Gli investitori immobiliari temono che le politiche monetarie restrittive annunciate dalle banche centrali possano mettere fine al contesto favorevole che ha sostenuto il real estate negli ultimi anni. A impensierire gli operatori sono infatti sia il rialzo dei tassi di interesse sia la volatilità nel mercato del credito, che influenzano entrambi negativamente la redditività del mercato immobiliare. Tuttavia, esistono diverse modalità di investire nel real estate che risultano meno soggette ai fenomeni appena richiamati.
In particolare, spiegano gli esperti del team Global property equities di Janus Henderson Investors, i fondi d’investimento immobiliare (in inglese real estate investment trust, o reit) quotati rappresentano un’interessante alternativa, grazie a livelli di indebitamento contenuti e all’accesso continuo al mercato dei capitali.
Cos’è un reit
I reit sono società che investono e operano nel settore immobiliare, gestendo o finanziando immobili che producono reddito. Sono di regola negoziati sui mercati finanziari e garantiscono agli investitori una partecipazione liquida nel mercato immobiliare. Esistono 3 macro categorie di reit: ipotecari, azionari e ibridi. I primi investono in mutui, prestando liquidità a proprietari e gestori immobiliari: il loro profitto è dato dalla differenza tra l’interesse generato dal mutuo e il costo di finanziamento di quest’ultimo. I reit azionari, invece investono direttamente nella proprietà degli immobili, a prescindere dalla loro destinazione d’uso (complessi residenziali, uffici, strutture sanitarie, alberghi etc.). Acquistando le azioni di questi fondi, è possibile godere dei dividendi e del potenziale apprezzamento del patrimonio immobiliare. Infine, i reits ibridi investono sia nella proprietà degli immobili che nei mutui ipotecari.
I vantaggi dei reit quotati
In primo luogo, i reit quotati presentano un livello di indebitamento inferiore rispetto a quelli ipotecari e ibridi: “A differenza di molti dei loro omologhi presenti nel settore non quotato – spiega Tim Gibson, co-head of Global Property Equities & gestore di portafoglio di Janus Henderson Investors – la maggior parte dei reit non si è prestata a un indebitamento smodato nell’ultimo decennio. Al contrario, questi veicoli hanno mantenuto la disciplina, evitando di incorrere nella trappola di assumere un’eccessiva leva finanziaria in un momento in cui i prezzi degli asset erano in fase ascendente. Le ferite arrecate dalla crisi finanziaria globale hanno cambiato il modo in cui molti reit quotati gestiscono la loro operatività”: nell’attuale ciclo immobiliare, infatti i fondi immobiliari quotati hanno fatto ricorso in maniera maggiore alla raccolta di capitale proprio e alle joint venture per finanziare la propria espansione.
In secondo luogo, in seguito alla crisi finanziaria del 2008-2009, i reits quotati hanno adottato la prassi di frazionare il proprio debito per far sì che esso coincida con le scadenze dei propri contratti di affitto. In questo modo, i fondi immobiliari quotati hanno frazionato il rischio legato all’attività di rifinanziamento su un orizzonte temporale più ampio. Inoltre, aggiunge Guy Barnard, Cfa co-head of Global Property Equities e gestore di portafoglio di Janus Henderson Investors, molti reits hanno tratto vantaggio dall’aver fissato una rilevante porzione del loro indebitamento ai tassi di finanziamento più allettanti osservati negli ultimi anni, in un intervallo tipico che ad oggi spazia tra il 75% e il 95% di debito a tasso fisso”. Questo rende i reit meno esposti all’incremento dei tassi di interesse, il quale comporta effetti meno significativi per quanto riguarda i loro utili nel breve termine.
Infine, conclude Greg Kuhl, CFA gestore di portafoglio di Janus Henderson Investors “l’accesso costante al capitale duraturo offerto dai mercati azionari e obbligazionari costituisce un vantaggio significativo per i fondi immobiliari quotati nei periodi di contrazione economica”. L’interesse dei mercati nei confronti dei reits è anche dovuto al fatto che alla maggior parte di essi è riconosciuto un merito creditizio di tipo investment grade: “tale peculiarità offre ai fondi immobiliari quotati una maggiore flessibilità rispetto ai loro omologhi non quotati, i quali dipendono quasi esclusivamente dai mutui legati a un particolare immobile o a specifiche unità immobiliari”.
