Per chi gestisce patrimoni immobiliari, la classe energetica non è più un dato tecnico da allegato notarile: è una variabile giuridica che incide sulla locabilità, sulla liquidità e, in prospettiva, sul valore stesso del bene — e va governata con lo stesso rigore riservato a un qualsiasi altro rischio di portafoglio.
La direttiva (Ue) 2024/1275, nota come Epbd IV o “Case green”, sta entrando nella sua fase più concreta. Gli Stati membri avrebbero dovuto recepirla entro il 29 maggio 2026; l’Italia è arrivata a quella scadenza senza esservi riuscita, con una procedura d’infrazione già avviata da Bruxelles per il mancato invio del piano nazionale di ristrutturazione.
Il ritardo amministrativo, tuttavia, non deve indurre a sottovalutare la portata della norma: l’obiettivo resta un parco immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050, con tappe intermedie che impongono la riqualificazione di circa 35 milioni di unità immobiliari entro il 2030. Per chi gestisce patrimoni immobiliari, la domanda non è più se l’efficienza energetica diventerà un fattore di prezzo, ma quanto velocemente e con quali strumenti giuridici il mercato lo sconterà.
Il precedente francese: quando la classe energetica diventa un vincolo di mercato
Dalla classe G al divieto di locazione
La Francia offre già un caso di studio istruttivo, anticipando di alcuni anni ciò che l’Epbd si propone di realizzare su scala europea. La loi Climat et Résilience del 2021 ha introdotto un calendario vincolante di esclusione dal mercato locativo per gli immobili peggio classificati: dal 1° gennaio 2025 i cosiddetti “passoires thermiques” di classe G — oltre 420 kWh/m² annui di consumo primario — sono giuridicamente non locabili, essendo stati ricondotti alla nozione di alloggio “indecente” ai sensi della normativa sulla decenza abitativa.
Seguiranno la classe F nel 2028 e la classe E nel 2034. Non si tratta di un disincentivo economico, ma di un divieto normativo diretto: un proprietario non può più stipulare, rinnovare o tacitamente prorogare un contratto di locazione su un bene classificato G.
Svalutazioni e tempi di vendita più lunghi
Sul fronte della compravendita, la situazione giuridica è diversa mentre l’effetto pratico converge nella stessa direzione. Non esiste, allo stato, un divieto legale di vendita per gli immobili F o G in Francia: il proprietario resta libero di cedere il bene, purché adempia agli obblighi di diagnosi e informazione dell’acquirente. Ma il mercato ha già anticipato il legislatore.
Gli osservatori del settore (PAP.fr, Century 21, Meilleurs Agents) registrano svalutazioni comprese tra il 15% e il 25% per gli immobili di classe G rispetto a un bene equivalente in classe D, tempi di vendita più lunghi del 30-45% nella media, e — soprattutto — una contrazione strutturale della platea di acquirenti, poiché gli investitori locativi sono di fatto esclusi da un bene che non possono più mettere a reddito.
Il risultato è un mercato in cui la vendita resta legalmente possibile ma economicamente sempre più residuale: non un divieto di diritto, ma un’espulsione di fatto dal circuito degli scambi correnti.
Le implicazioni per il patrimonio immobiliare italiano
Cosa può cambiare per investitori e family office
Per un investitore o un family office italiano, il caso francese è un segnale anticipatore di ciò che l’armonizzazione europea della classe energetica — la stessa scala A-G, resa uniforme dall’Allegato V della direttiva — potrebbe produrre anche nel nostro mercato, una volta completato il recepimento nazionale.
La direttiva non impone, in sé, un divieto di locazione analogo a quello francese: la scelta di introdurre una misura di quella severità resta nella discrezionalità del legislatore nazionale. Ma la traiettoria europea è chiara, e i mercati tendono ad anticipare la regolazione più che a subirla passivamente.
Chi possiede portafogli immobiliari nelle classi energetiche inferiori farebbe bene a considerare fin da ora due scenari operativi: la riqualificazione energetica come leva di valorizzazione, e la ricognizione preventiva dei vincoli — penso ai regolamenti condominiali, ai vincoli paesaggistici e alle autorizzazioni delle Soprintendenze — che possono rendere i lavori di adeguamento più complessi e costosi di quanto preventivato.
Una possibile follia regolatoria?
Il precedente dell’auto elettrica
C’è però un parallelo che, da avvocato che segue queste dinamiche da vicino, non posso non richiamare. L’Unione Europea ha già sperimentato cosa accade quando si impone una transizione tecnologica per via regolamentare, con scadenze rigide e poca flessibilità per il mercato di adeguarsi: il bando ai motori endotermici dal 2035.
L’industria automotive tedesca — cuore pulsante del comparto in Europa — ha già perso circa 100.000 posti di lavoro tra il 2019 e il 2025, e la Vda, l’associazione di settore, stima che altri 225.000 posti siano a rischio entro il 2035.
Uno studio dell’istituto Fraunhofer, commissionato dalle associazioni industriali di Baden-Württemberg e Baviera, quantifica in oltre 54 miliardi di euro la perdita di valore aggiunto nello scenario attuale. Il cancelliere Merz ha chiesto formalmente a Bruxelles di rivedere il bando, sostenendo che l’obiettivo del 100% di elettrico al 2035 non sia realisticamente raggiungibile.
La transizione energetica e il rischio per il ceto medio
Sia chiaro: gli effetti del cambiamento climatico non sono in discussione. Il disastro che il 26 agosto scorso ha colpito il confine tra Nepal e Tibet — il crollo di una massa glaciale sul Langtang Lirung che ha innescato un’esondazione catastrofica, con quasi 900 vittime accertate e migliaia di dispersi — è un promemoria brutale di quanto rapidamente il riscaldamento globale stia destabilizzando la criosfera himalayana, secondo i primi rilievi di Icimod e della comunità scientifica internazionale.
Nessuno, tantomeno chi scrive, contesta l’urgenza della transizione energetica. Il punto è un altro: i rimedi devono essere strutturali e incidere sulle cause reali — produzione energetica, filiere industriali, mix di generazione — non misure draconiane calate sul patrimonio immobiliare la cui efficacia climatica reale resta tutta da dimostrare.
Un divieto di locazione o una svalutazione del 20% del valore su un trilocale di classe G producono una frazione irrisoria della riduzione di emissioni necessaria a livello globale, ma hanno un effetto molto concreto e immediato: impoveriscono proprio quei ceti medio-bassi che, in Italia come in Francia, hanno concentrato i risparmi di una vita nella casa di proprietà, vedendo oggi svalutato o azzerato lo sforzo di decenni per un adeguamento normativo che non erano nelle condizioni economiche di anticipare.
Il rischio, per il settore immobiliare, è di replicare lo stesso schema: imporre scadenze di decarbonizzazione senza che la capacità industriale di riqualificazione, la disponibilità di manodopera specializzata e gli incentivi pubblici crescano di pari passo, finendo per congelare — anziché rigenerare — un mercato.
Se il parallelo con l’auto elettrica dovesse avverarsi anche nel real estate, a pagare il prezzo più alto non sarebbero i grandi patrimoni, capaci di assorbire il costo della riqualificazione o di arbitrare il repricing, ma la proprietà diffusa e il ceto medio, esattamente il segmento che la direttiva dichiara di voler tutelare.
