dal magazine di ottobre 2023)
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