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Il prestito ipotecario che trasforma la casa in cash

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

20 Gennaio 2021
Tempo di lettura: 5 min
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  • Il prestito ipotecario vitalizio è un istituto interessante per i soggetti ultrasessantenni, i cosiddetti “house rich cash poor”, da un lato proprietari di immobili, ma dall’altro bisognosi di liquidità

  • Il capitale raddoppia in 15 anni a un tasso del 5%, e in 18 anni a un tasso del 4%, per cui ipotizzando di sottoscrivere ora, nel 2020, un Piv da 100mila euro si dovranno restituire 200mila euro nel 2035 oppure nel 2038

È ancora un prodotto di nicchia, ma ha ampie potenzialità. Si tratta di una valida alternativa alla nuda proprietà in quanto il prestito ipotecario vitalizio (Piv) consente non solo il possesso, ma anche il mantenimento della proprietà dell’immobile a tutela del proprietario e dei suoi eredi

“Un prodotto di nicchia nel mercato del credito alle famiglie, che tuttavia può essere uno strumento di inclusione al credito delle persone più anziane”. Così Angelo Peppetti, dell’ufficio credito e sviluppo dell’Abi, definisce in poche parole il prestito ipotecario vitalizio (Piv), una forma di finanziamento garantito da una proprietà immobiliare residenziale, che consente al proprietario – di età superiore a 60 anni – di convertire parte del valore dell’immobile in contanti al fine di soddisfare esigenze di consumo, senza che lo stesso sia tenuto a lasciare l’abitazione ovvero a ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto.

“Gli interessi e le spese relative sono infatti capitalizzati periodicamente sul finanziamento originario e rimborsati alla data di decesso del mutuatario”, spiega Peppetti, che poi puntualizza che “si tratta di una valida alternativa alla nuda proprietà in quanto il Piv consente non solo il possesso, ma anche il mantenimento della proprietà dell’immobile a tutela del proprietario e dei suoi eredi”.

La disciplina del prestito vitalizio ipotecario rende l’istituto certamente interessante per i soggetti ultrasessantenni i cosiddetti “house rich cash poor”, da un lato proprietari di immobili, ma dall’altro bisognosi di liquidità, i quali – proprio in ragione dell’età – potrebbero avere più difficoltà ad accedere alle tradizionali forme di finanziamento.

“In generale tre sono le motivazioni sottostanti la sottoscrizione di un Piv: una effettiva necessità di soldi, il fatto di non voler rinunciare al precedente stile/tenore di vita e – caso sempre più frequente – la volontà di voler aiutare i figli con dei fondi immediatamente disponibili”, spiega Claudio Pacella, ad di 65Plus(società di consulenza e servizi specializzata nelle soluzioni finanziarie per gli over65, che fa parte del gruppo MutuiOnline), che poi aggiunge che “attualmente sono quattro gli istituti di credito che concedono i Piv: Mps (l’unica banca sul mercato dal 2007), Intesa Sanpaolo, Imprebanca e Banca popolare di Sondrio”. In passato, ce n’erano altri, tra cui Unicredit, ma nell’aprile 2019, all’interno di un processo di razionalizzazione del catalogo prodotti e a seguito dei bassi volumi registrati, la società decise di chiudere il servizio, pur continuando a mantenere la gestione del post vendita da parte di chi l’avesse precedentemente sottoscritto.

L’età media dei sottoscrittori dei Piv è di 74 anni, mentre l’importo medio erogato si aggira sui 90-95mila euro, pari a circa un terzo del valore dell’immobile ipotecato. I tassi si muovono in un range compreso tra 3,5 e 5,25%, molto più bassi di pochi anni fa, quando si erano raggiunti picchi del 7-8% negli anni 2010-11”, prosegue Pacella, che interpellato su quanti soldi andranno restituiti alla scadenza risponde: “Il capitale raddoppia in 15 anni a un tasso del 5%, e in 18 anni a un tasso del 4%, per cui ipotizzando di sottoscrivere ora, nel 2020, un Piv da 100mila euro si dovranno restituire 200mila euro nel 2035 oppure nel 2038”. Il prestito vitalizio ipotecario è uno strumento poco sviluppato, che presenta però ampi margini di crescita. “In Italia, attualmente, il mercato dei Piv vale poche centinaia di milioni di euro, ma ha un potenziale che si aggira sui 2 miliardi di euro erogati all’anno, pari allo 0,1% del Pil”, puntualizza l’ad di 65Plus.

