Il real estate italiano accelera mentre l’Europa prova a consolidare la ripresa. Ma c’è una variabile che potrebbe cambiare lo scenario: i tassi di interesse. Oggi il mercato immobiliare mostra una capacità di tenuta che, secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, va oltre le turbolenze geopolitiche, finanziarie ed energetiche. Ma se il costo del denaro dovesse salire molto, l’impatto sulle compravendite potrebbe essere significativo.
“Il mercato cambia se i tassi vanno all’8%. Se passano dal 3 al 4 o al 5% non ci attendiamo impatti particolari sul real estate. Se invece dovessero arrivare all’8%, le compravendite potrebbero scendere del 10%, mentre se salissero al 10% la contrazione potrebbe arrivare al 30%”, ha spiegato Breglia.
È lo stress test di un mercato che, allo stato attuale, continua invece a crescere.
L’European Outlook 2027 di Scenari Immobiliari, presentato al 34° Forum di Rapallo, fotografa infatti un real estate europeo in ripresa, con prospettive particolarmente positive per i Paesi dell’Europa mediterranea. E tra questi c’è l’Italia, che corre a un ritmo superiore rispetto ai grandi mercati consolidati del Nord Europa.
Italia, il real estate accelera più dei grandi mercati europei
Il mercato immobiliare europeo dovrebbe raggiungere nel 2027 un fatturato di 1.360 miliardi di euro. Nei cinque principali Paesi europei, il volume delle transazioni immobiliari, dopo i quasi 987 miliardi del 2025, è previsto oltre quota 1.030 miliardi nel 2026 e sopra i 1.086 miliardi nel 2027, con incrementi rispettivamente del 4,6% e del 5,6%.
Il quadro non è però omogeneo. Le prospettive migliori si concentrano nell’Europa mediterranea: la Spagna registra la crescita più intensa, seguita dall’Italia, mentre Germania e Francia, pur mantenendo un ruolo centrale per dimensioni e solidità, mostrano tassi di crescita più contenuti. Anche il Regno Unito rientra tra i mercati che stanno crescendo meno rispetto ai Paesi del Sud Europa.
“L’immagine scelta per questo Outlook è quella di una candela nel vento, come la canzone di Elton John”, racconta Breglia. “Le correnti geopolitiche, finanziarie ed energetiche sono forti, ma non riescono a spegnerla. Anzi, il real estate torna progressivamente a rafforzarsi come strumento di investimento, protezione patrimoniale e trasformazione delle città”.
Per l’Italia, il fatturato immobiliare dovrebbe passare dai 162,7 miliardi di euro del 2025 a 194,1 miliardi nel 2027, dopo una crescita prevista dell’8,7% nel 2026 e del 9,8% nel 2027. In cinque anni il fatturato immobiliare italiano è aumentato di un terzo e, con la performance attesa per il 2027, il Paese si colloca al secondo posto in Europa per crescita.
Prezzi de compravendite
In generale, la traiettoria dei prezzi è positiva. Dal report, emerge che l’indice dei valori del comparto residenziale italiano è passato da 110,8 nel 2025 a 121 nel 2027, con aumenti annui superiori al 4%. La crescita interessa sia i mercati metropolitani sia numerosi capoluoghi di provincia caratterizzati da una media tensione abitativa.
Sul fronte delle compravendite, dopo il minimo di 710 mila transazioni registrato nel 2023, il mercato è tornato progressivamente a crescere e dovrebbe arrivare a 840 mila compravendite residenziali nel 2027. Per i prossimi due anni Scenari Immobiliari indica un incremento annuo tra il 4% e il 5%, sostenuto sia dalla domanda degli utilizzatori finali sia da quella degli investitori.
Troppo ottimisti? “Rispetto agli studi internazionali siamo anche più pessimisti: loro sono ancora più ottimisti”, risponde Breglia.
Casa e lavoro, una domanda da 840 mila abitazioni
La domanda residenziale è legata anche alle trasformazioni del mercato del lavoro. Il 4° rapporto “la casa per la città del futuro”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire sgr stima un fabbisogno di 840 mila abitazioni nei territori italiani a forte dinamica lavorativa.
Oltre 25 milioni di lavoratori vivono in questi territori e, per soddisfare la domanda abitativa stimata, servirebbero oltre 70 milioni di metri quadrati di nuove superfici residenziali e investimenti per circa 235 miliardi di euro.
Il rapporto sottolinea come la disponibilità di abitazioni accessibili sia sempre più legata alla capacità dei territori di attrarre e trattenere lavoratori, talenti e forza lavoro. Una domanda che si concentra soprattutto nei sistemi locali del lavoro a prevalente vocazione terziaria, turistica e industriale.
“Il mercato immobiliare deve poter considerare il segmento residenziale dell’affordable living come un investimento infrastrutturale”, afferma Michele Beolchini, head of product development & fundraising di Investire sgr. “È necessario che i capitali istituzionali, privati e pubblici siano disponibili a investire in modo significativo in questo segmento, così da consentire lo sviluppo di un’offerta abitativa coerente con le esigenze strutturali dei lavoratori italiani”, commenta.
