Un mercato ancora piccolo, ma che ha davanti una domanda destinata a crescere. È questa la fotografia del senior housing italiano, alla luce dei dati contenuti nel report “Silver economy, trend e prospettive: le diverse forme di residenzialità per gli over 65” di Patrigest-Gabetti. Gli over 65 rappresentano oggi il 24,3% della popolazione italiana, contro il 21,6% della media Ue. E l’indice di dipendenza degli anziani (ossia quanti individui oltre 65 anni ci sono ogni 100 persone in età lavorativa di 15-64 anni) è destinato a passare dal 39,8% nel 2026 al 66,8% nel 2080, con gravi rischi per la sostenibilità del sistema pensionistico.
A fronte di questa evoluzione, l’offerta residenziale resta però insufficiente: in Italia si contano 512 posti letto in Rsa ogni 100mila abitanti, contro una media Ue di 699 e oltre 1.100 in Paesi come Germania, Svezia e Finlandia.
Il divario riguarda soprattutto le soluzioni intermedie tra abitazione tradizionale e assistenza sanitaria. “La carenza di offerta qualificata, soprattutto in strutture intermedie tra la casa tradizionale e la Rsa, apre spazi per sviluppare prodotti innovativi, capaci di rispondere alle esigenze di benessere, sicurezza e socialità degli anziani”, osserva Luca Dondi dall’Orologio, ad di Patrigest (Gruppo Gabetti).
Senior housing in Italia: un mercato ancora agli inizi
I numeri confermano quanto il settore sia ancora embrionale. “Oggi contiamo 12 iniziative attive in tutta Italia, per circa 488 appartamenti, una media di 41 unità a progetto”, spiega Dondi. Ma la pipeline cambia scala: “In pipeline vediamo 8 nuovi progetti, per oltre 1.000 nuovi appartamenti, con una scala media di circa 200 unità a iniziativa. Quasi cinque volte più grandi delle strutture oggi operative: è il segnale più chiaro che il settore sta passando dalla fase sperimentale a una fase più industriale”.
Milano, Roma e Torino al centro dei nuovi progetti
L’offerta resta concentrata soprattutto nel Nord e nel Centro, mentre il Sud è ancora assente. Milano, Roma e Torino sono i principali poli di sviluppo. Tra le operazioni più rilevanti ci sono l’Ex Trotto a Milano, con 360 appartamenti, e Spazio Blu a Roma, con circa 300 unità.
“Il primo è sviluppato da Hines, con Cdp e Banca Finint come investitori e Prelios Sgr, attraverso il Fondo Affordable Senior Housing, come gestore. Parliamo di un investimento di circa 50 milioni per l’acquisto dell’area, a cui si aggiungono, secondo stime, circa 15 milioni di capex per la parte senior housing, e che prevederà un canone di tipo convenzionato e la consegna dei primi spazi prevista dal 2027″, spiega Dondi.
“A Roma, Spazio Blu coinvolge invece Inps (come proprietario degli immobili), Cdp (come investitore del piano di riqualificazione), il Policlinico Gemelli (come operatore dei servizi sanitari e assistenziali) e Investire Sgr (come gestore del fondo), per un investimento complessivo stimato in 130 milioni, di cui 30 per la riqualificazione”, aggiunge Dondi.
Senior housing: la risposta alla domanda degli over 65 autosufficienti
Il punto di partenza è una domanda che oggi trova poche risposte. “Oggi il mercato offre soprattutto due soluzioni agli estremi: la casa di proprietà e la Rsa, destinata però prevalentemente all’assistenza sanitaria. Nel mezzo, nella ‘zona grigia’ degli over 65 autosufficienti, l’offerta resta molto ridotta”, sottolinea Pierluigi Ferracin, fund manager di Investire Sgr, principale operatore nazionale nel social housing.
Il senior housing si rivolge ad anziani ancora autosufficienti, offrendo appartamenti indipendenti affiancati da spazi comuni e servizi: dalla socialità alla sicurezza, fino alla possibilità di assistenza personalizzata. La componente gestionale diventa quindi centrale. “Nel senior housing, infatti, la componente dei servizi è importante quanto quella immobiliare e richiede competenze specifiche”, aggiunge Ferracin.
Non è soltanto una questione di metri quadrati. La qualità del progetto passa dalla localizzazione, dall’accessibilità, dalla presenza di spazi comuni e dalla capacità di costruire una comunità. Un modello che, secondo Ferracin, può permettere agli investitori istituzionali di combinare “flussi di cassa stabili e impatto sociale sul territorio”.
