I danni derivanti dalla sospensione delle esecuzioni immobiliari si verificheranno soprattutto al Nord: nel 2019 si sono verificate il 56% delle aste registrate
Tra gli altri effetti vi sarà l’allungamento dei tempi di aggiudicazione, in Italia già mediamente di 4,6 anni
Sospensione necessaria
La ratio principale dietro tali rinvii è stata la volontà di evitare aste deserte. Qualora difatti non si presentasse nessuno, il meccanismo d’asta prevede il rinvio a seduta successiva con un prezzo di presentazione dell’immobile ridotto del 25%. In tal modo si è dunque evitato che i prezzi di aggiudicazione fossero eccessivamente a sconto esponendo i creditori a potenziali perdite eccessive. L’Osservatorio T6, un’associazione di studio sulle esecuzioni giudiziarie che ha avanzato sin da subito la richiesta di chiusura dei tribunali, stimava una perdita di circa un miliardo di euro per il solo mese di marzo se non si fossero sospese le aste. Si è dunque valutato che la penalizzazione per le società creditrici derivante dal ritardo nelle aggiudicazioni fosse più che compensata dalla mancata riduzione dei prezzi. Ad ogni modo, il congelamento delle aste avrà un impatto su tutto il Paese, in particolare nelle regioni settentrionali.
Aste immobiliari, il Nord e lo scenario italiano
Guardando ai dati forniti da Pwc, difatti, il 56% delle 245mila esecuzioni immobiliari registrate nel 2019, è avvenuto sopra il Po, con il 20% nella sola Lombardia; del restante 44%, il Centro Italia è interessato per il 18%, il Sud per 14% e le Isole per il 12%. I centri extraurbani inoltre mostrano un più alto grado di criticità rispetto alle grandi città. Considerando i portafogli delle società di recupero crediti, i comuni con meno di 25mila abitanti pesano per il 30%, quota che arriva al 48% includendo le città con meno di 100 mila abitanti.
In merito alla destinazione d’uso, gli immobili interessati da procedimenti esecutivi, sono per lo più ad uso residenziale: contano per il 66%, mentre quelli ad uso industriali pesano per il 16%. Infine, con riguardo al valore degli immobili, il report di Astasy del 2019 evidenzia che il maggiore introito proviene da immobili con base d’asta inferiore ai 250mila euro (42%) mentre immobili con un base d’asta superiore al milione di euro cubano solo per il 27%.
Effetti del lockdown
I danni saranno apprezzati da tre diverse prospettive. La prima è quella bancaria e legata al discorso dei NPL, crediti deteriorati, e degli UtP, crediti che difficilmente verranno ripagati. Se infatti negli ultimi quattro anni l’esposizione delle banche italiane verso questi crediti è sensibilmente diminuita (da 341 a 165 miliardi euro stima Pwc), i ritardi di aggiudicazione potrebbero comportare un’inversione di rotta. La mancata riscossione del credito da parte degli istituti, a sua volta, non permetterà di recuperare liquidità da reimmettere nel sistema.
Infine, da un punto di vista giudiziale il lockdown comporterà un accumulo dell’arretrato e una durata ancora maggiore dell’iter di aggiudicazione, che in Italia, secondo l’Osservatorio T6 è mediamente di 4,6 anni (tre anni la media Ue), con punte di 10 anni in alcune province.
