Senior housing, un mercato giovane con fondamentali demografici solidi
Il senior housing sta emergendo come uno dei comparti più promettenti del real estate italiano, in un momento in cui il mercato residenziale tradizionale rallenta e gli investitori istituzionali riorientano i capitali verso asset class capaci di generare flussi di cassa stabili e prevedibili — data center, student housing, healthcare, appunto senior living.
Il comparto “living” nel suo complesso (senior housing e studentati) ha raccolto in Italia circa 1,2 miliardi di euro di investimenti nel 2025, in crescita del 40% sull’anno precedente (dati Jll/Nomisma), mentre nel solo primo trimestre 2026 il segmento healthcare/ Rsa ha attratto oltre 200 milioni di euro in due sole operazioni — cifra modesta in assoluto ma letta dagli operatori come segnale di una crescente istituzionalizzazione di un comparto ancora agli esordi.
I fondamentali demografici spiegano l’attrattività strutturale del settore. L’Italia è tra i Paesi più anziani al mondo, con gli over 65 ormai vicini a un quarto della popolazione; l’indice di dipendenza anziani è atteso salire dal 39,8% del 2026 al 66,8% nel 2080.
Al tempo stesso l’offerta resta drammaticamente sottodimensionata: 512 posti letto in Rsa ogni 100.000 abitanti, contro una media Ue di 699 e oltre 1.100 in Germania, Svezia e Finlandia. I posti letto in residenze sociosanitarie sono comunque cresciuti del 36,5% dal 2017, con una concentrazione nel Nord-est e Nord-ovest e un Mezzogiorno quasi del tutto scoperto.
Il rendimento atteso dagli operatori si colloca su livelli competitivi rispetto all’ufficio tradizionale (indicativamente 5,3%-5,5% annuo secondo alcune stime di mercato), con tassi di occupazione che nelle grandi città — Milano in testa — sfiorano il 95%.
Dal senior housing in acquisto alla crescita dell’affitto
L’elemento di maggior interesse per un pubblico di investitori e family office è la trasformazione del modello di fruizione: il senior housing italiano nasce storicamente come mercato dell’acquisto — l’appartamento protetto comprato in piena proprietà all’interno di un complesso con servizi — e si sta spostando con decisione verso la locazione.
La generazione dei baby boomer, a differenza di quella precedente, mostra una propensione molto più marcata a liquidare la casa di proprietà (spesso un’abitazione ampia, di famiglia, sovradimensionata rispetto alle esigenze della terza età) per trasferirsi in affitto in strutture che offrano qualità della vita, servizi e sicurezza senza gli oneri di gestione e manutenzione di un immobile di grandi dimensioni.
Nuda proprietà e senior housing: il legame tra due mercati
Questo passaggio va letto in stretta connessione con un fenomeno che sta interessando in parallelo il mercato residenziale ordinario: la crescita delle cessioni di nuda proprietà da parte degli over 65.
L’aumento dei costi sanitari e l’incertezza sull’adeguatezza delle pensioni future stanno spingendo un numero crescente di anziani proprietari — spesso di abitazioni di metratura elevata, ereditate o acquistate decenni fa e oggi difficili da gestire — a monetizzare l’immobile mantenendo il diritto di abitarlo (usufrutto) o, in una logica ancora più radicale, a liberarsene del tutto per finanziare il trasferimento verso soluzioni abitative più adeguate.
Sul fronte della domanda, cresce peraltro anche l’interesse di acquirenti più giovani (45-54 anni) per la nuda proprietà come forma di investimento a lungo termine, spesso più accessibile di un acquisto in piena proprietà.
Perché l’affitto può attirare nuovi capitali nel senior housing
Il punto di saldatura tra i due fenomeni è economico prima ancora che demografico: la vendita della nuda proprietà (o della piena proprietà) di un’abitazione di grande superficie libera capitale immediato che può essere impiegato per sostenere il canone — tipicamente pluriennale e comprensivo di servizi — di una unità in senior housing, senza il vincolo di un nuovo investimento immobiliare in piena proprietà.
Per l’anziano, il vantaggio è la trasformazione di un patrimonio immobiliare illiquido e costoso da mantenere in una rendita di scopo destinata a finanziare abitazione e assistenza; per l’investitore istituzionale, questa dinamica genera un bacino di potenziali conduttori con effettiva capacità di spesa e orizzonte contrattuale pluriennale — esattamente il profilo di flussi di cassa stabili che il mercato oggi privilegia.
È un meccanismo che, di fatto, ricicla capitale dal mercato residenziale tradizionale verso l’asset class del senior living in affitto ed è ragionevole attendersi che si rafforzi ulteriormente con la crescita parallela dei due fenomeni.
