La nuova normativa sulle cartolarizzazioni immobiliari è stata accolta sin dal 2021 come uno strumento che – per facilità ed efficienza – potrebbe rivoluzionare il mercato e rivelarsi il principale mezzo per acquistare e finanziare operazione di acquisizione di portafogli immobiliari in Italia.
Ma questa rivoluzione si è davvero realizzata?
Una serie di dubbi interpretativi, in particolare in materia fiscale, ne ha sicuramente frenato la piena espansione.
La disciplina sulle cartolarizzazioni immobiliari: il Decreto Crescita
Ricordiamo innanzitutto, in estrema sintesi, la disciplina.
Con il “Decreto Crescita” (Dl 34/2019) erano già state apportate rilevanti modifiche alla legge 30 aprile 1999 n. 130 sulla cartolarizzazione dei crediti, tra le quali, la possibilità di costituire più “società veicolo di appoggio”, le cosiddette ReoCo (Real estate owned company) società di capitali per l’attività di acquisizione, gestione e valorizzazione di beni immobili o di beni mobili registrati destinate a collaborare con le cosiddette Special purpose vehicle (Spv130), che svolgono una funzione di notevole importanza nelle operazioni di cartolarizzazione.
Nel caso in cui i crediti oggetto di cartolarizzazione siano garantiti da ipoteca, la ReoCo, di regola, partecipa alle procedure di esecuzione immobiliare, sostenendo il prezzo di vendita con interventi finalizzati a favorire azioni di rilancio da parte degli altri partecipanti oppure rendendosi essa stessa aggiudicataria dell’immobile. Può inoltre acquistare i beni al di fuori delle procedure esecutive. Rendendosi titolare degli immobili e degli altri beni posti a garanzia dei crediti oggetto dell’operazione, con la finalità di valorizzarli e venderli ottenendone il massimo realizzo, la ReoCo assume su di sé il rischio della gestione di tali asset, mantenendone indenne la Spv.
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A vantaggio delle operazioni effettuate dalle ReoCo, il Decreto Crescita ha introdotto altresì la specificazione che al trasferimento dei beni e dei diritti a garanzia dei crediti oggetto dell’operazione si applica il regime semplificato di cui all’articolo 58 del Testo unico bancario, anche nel caso in cui non si tratti di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco.
Il Decreto Crescita ha inoltre introdotto nella Legge sulla Cartolarizzazione i nuovi articoli 7 e 7.2 che regolamentano le società deputate a effettuare tale particolare tipo di cartolarizzazione. Anche per questo tipo di cartolarizzazione vale il fondamentale principio di segregazione patrimoniale (bankruptcy remotness) che contraddistingue l’operatività dei veicoli di cartolarizzazione.
Così, dunque, nel caso in cui l’investitore sia già titolare di un immobile per il cui acquisto si sia indebitato con le banche e voglia rifinanziarlo ricorrendo al mercato, può vendere l’immobile a una Spv 130, la quale si finanzia a sua volta emettendo e collocando titoli Abs in più tranche: le note senior vengono sottoscritte da finanziatori terzi, mentre le note junior vengono sottoscritte dall’investitore originario o da società del suo gruppo. L’investitore originario incassa il prezzo e rimborsa il finanziamento preesistente.
L’Spv poi valorizza l’immobile e infine lo vende, i proventi dell’immobile rimborsano così le note senior e il finanziatore, sottoscrittore delle note Abs senior, viene rimborsato. A quel punto l’operazione si è conclusa: l’immobile può essere “restituito” al prenditore o società del suo gruppo.
In sostanza si realizza un finanziamento immobiliare limited recourse che consente al finanziatore di beneficiare della segregazione patrimoniale prevista dalla legge sulla cartolarizzazione e di una maggiore vicinanza all’asset in sede di escussione in uno scenario di enforcement.
Il chiarimento dell’Agenzia delle entrate sulle cartolarizzazioni immobiliari
L’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 132 del 2 marzo 2021 ha chiarito che il vincolo di destinazione dei patrimoni segregati esclude a priori, in capo al veicolo, un profilo di possesso del reddito rilevante ai fini fiscali.
In sostanza, posto che i risultati economici derivanti dalla gestione del patrimonio cartolarizzato non sono nella disponibilità della società veicolo, che li riceve nell’interesse esclusivo dei portatori di titoli, è esclusa l’imponibilità in capo a essa di qualsiasi elemento reddituale derivante dall’operazione.
A questa neutralità fiscale sui proventi derivanti dal portafoglio, si aggiunge un regime di favore sui proventi corrisposti ai portatori dei titoli.
La nuova cartolarizzazione rappresenta dunque una rivoluzione in ambito immobiliare, poiché fornisce uno strumento di investimento alternativo, senza le complessità o gli svantaggi tanto osteggiati dagli investitori esteri. Non presenta le restrizioni regolamentari-fiscali di un Fia immobiliare, ma ne mantiene i vantaggi fiscali, risultando per alcuni versi addirittura di maggiore convenienza.
Perché dunque la rivoluzione non appare a oggi così evidente?
Innanzitutto, gli operatori hanno dovuto considerare e valutare, da un punto di vista pratico, alcuni aspetti peculiari delle cartolarizzazioni immobiliari, dall’idoneità a investire in opportunità immobiliari ancora non produttive di proventi (es. green/brownfield), alla necessità di rispettare la normativa regolamentare in materia di tranching dei titoli, o ancora le garanzie ipotecarie da costituire a favore di finanziatori partecipanti all’operazione come portatori di titoli senior.
Inoltre, a livello fiscale, nonostante le indicazioni dell’Agenzia del 2021, permane il tema che in una cartolarizzazione immobiliare, affinché il finanziatore possa beneficiare della garanzia dell’immobile su finanziamento erogato all’Spv (tipicamente, mediante sottoscrizione di note senior emesse dalla spv), è necessario che l’immobile sia trasferito alla Spv in questione. Dopodiché, una volta rimborsato il finanziamento (ossia, le note senior), l’immobile dovrebbe essere ritrasferito all’investitore originario (cosiddetta exit).
Tali trasferimenti, soggiacciono al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in via ordinaria che, ove applicate su base proporzionale, possono costituire un costo fiscale assai frustrante per l’operazione, considerato che un finanziamento ipotecario bancario a medio termine non sconta il pagamento di queste imposte, nei casi di applicazione dell’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca o anche dall’intermediario finanziario ex art. 106 Tub.
Nel caso degli immobili pubblici, con la risposta n. 424/2023 l’Agenzia delle entrate ha fornito dei chiarimenti in ordine all’applicazione delle agevolazioni previste ai fini delle imposte indirette agli atti di retrocessione di immobili posti in essere nell’ambito di una articolata operazione di cartolarizzazione immobiliare
Sarebbe dunque auspicabile un intervento normativo risolutivo in ambito fiscale perché possa essere davvero innescato quel volano di investimenti che potrebbe davvero rivoluzionare il mercato immobiliare.
