Comprare casa senza poterne subito disporre, ma a prezzi di mercato più bassi? Vendere il proprio immobile, ma continuare a viverci? Sono questi gli elementi chiave della nuda proprietà, una formula di compravendita che sta guadagnando sempre più terreno tra investitori e proprietari alla ricerca di soluzioni alternative nel mercato immobiliare italiano.
In Italia, il mercato della nuda proprietà si sta evolvendo rapidamente: nel 2024, gli acquirenti più attivi sono stati quelli tra 35 e 44 anni (28,3% del totale), mentre quasi 7 venditori su 10 hanno scelto questa opzione per ottenere liquidità col vantaggio di non dover lasciare la propria casa.
Ma cosa spinge sempre più persone a investire in questo tipo di compravendita? E quali sono le opportunità e i rischi di questa scelta? Scopriamolo insieme.
Cos’è la nuda proprietà e come funziona
La nuda proprietà è una formula di acquisto immobiliare in cui l’acquirente ottiene la proprietà di un immobile, ma il venditore mantiene il diritto di usufrutto, continuando a viverci o a percepire eventuali rendite. Questo strumento viene scelto sia da chi desidera investire nel mattone a prezzi più vantaggiosi, sia da chi ha necessità di liquidità senza lasciare la propria casa.
Acquisto della nuda proprietà: chi compra e perché
Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel 2024 gli acquirenti più attivi nella compravendita di nuda proprietà sono quelli tra 35 e 44 anni, che rappresentano il 28,3% del totale. Questo segmento di acquirenti sceglie la nuda proprietà per ragioni di risparmio e di investimento a lungo termine, con la possibilità di entrare in possesso dell’immobile in futuro.
Il 70% degli acquirenti è rappresentato infatti da famiglie, mentre i single si fermano al 30%. Nel primo caso sono spesso genitori che acquistano per i figli, perché questa scelta permette di ottenere un immobile a un prezzo inferiore rispetto al mercato, con la prospettiva di vederlo rivalutarsi nel tempo.
In altri casi invece l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione.
Da rilevare, che – come emerge dal grafico sotto – la percentuale di acquisto da parte di over 65 è molto bassa e si ferma al 6,5% del totale.
Perché la fascia 35-44 anni è la più attiva nell’acquisto?
“Questa è l’età in cui si fanno investimenti sul futuro, in cui si hanno figli piccoli; il vantaggio è nel risparmio al momento dell’acquisto. Occorre dire che in questi anni gli acquisti di nuda proprietà sono stati incentivati nel momento in cui il mercato registrava prezzi in aumento e per cui gli immobili erano meno accessibili sul mercato. Al contrario, in una fase di ribasso dei valori immobiliari era una forma di investimento meno considerata dal momento che sul mercato potevano esserci valide occasioni di acquisto con il vantaggio di acquistare un immobile libero, magari da mettere a reddito”, ha spiegato a We Wealth Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa.
Vendita della nuda proprietà: chi vende e perché
Dall’analisi di Tecnocasa emerge che il 67,4% dei venditori cede la nuda proprietà per ottenere liquidità, mantenere il proprio tenore di vita o far fronte a esigenze legate all’età avanzata, oppure, a volte, per sostenere i figli nell’acquisto della casa. Il fatto infatti di vendere la nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto dà a loro una garanzia per continuare a vivere nella propria casa senza preoccupazioni, pur potendo disporre di una liquidità immediata da destinare a esigenze familiari, investimenti o progetti futuri.
Se si passa ad analizzare l’età, i venditori di nuda proprietà si dividono equamente tra famiglie e single: nel 51,1% dei casi, infatti, si tratta di coppie e famiglie, mentre il 48,9% sono single, vedovi, divorziati e separati. E, in generale, nel 60% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 64 anni.
Tipologia di immobili
La tipologia più richiesta nella nuda proprietà è il trilocale (30,2%), seguito dai quattro locali (28,1%), in aumento rispetto al 2023, quando si attestava al 19,1%.
Nuda proprietà e mutuo: è possibile?
Acquistare una nuda proprietà con un mutuo è complesso. Nel 2024, solo il 23,7% delle operazioni indicate da Tecnocasa si è conclusa con un finanziamento, mentre nel 76,3% dei casi la compravendita è avvenuta in contanti. Inoltre la percentuale di acquisti col mutuo è risultata in calo rispetto al 2023, quando arrivava al 27,1%.
