L’evoluzione della normativa in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa ha posto l’attenzione sui meccanismi di donazione dell’immobile beneficiario del bonus. La possibilità di liberarsi della titolarità, consentendo al donante di riaccedere all’agevolazione per un nuovo acquisto, richiede una valutazione attenta sia degli aspetti giuridici che delle implicazioni fiscali.
In questo articolo, si esaminano i requisiti normativi, le recenti modifiche legislative – tra cui la Legge di bilancio 2025 – e i rischi potenziali da evitare, illustrando casi pratici e interpretazioni giurisprudenziali che offrono un quadro completo della materia.
Quando si perde l’agevolazione prima casa
L’agevolazione fiscale per la prima casa consente, in linea generale, l’applicazione di imposte notevolmente ridotte, con un’imposta di registro pari al 2% oppure un’Iva ridotta al 4% per gli immobili non considerati di lusso (ossia, con categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9).
Tuttavia, la fruizione di tale beneficio comporta l’adozione di specifici comportamenti in materia di alienazione e residenza:
- rivendita o trasferimento della residenza: il mantenimento del beneficio è condizionato all’acquisto di una nuova abitazione destinata a dimora abituale entro tempi certi. La normativa prevede, ad esempio, che la vendita dell’immobile acquistato con agevolazioni, se effettuata entro 5 anni, debba essere accompagnata dall’immediato riacquisto della nuova abitazione (con il termine che si estende, a partire dal 2025, a due anni per la sola “ex prima casa”);
- possesso concomitante di altri immobili agevolati: il contribuente che detiene più immobili agevolati rischia la decadenza del beneficio, a meno che non provveda a liberarsi tempestivamente della titolarità del primo immobile.
L’obiettivo è duplice: garantire la destinazione abitativa reale dell’immobile e prevenire l’uso strumentale delle agevolazioni per operazioni speculative.
Donazione della prima casa: cosa dice la legge?
La donazione, disciplinata dagli articoli 769 e seguenti del Codice Civile, comporta il trasferimento della titolarità dell’immobile dal donante al donatario. Nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato con il bonus prima casa, il legislatore ha previsto specifiche disposizioni, come la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa (allegata al Dpr 131/1986), che sanciscono la condizione essenziale: il donante non deve risultare titolare di altri immobili agevolati.
La Risposta n. 27/2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche la donazione caratterizzata da clausole particolari – ad esempio la “si praemoriar”, che prevede una clausola di reversibilità in caso di premorienza del donatario – è considerata efficace nel trasferimento dell’immobile, a condizione che l’assetto giuridico risulti effettivamente modificato, e l’immobile esca dal patrimonio del donante. Tale interpretazione riveste un’importanza strategica, poiché consente al contribuente di non essere penalizzato qualora si decida di utilizzare lo strumento della donazione per liberarsi di un immobile agevolato.
Si può mantenere il bonus prima casa dopo una donazione?
Affinché il donante possa richiedere nuovamente l’agevolazione per l’acquisto di una nuova abitazione, è indispensabile che l’atto di donazione comporti il reale “spossessamento” del bene. In altre parole, il trasferimento della titolarità deve essere pienamente efficace e privo di vincoli che possano far ripercorrere, in sede fiscale, l’effettivo possesso dell’immobile.
Le recenti modifiche normative, evidenziate nella Legge di bilancio 2025 (L. 207/2024), rafforzano tale aspetto, estendendo i termini per la cessione della “ex prima casa” e garantendo al contribuente una maggiore flessibilità operativa:
- tempistiche per la vendita o donazione: dal 1° gennaio 2025, l’intervallo temporale per procedere all’alienazione dell’immobile agevolato passa da uno a due anni, con l’obiettivo di evitare la decadenza del beneficio sul nuovo acquisto;
- termine per il credito d’imposta: è importante notare che il termine di un anno per il riconoscimento del credito d’imposta sul riacquisto rimane invariato, evidenziando la necessità di un’accurata pianificazione operativa.