Senior housing, chi sono i principali operatori e investitori
I principali operatori e investitori
- Sereni Orizzonti (gruppo friulano guidato da Massimo Blasoni) è oggi il principale operatore privato nel comparto socio-sanitario, con un piano di sviluppo da oltre 200 milioni di euro per 20 nuove Rsa e 2.400 nuovi posti letto nei prossimi cinque anni, distribuiti tra Piemonte, Toscana, Emilia Romagna, Friuli, Veneto, Lombardia e Sardegna.
La controllata 3AMilano, dedicata al Nord Ovest — l’area a più alto reddito pro capite del Paese — punta a raggiungere 1.400 posti letto operativi entro il 2027. - Korian, gruppo internazionale, gestisce a Milano una rete di Rsa, case di riposo, appartamenti protetti e centri diurni, rappresentando uno dei player storici del comparto assistenziale con presenza urbana consolidata.
- Investire Sgr (gruppo Banca Finnat), già leader nel social housing con oltre un miliardo di euro investiti nel comparto, ha assunto un ruolo di primo piano nel senior housing istituzionale gestendo il fondo del progetto “Spazio Blu”.
- Cdp Real Asset Sgr, la sgr immobiliare del gruppo Cassa Depositi e Prestiti, ha promosso con Inps, Policlinico Gemelli e Investire Sgr il progetto pilota “Spazio Blu” — un investimento da 130 milioni di euro a Roma per la riqualificazione di 300 appartamenti di proprietà Inps in chiave senior housing intergenerazionale, integrato con servizi sociosanitari e di telemedicina — e ha successivamente replicato il modello a Milano.
- Redo Sgr e Ream Sgr (quest’ultima attiva nell’immobiliare sociale già dal 2008) sono tra gli operatori più impegnati sul fronte dell’affordable senior living, con l’obiettivo di coniugare accessibilità economica, intergenerazionalità e canoni calmierati.
- A questi si affiancano fondi internazionali e gruppi come Azimut, sempre più attivi nel trattare il senior housing come asset class “anticiclica” rispetto al tradizionale ciclo immobiliare.
Milano, laboratorio del senior housing in affitto
Milano è, insieme a Roma, la piazza dove il mercato del senior housing in affitto sta trovando le espressioni più mature. Alcuni esempi concreti aiutano a comprendere le diverse fasi di evoluzione del prodotto.
Milano: dal residence alla Rsa: i primi modelli di senior housing
Un primo modello, già consolidato, è quello del residence adiacente alla Rsa: in via Quarenghi, il Senior Residence Milano offre 16 unità abitative in affitto (monolocali e bilocali, senza barriere architettoniche) riservate a persone autosufficienti o parzialmente autosufficienti, con la possibilità di accedere ai servizi assistenziali della Rsa contigua. È un formato ancora di scala contenuta, ma rappresentativo del passaggio da Rsa pura a soluzioni intermedie di autonomia protetta in locazione. Analogamente, Sereni Orizzonti/3AMilano gestisce a Milano la Rsa “I Mulini” nel quartiere Lambrate e, nell’hinterland, il Centro Polifunzionale per Anziani di Cusano Milanino.
Ex Trotto San Siro, il senior housing entra nella rigenerazione urbana
Il progetto di gran lunga più significativo per dimensione e per il segnale che invia al mercato istituzionale è però quello dell’ex Trotto di San Siro: su un’area di 130.000 mq dismessa dal 2012, lo sviluppatore internazionale Hines, in collaborazione con Cdp Real Asset Sgr, sta realizzando un intervento di rigenerazione urbana che prevede 360 unità abitative di senior housing per over 65 autosufficienti, integralmente destinate alla locazione a canone convenzionato, con servizi sociosanitari e spazi di socializzazione.
I lavori sono attesi partire entro la fine del 2025, con apertura prevista nel 2027. Si tratta del primo progetto di senior housing a Milano concepito fin dall’origine su scala istituzionale e interamente sul modello dell’affitto, e per questo è probabilmente destinato a diventare un benchmark per gli investitori che guardano al mercato italiano.
Senior housing, le sfide per gli investitori
Restano nodi da sciogliere prima che il settore raggiunga la maturità dei mercati di riferimento europei (Regno Unito, Paesi Bassi, Germania): un quadro normativo non ancora del tutto omogeneo, una scarsa riconoscibilità del prodotto presso il pubblico italiano (che associa ancora il senior housing alla Rsa per non autosufficienti, più che a una scelta abitativa volontaria per anziani attivi) e una forte concentrazione territoriale al Nord che lascia il Mezzogiorno pressoché scoperto.
Per gli investitori, tuttavia, proprio questo ritardo — unito alla convergenza strutturale tra invecchiamento della popolazione, crisi del modello previdenziale e crescente propensione degli anziani a liquidare patrimoni immobiliari sovradimensionati — configura un margine di crescita difficilmente eguagliabile in altri segmenti del real estate italiano.