Perché le banche tendono a essere più selettive nel concedere prestiti su questa tipologia di acquisto?
“Partendo dal presupposto che non esiste un prodotto dedicato alla nuda proprietà, se volessimo ipotizzare un finanziamento per finalizzare l’operazione, le banche potrebbero essere più caute nel concedere prestiti per l’acquisto di una nuda proprietà. Questo perché sia il valore dell’immobile che l’eventuale rivalsa in caso di insolvenza potrebbero essere influenzati dal diritto di usufrutto; pertanto, è possibile che il cliente debba fornire garanzie aggiuntive o accettare condizioni di prestito meno favorevoli rispetto a un normale acquisto immobiliare”, ha precisato a We Wealth Renato Landoni, presidente di Kìron Partner.
Le due soluzioni più percorribili per ottenere un mutuo su una nuda proprietà
“Dal punto di vista normativo, la legge non esclude il finanziamento della nuda proprietà, ma in pratica si tratta di un’operazione abbastanza complessa. Le strade da percorrere sono fondamentalmente due”, ha proseguito Landoni.
- 1 – Coinvolgimento dell’usufruttuario come garante, soluzione complessa e poco adottata. “La prima prevede che l’usufruttuario possa essere coinvolto nell’operazione di mutuo, potenzialmente come garante dell’operazione. In questo caso, ci sarebbe una garanzia in solido dell’usufruttuario nei confronti dell’acquirente, rendendo l’operazione molto complessa sia per la platea dei potenziali venditori disposti a procedere con questa soluzione sia nella reperibilità di istituti di credito disposti a procedere in questa direzione”, spiega Landoni.
- 2 – Doppia ipoteca, ossia offrire in garanzia un altro immobile di proprietà, ma anche questa opzione è difficile da praticare. “L’altra strada percorribile è quella della doppia ipoteca, ovvero l’acquirente mette a garanzia dell’operazione sull’acquisto della nuda proprietà un secondo immobile di proprietà. In questa soluzione, la banca potrebbe rivalersi sul secondo immobile nel momento in cui si verifichi l’insolvenza da parte del mutuatario. Anche questa seconda strada però resta comunque complessa e tortuosa”, illustra il presidente di Kìron Partner.
Qual è la differenza tra nuda proprietà e usufrutto?
La nuda proprietà consente all’acquirente di diventare proprietario dell’immobile senza poterlo utilizzare fino alla cessazione dell’usufrutto, mentre l’usufruttuario ha il diritto di abitare o affittare l’immobile ma non di venderlo.
Come si calcola il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto ai fini fiscali
Il valore, a fini fiscali, dell’usufrutto e della nuda proprietà, si basa su tabelle ministeriali che considerano l’età dell’usufruttuario e il valore di mercato dell’immobile.
Per maggiori informazioni vedere questo link che riporta le informazioni ufficiali per i calcoli dei costi degli immobili.
In pratica, più giovane è l’usufruttuario, minore sarà il prezzo pagato dall’acquirente (con uno scarto maggiore rispetto al valore della casa sul mercato), viceversa più è anziano l’usufruttuario, maggiore sarà il prezzo pagato dall’acquirente (con uno scarto più basso rispetto al valore della casa sul mercato).
Chi paga le spese e le tasse?
Le spese ordinarie e l’Imu sono a carico dell’usufruttuario, mentre le spese straordinarie e quelle della manutenzione strutturale sono a carico del nudo proprietario.
Cosa accade alla morte dell’usufruttuario?
Alla morte dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa proprietario pieno dell’immobile senza ulteriori costi.
Quali sono i vantaggi fiscali?
L’acquisto della nuda proprietà può beneficiare di agevolazioni fiscali, tra cui l’esenzione dall’Imu e imposte ridotte sull’acquisto.
Conclusioni: la nuda proprietà è una buona opportunità?
Secondo Megliola, la nuda proprietà è vantaggiosa sia per chi vende che per chi compra: “I venditori ottengono liquidità senza cambiare casa, mentre gli acquirenti possono investire in un immobile a condizioni più convenienti”. Dal canto suo Landoni, ricorda che “le banche sono molto selettive nel concedere mutui per la nuda proprietà, ma chi dispone di liquidità può ottenere un investimento immobiliare a prezzo ridotto“.