Silver economy: dalla casa di proprietà all’affitto
A cambiare sarà anche il rapporto degli anziani con la casa. Secondo Maurizio Fraschini, partner di Bip Law & Tax, il senior living sta accompagnando un possibile passaggio culturale “dall’acquisto all’affitto”.
“I baby boomer sono più disponibili a liquidare l’abitazione familiare, spesso sovradimensionata, e a spostarsi in strutture in affitto che offrono qualità, servizi e sicurezza, senza gli oneri di gestione e manutenzione di un immobile di grandi dimensioni”, osserva Fraschini.
Nuda proprietà e liquidità per finanziare il senior living
A questo fenomeno si affianca quello della nuda proprietà. “La vendita della nuda proprietà, o della piena proprietà, da parte degli over 65 libera capitale immediato da destinare al canone di una unità in senior housing”, continua Fraschini. Che poi aggiunge: “Per l’anziano, il vantaggio è la trasformazione di un patrimonio immobiliare illiquido e costoso da mantenere in una rendita di scopo destinata a finanziare abitazione e assistenza. Per l’investitore istituzionale, invece, questa dinamica genera un bacino di potenziali conduttori con effettiva capacità di spesa e orizzonte contrattuale pluriennale, esattamente il profilo di flussi di cassa stabili che il mercato oggi privilegia”.
Investimenti immobiliari nel senior housing: una nicchia in cerca di scala
Per ora, tuttavia, il senior housing resta una nicchia. Nel primo semestre 2026, gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto 7,3 miliardi di euro, il 37% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. “Il comparto living, in particolare, ha raccolto 650 milioni nel nostro Paese, +89% sul primo semestre 2025, ma con un focus molto concentrato: il 78% di questo capitale è andato su Bts e student housing”, precisa Dondi.
E in questo quadro, il senior housing resta ancora una nicchia. “Parliamo di investimenti dedicati per 98 milioni complessivi dal 2021 a oggi, a cui si aggiungono altri 62 milioni di operazioni mixed-use con una componente senior living. È il segno – aggiunge l’ad di Patrigest (Gruppo Gabetti) – di un mercato che resta di nicchia e in una fase ancora esplorativa, presidiato per ora dagli stessi operatori che hanno guardato, e continuano a guardare, allo student housing come modello operativo”.
Chi sono gli investitori nel senior housing
Quali sono i principali operatori del settore? “Chi si muove oggi su questa asset class sono principalmente investitori istituzionali e operatori di private equity che si stanno affacciando per la prima volta a un prodotto ancora nuovo per il mercato italiano: fondi e Sgr, soggetti pubblici e parapubblici, banche, fondazioni bancarie e sviluppatori/operatori specializzati, sia internazionali che nazionali”, risponde Dondi.
La strada verso una maggiore dimensione istituzionale è quindi ancora da costruire.
Cdp punta su fondi dedicati per sviluppare il senior housing
In questo scenario, il gruppo Cdp sta progressivamente concentrando l’attenzione anche sul senior housing, con iniziative rivolte agli anziani autosufficienti. “I progetti pilota che stiamo sviluppando si basano proprio su questa impostazione: una particolare attenzione al benessere degli over 65 attraverso servizi di assistenza e cura che contribuiscono a ridurre il ricorso all’ospedalizzazione, insieme a spazi e attività dedicate alla socialità, alla prevenzione e all’invecchiamento attivo”, afferma Antonino Turicchi, ad di Cdp Real Asset Sgr.
E l’orizzonte è per un’ulteriore crescita: “Siamo pronti a rafforzare ulteriormente il nostro impegno in questo ambito, anche attraverso fondi dedicati, per costruire insieme agli investitori privati e agli operatori specializzati un nuovo modello di abitare sociale dedicato agli anziani”, continua Turicchi.
Una trasformazione che, come osserva Francesca Zirnstein, dg di Scenari Immobiliari, impone un ripensamento più ampio dell’abitare. “L’evoluzione della struttura demografica rappresenta una delle principali trasformazioni strutturali che interesseranno l’Italia e l’Europa nei prossimi decenni. Ciò impone un ampio ripensamento degli edifici e delle modalità di utilizzo. E il senior housing – conclude – sarà una delle risposte dell’industria immobiliare, con modelli abitativi innovativi, inclusivi e integrati con i servizi”.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 94 – dicembre 2026)
