“Più che un rallentamento generalizzato, il mercato immobiliare italiano entra in una nuova fase: un ciclo nel quale qualità, selettività e capacità di intercettare i grandi trend faranno la differenza”. È questa la fotografia di Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, tracciata in questa intervista a We Wealth in vista della 34ª edizione del Forum di Scenari Immobiliari, in programma il 18 e 19 settembre 2026 a Rapallo. Un appuntamento che quest’anno ruoterà attorno al tema “One Way”, richiamando la direzione che il settore real estate dovrà imboccare tra investimenti, innovazione e trasformazione dei modelli immobiliari.
Real estate italiano: il nuovo ciclo e le asset class
Zirnstein, dopo anni di profondi cambiamenti economici e finanziari, possiamo dire che il mercato immobiliare italiano sia entrato in un nuovo ciclo? Quali effetti avrà questa fase sui diversi mercati e sulle principali asset class?
Dopo gli shock della pandemia e le successive crisi inflattiva e geopolitica, il real estate italiano sta attraversando una fase di “normalizzazione selettiva”. La correzione dei valori innescata dalla stretta monetaria è stata molto più contenuta rispetto ad altri Paesi europei e oggi gli investitori stanno tornando sul mercato con un approccio diverso, distribuendo il capitale in modo meno uniforme e privilegiando territori, città e asset in grado di intercettare i nuovi driver strutturali della domanda.
L’Italia ha affrontato questa fase con una maggiore resilienza rispetto ad altri mercati europei, grazie a un livello di indebitamento delle famiglie tra i più bassi del continente e a un minore ricorso alla finanza immobiliare complessa. Questo ha limitato gli effetti della stretta monetaria sul sistema nel suo complesso, pur imponendo una revisione delle strategie di investimento.
Milano rappresenta bene questa nuova fase del ciclo. Resta un mercato altamente liquido e internazionale, ma la crescita dei valori e dei volumi è meno generalizzata: interessa soprattutto gli immobili prime, i progetti di rigenerazione urbana e le forme di living strutturato, mentre procede più lentamente per il patrimonio tradizionale e per quei segmenti in cui domanda e offerta stanno affrontando cambiamenti strutturali. Il rallentamento che osserviamo non coincide con un’inversione del ciclo, ma con il passaggio a una crescita trainata da qualità, funzioni alternative e capacità degli immobili di rinnovarsi.
Non ci aspettiamo quindi un rallentamento generalizzato, ma una crescente divergenza tra territori, asset class e anche all’interno delle stesse tipologie di investimento.
Investimenti immobiliari: quali asset guideranno la crescita
Dove si stanno concentrando oggi gli investimenti e quali asset class guideranno la crescita nei prossimi anni?
I capitali istituzionali e internazionali continuano a guardare con interesse all’Italia, privilegiando soprattutto il living nelle sue diverse declinazioni (dal build to rent allo student housing fino al senior living), un mercato che presenta ancora ampi margini di sviluppo rispetto alla domanda potenziale.
Cresce anche l’interesse per l’hospitality, con focus su asset prime e destinazioni turistiche e culturali. Infine, buone prospettive emergono anche per retail, logistica e industriale, e uffici prime e mixed-use urbani, con una domanda che continua a concentrarsi sugli asset di qualità e nelle location più attrattive.
Anche la natura del capitale sta cambiando: sempre più investimenti transitano attraverso piattaforme articolate, come fondi immobiliari, veicoli di private equity e fondi di debito, che stanno ridisegnando il modo in cui il Paese viene finanziato, spostando il baricentro dal singolo asset alla combinazione fra portafogli, pipeline e capacità gestionale.
Guardando ai prossimi anni, living e hospitality saranno sempre più destinati a convergere, dando vita a modelli ibridi capaci di offrire servizi tipici dell’hotellerie anche all’interno delle residenze. L’evoluzione demografica, i cambiamenti negli stili di vita e una domanda ancora superiore all’offerta continueranno a sostenere la crescita di questi comparti.
Parallelamente, smart working, intelligenza artificiale e nuove esigenze di sovranità dei dati stanno accelerando lo sviluppo dei data center, destinati a diventare infrastrutture strategiche per il ruolo dell’Italia come hub digitale tra Mediterraneo e Nord Europa.
Real estate italiano: le sfide per il mercato immobiliare
Quali saranno le principali sfide del mercato immobiliare italiano nei prossimi anni?
La prima sfida sarà innalzare la qualità del patrimonio immobiliare, sviluppando modelli sempre più evoluti dal punto di vista architettonico, edilizio e gestionale, in linea con gli standard internazionali. Un percorso che dovrà però fare i conti con costi di costruzione ancora elevati, tempi autorizzativi lunghi, incertezza normativa e fattori di natura sociale e culturale che continuano a rallentare lo sviluppo del settore.
La seconda riguarda l’evoluzione dei modelli immobiliari. Sarà sempre più importante ampliare e diversificare i servizi offerti, rispondendo alle esigenze di una domanda nazionale e internazionale in continua trasformazione. La diffusione di prodotti moderni, sostenibili e gestiti in modo professionale contribuirà ad aumentare l’accessibilità degli asset e a rendere più stabili i modelli di business.
La terza sfida sarà rigenerare il patrimonio esistente, riconvertendo immobili obsoleti, sottoutilizzati o sfitti in nuovi format residenziali, ricettivi e direzionali, capaci di rispondere alle esigenze del mercato.
Quanto agli investimenti, anche in futuro, nel panorama italiano, la componente internazionale dei capitali investiti rappresenterà più del 50% del volume complessivo con un aumento di investitori e operatori specializzati che, in mercati esteri o in specifiche asset class, sono già stati in grado di trainare e guidare il processo di consolidamento e maturazione dell’interro mercato.
Parallelamente, nel medio periodo, investitori e operatori proseguiranno nel processo di diversificazione dei propri portafogli immobiliari, combinando residenziale in locazione, student housing, logistica, data center e hospitality.
Real estate 2027: i trend per chi investe
In conclusione, se dovesse lasciare tre messaggi chiave a chi investe, sviluppa o opera nel real estate italiano, quali sarebbero guardando al 2027?
Il primo messaggio è che il ciclo immobiliare è in espansione e il margine si gioca sulla selettività del capitale e degli asset. Il 2026 è un anno di crescita per il real estate italiano, con investimenti ai massimi degli ultimi anni, domanda complessivamente solida e prospettive favorevoli anche per il 2027. La differenza, però, sarà sempre più determinata dalla capacità di selezionare i migliori asset e di concentrarsi sui comparti sostenuti da driver strutturali chiari.
Il secondo è che l’Italia rappresenta oggi uno dei mercati più interessanti in Europa. Il Paese ha dimostrato una forte capacità di attrarre capitali e, allo stesso tempo, conserva ancora ampi margini di sviluppo nell’immobiliare istituzionale. Proprio questa combinazione rende il mercato italiano particolarmente attrattivo per investitori e operatori specializzati, chiamati a sostenere la crescita di nuovi prodotti e piattaforme di investimento.
Il terzo è che qualità e capacità operativa faranno la differenza. Nel 2027 non sarà sufficiente essere presenti sul mercato: a creare valore saranno gli immobili efficienti, flessibili e ben integrati nel contesto urbano, insieme alla professionalità di chi li sviluppa, li gestisce e li finanzia. La performance dipenderà sempre più dall’equilibrio tra qualità degli asset, competenze gestionali e solidità della struttura finanziaria.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 93 di settembre 2026)