Donare la prima casa per acquistare un altro immobile con agevolazioni: è possibile?
Il ricorso alla donazione della prima casa, come strumento per accedere nuovamente al bonus, è possibile, a condizione che:
- il trasferimento sia inequivocabile: non devono sussistere condizioni sospensive o clausole che possano far ritenere che il donante continui ad avere un interesse diretto nel bene (ad es. clausole di reversibilità, sebbene approvate dall’Agenzia delle Entrate, richiedono una valutazione accurata).
- si osservino i termini di legge: il rispetto delle tempistiche previste – soprattutto in relazione al trasferimento della residenza e alla tempistica di riacquisto o vendita – è cruciale per evitare l’annullamento del beneficio.
Il procedimento, dunque, deve essere strutturato in modo da garantire la piena separazione patrimoniale tra l’immobile donato e il nuovo bene da acquistare, con la dovuta attenzione a tutte le formalità atti a documentare il “spossessamento” del precedente immobile.
Casi pratici: esempi di perdita o mantenimento delle agevolazioni
- Donazione semplice: un contribuente, titolare di un immobile acquistato con il bonus, decide di donarlo a un familiare stretto, ad esempio la sorella. In assenza di vincoli che possano far ricadere in capo al donante la titolarità del bene, questi potrà richiedere il bonus per il successivo acquisto, purché siano rispettati gli altri requisiti (categoria catastale, adempimenti relativi alla residenza, ecc.).
- Donazione con clausola “si praemoriar”: un contribuente dona la propria abitazione, includendo una clausola di reversibilità a favore di un familiare (ad es. la madre). Anche in questo caso, se la clausola non pregiudica il trasferimento effettivo della titolarità – come confermato dalla giurisprudenza e dall’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate – il donante si libera del vincolo dell’immobile agevolato e può usufruire nuovamente del bonus.
- Rivendita infraquinquennale e acquisti “a catena”: le ordinanze nn. 20158 e 20185 del 2024 della Cassazione hanno confermato che non decade il contribuente che rivenda la prima casa nei 18 mesi dall’acquisto, senza stabilire la propria residenza nel Comune, purché abbia acquistato, entro un anno dall’alienazione, un’altra abitazione, provvedendo a fissare la residenza nel Comune di ubicazione del secondo immobile entro 18 mesi dal primo acquisto.
Come evitare problemi fiscali sulla donazione della prima casa
L’utilizzo della donazione come strumento per liberarsi della titolarità di un immobile agevolato e riaccedere al bonus prima casa rappresenta un’operazione di notevole interesse strategico, ma non esente da rischi.
Per garantire il mantenimento del beneficio e prevenire eventuali contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria, è fondamentale:
- verificare accuratamente i requisiti di legge: assicurarsi che l’atto di donazione comporti il reale “spossessamento” dell’immobile e che non sussistano clausole che possano inficiare il trasferimento;
- osservare rigorosamente le tempistiche: la nuova disciplina, con termini estesi per la vendita o la donazione (fino a due anni), offre maggiore flessibilità, ma non modifica l’obbligo di rispettare il termine annuale per il riconoscimento del credito d’imposta;
- curare l’adempimento della residenza: la corretta documentazione e il rispetto delle scadenze per il trasferimento della residenza sono elementi essenziali per la validità complessiva dell’operazione;
- conservare con diligenza la documentazione: rogiti, atti notarili e comunicazioni fiscali devono essere conservati in modo da poter dimostrare, in sede di eventuali controlli, il corretto adempimento degli obblighi normativi.
In definitiva, la donazione dell’immobile precedentemente acquistato con il bonus prima casa, se operata con la dovuta attenzione e nel rispetto delle nuove disposizioni normative, si configura come uno strumento efficace per la gestione strategica del patrimonio immobiliare.
L’aggiornamento legislativo, unitamente alle interpretazioni giurisprudenziali, evidenzia la necessità di una consulenza mirata e approfondita per evitare il rischio di decadenza delle agevolazioni fiscali e garantire la continuità nella fruizione del beneficio.