Il tema dell’offerta abitativa si inserisce così nella più ampia trasformazione del mercato residenziale, tra crescita della domanda, scarsità di nuovo e necessità di riqualificare il patrimonio esistente.
Investimenti immobiliari, Italia da record
A confermare la solidità della ripresa è anche il ritorno dei capitali. Nel primo semestre del 2026 gli investimenti immobiliari in Italia hanno superato i 7 miliardi di euro, segnando un nuovo record e una crescita tendenziale superiore al 30%.
Il Paese continua inoltre a essere tra le prime 10 destinazioni mondiali per i capitali internazionali, sostenuto dal crescente interesse verso l’Europa meridionale.
Le prospettive più interessanti individuate dall’Outlook riguardano logistica, living e data center. Ma il quadro positivo interessa praticamente tutti i principali segmenti.
“Tutte le asset class stanno andando bene”, spiega Breglia. “Sicuramente il residenziale, ma anche gli uffici, che hanno ripreso un po’ dappertutto: gli investitori stanno tornando. Poi l’alberghiero: abbiamo avuto nel 2025 un anno di pausa, mentre nel 2026 e le prospettive del 2027 sono molto buone. E la logistica, che tutti davano in pausa per due o tre anni, invece ha ripreso molto bene”.
Logistica, hotel e uffici: il mercato si diversifica
La logistica raggiunge un nuovo record con 5,3 miliardi di euro di fatturato, in aumento del 6% in un anno. Secondo Scenari Immobiliari, gli interventi hanno iniziato a spostarsi verso il Sud, dove esistono ampi margini di sviluppo.
Anche l’alberghiero è in forte ripresa, con una presenza crescente degli investitori istituzionali italiani ed esteri e una domanda concentrata soprattutto su Roma e sulle principali aree turistiche.
Per il terziario si registra invece un lieve incremento, ma con una domanda sempre più selettiva: gli investitori guardano soprattutto agli edifici di classe A e alle strutture caratterizzate da elevate prestazioni energetiche.
Il tema della qualità degli immobili è destinato quindi ad avere un peso crescente. Come sottolinea Breglia, la nuova fase non premierà indistintamente tutti gli immobili, ma soprattutto gli asset di qualità, efficienti, ben localizzati e capaci di rispondere alle trasformazioni demografiche, logistiche, digitali e climatiche.
Il nuovo residenziale resta poco, ma è quello più richiesto
Nel residenziale c’è poi un paradosso: il nuovo rappresenta ancora una quota molto ridotta delle compravendite, ma è anche il prodotto che incontra la domanda più forte.
“Il nuovo è sempre poco: su 800 mila compravendite ne fa soltanto 60 mila, però è quello più richiesto”, dice Breglia. “Il tasso di assorbimento del nuovo ormai è al 100%, perché c’è il prezzo fisso. Quando c’è una casa da ristrutturare è un incubo di tempo”.
La scarsità di prodotto nuovo e la crescente attenzione all’efficienza degli edifici contribuiscono quindi a rendere sempre più importante il tema della qualità dell’offerta.
Tre milioni di case movimentano ogni anno l’economia immobiliare
Ma la fotografia del real estate italiano non si esaurisce nelle compravendite. Secondo Breglia, ogni anno quasi il 10% del patrimonio immobiliare residenziale italiano viene movimentato.
“Abbiamo un milione di case in vendita, poco meno di un milione di case in affitto e un milione di case in affitto breve. Quindi parliamo di 3 milioni di case che movimentano il mercato. Il patrimonio residenziale italiano è stimato in circa 33-34 milioni di abitazioni. In altre parole, poco meno del 10% del patrimonio gira ogni anno tra compravendite, locazioni e affitti brevi”, dichiara il presidente di Scenari Immobiliari, aggiungendo è un cambiamento che va oltre il tradizionale mercato della compravendita.
“Si sta creando un’economia che non è più solo quella della compravendita come un tempo, ma gestione, servizi, innovazione, manutenzione. È cresciuta intorno alla casa un’economia che prima era solo quella della compravendita”, precisa.
La variabile tassi resta sul tavolo
Ed è proprio qui che torna la domanda iniziale: quanto è resistente questa nuova economia immobiliare se il costo del denaro dovesse tornare a salire?
Per Breglia, una risalita dei tassi dal 3 al 4-5% non produrrebbe impatti particolari sul real estate. Lo scenario cambierebbe invece con livelli molto più elevati: all’8%, secondo la sua valutazione, le compravendite potrebbero diminuire del 10%, mentre al 10% la contrazione potrebbe arrivare al 30%.
Per ora, tuttavia, i numeri raccontano una storia diversa. Il mercato europeo continua a consolidare la ripresa post-Covid, mentre l’Italia registra una crescita sostenuta del fatturato, delle compravendite e soprattutto degli investimenti.
La “candela” del real estate, dunque, continua a bruciare nonostante il vento. La vera domanda per i prossimi anni sarà capire quanto potrà restare accesa se le correnti finanziarie dovessero diventare molto più forti.