“In generale il prestito ipotecario vitalizio risulta, a oggi, un prodotto di nicchia, una tipologia di finanziamento ancora poco conosciuta”, conferma David Scala, responsabile mutui di Intesa Sanpaolo,banca che ha proposto questo istituto in Italia nel 2016, con l’obiettivo di rappresentare un’opportunità in più da proporre come una delle opzioni offerte per erogare somme di denaro in coerenza con il profilo finanziario e le reali esigenze del singolo cliente. “In questi primi quattro anni, la nostra clientela ha percepito il Piv come un prodotto innovativo e al tempo stesso trasparente in tema di costi e impegni delle parti e come strumento utile di accesso al credito specie per chi ha superato i 60/70 anni di età. Abbiamo all’attivo circa 800 prestiti per circa 100 milioni, per un importo medio erogato di 127mila euro, sottoscritti, nell’83% dei casi, da clienti con almeno 70 anni”, aggiunge Scala, che poi spiega che è particolarmente importante che la decisione di sottoscrivere il prestito vitalizio sia condivisa all’interno del nucleo famigliare, valutandola attentamente insieme al coniuge/convivente e ai figli. “Per questo motivo, la banca richiede che i figli siano presenti in filiale per illustrare la soluzione scelta nei dettagli. Infatti, prima della firma della domanda di prestito da parte dei genitori, i figli sono tenuti a sottoscrivere una dichiarazione nella quale affermano di essere a conoscenza della soluzione di finanziamento scelta dai genitori. In assenza di questa dichiarazione non sarà possibile procedere con la domanda di prestito”, dichiara Scala.

“Allo scadere del debito (che in via generale coincide con il decesso del mutuatario), gli eredi hanno l’opzione di estinguere il debito nei confronti dalla banca e liberare l’immobile dall’ipoteca, vendere l’immobile ipotecato o lasciare che la banca mutuataria venda l’immobile per rimborsare il proprio credito”, prosegue Peppetti.

Ma cosa succede dal punto di vista fiscale?

Un’attenzione particolare va alle imposte indirette dovute al momento del decesso del debitore, perché tali tributi graveranno a quel punto su soggetti (gli eredi) diversi rispetto all’originario contraente. “In ottica di imposta sulle successioni, alla morte del finanziato, gli eredi – ove non rinuncino all’eredità – dovranno ricomprendere l’immobile nella base imponibile del tributo –  spiega Antonio Fiorentino Martino, dello studio Scarioni Angelucci & Partners – Sul piano pratico, la contemporanea indicazione, nella medesima base imponibile, anche del debito gravante sull’asse ereditario proprio a causa del prestito e dei relativi accessori, e la presenza delle franchigie previste dalla legge a favore dei parenti più prossimi, possono ridurre sensibilmente (o azzerare) l’entità dell’imposta riferibile al bene ipotecato; tuttavia, anche in tal caso, trattandosi di un immobile la dichiarazione di successione dovrà comunque essere presentata.Il termine per procedere, a meno di accettazione con beneficio d’inventario, è di un anno dall’apertura della successione (lo stesso lasso temporale che gli eredi hanno per estinguere il debito relativo al prestito, ndr). Poiché tale adempimento costituisce una formalità necessaria alla circolazione del bene, l’inerzia degli eredi nel presentare la dichiarazione, o il loro ritardo, seppure siano condotte sanzionate, possono nel frattempo ostacolare la vendita diretta dell’immobile da parte del finanziatore”.

Un discorso analogo può essere fatto per le imposte ipotecarie e catastali. “Per gli immobili caduti in successione, devono essere versate dagli eredi. E ciò, anche ove il bene dovesse essere da questi venduto entro l’anno dal decesso, o dal finanziatore successivamente. Peraltro, a differenza dell’imposta di successione, la base imponibile di questi tributi non viene ridotta del debito gravante sul bene, e non sono previste franchigie: cosicché gli eredi si troverebbero a dover corrispondere l’imposta ipotecaria, nella misura del 2%, e quella catastale, nella misura dell’1%, anche ove l’importo del prestito da estinguere dovesse integralmente erodere la base imponibile”, conclude Martino.

 

(Articolo tratto dal magazine di gennaio 2021)

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor
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