Il sell-off che sta colpendo le obbligazioni a lungo termine, un fenomeno esteso ai titoli governativi di tutto il mondo, dal Giappone agli Stati Uniti, avrà una conseguenza molto concreta per chi si appresta a contrarre un mutuo: con ogni probabilità, le nuove offerte diventeranno più care. Per i mutui a tasso fisso, infatti, il parametro da osservare non sono direttamente i tassi di riferimento della Bce, ma l’interest rate swap (Irs) sulle scadenze corrispondenti. L’Irs a 30 anni ha raggiunto un nuovo picco il 2 settembre al 3,46%, mentre quello a 20 anni è schizzato al 3,55%, circa 40 punti base in più rispetto all’inizio di luglio.
Perché il rialzo dei bond arriva fino ai mutui
L’Irs rappresenta il principale riferimento utilizzato dalle banche per prezzare il rischio di tasso dei mutui fissi: in sostanza, riflette il costo di mercato associato alla trasformazione di un’esposizione variabile in una a tasso fisso. Per questo le offerte sui mutui a 20 o 30 anni tendono a risentire direttamente dell’andamento dell’Irs sulle rispettive scadenze. L’indice è influenzato da molte delle stesse forze che guidano i rendimenti delle obbligazioni a lunga scadenza: aspettative sull’inflazione, prospettive sui tassi ufficiali nel lungo periodo, crescita economica e premio richiesto dagli investitori per immobilizzare il capitale per molti anni.
Tutto questo non cambia nulla per chi ha già sottoscritto un mutuo a tasso fisso, la cui rata resta invariata. Ma chi sta cercando casa potrebbe dover rifare i calcoli sul budget, e renderli più severi.
Al parametro Irs la banca applica poi uno spread, che incorpora costi, rischio, margine e politica commerciale. Proprio quest’ultima componente è stata decisiva negli ultimi mesi. Secondo l’ultima Bussola Mutui di MutuiSupermarket, nel secondo trimestre i migliori spread sui mutui variabili si attestavano mediamente attorno allo 0,3%, mentre quelli sulle migliori offerte a tasso fisso rimanevano su livelli storicamente molto bassi, leggermente inferiori allo zero. In pratica, le banche hanno rinunciato a trasferire integralmente sui clienti il precedente rialzo dell’Irs, comprimendo fortemente il prezzo applicato rispetto al benchmark. Una strategia commerciale che ha contribuito a mantenere competitivo il fisso nonostante il peggioramento delle condizioni sui mercati.
Il problema è che, se l’Irs continua a salire, lo spazio per assorbire nuovi aumenti si riduce. Anche con spread prossimi allo zero o leggermente negativi, il movimento osservato nelle ultime settimane esercita quindi una pressione al rialzo sui nuovi tassi fissi. C’è poi un altro aspetto da considerare. Alcuni contratti prevedono che il tasso definitivo venga determinato utilizzando l’Irs rilevato in prossimità del rogito, più lo spread concordato. Chi avesse già ottenuto la delibera del mutuo ma non avesse ancora acquistato l’immobile potrebbe quindi ritrovarsi con un tasso superiore a quello ipotizzato inizialmente, se nel frattempo l’Irs sarà salito.
Diverso è il caso delle offerte nelle quali la banca abbia effettivamente bloccato un “tasso finito” valido fino al rogito: in quel caso le successive oscillazioni dell’Irs non vengono trasferite al cliente. È quindi importante verificare non soltanto il tasso indicato nel preventivo, ma anche le modalità con cui viene determinato il TAN definitivo.
Anche il variabile è tornato a salire
Nel frattempo si è mosso verso l’alto anche l’Euribor a tre mesi, uno dei principali parametri di riferimento per i mutui variabili. A inizio settembre l’indice ha raggiunto area 2,6%, tornando su livelli che non si vedevano dall’inizio del 2025. Il rialzo riflette il cambiamento delle attese sulla politica monetaria: dopo la ripresa delle pressioni inflazionistiche, il mercato considera ormai altamente probabile un nuovo aumento dei tassi da parte della Bce a settembre e attribuisce una probabilità crescente a un’ulteriore stretta nei mesi successivi.
Il confronto fra fisso e variabile aggiornato=
Considerando un Euribor attorno al 2,6% e i migliori spread sui variabili nell’ordine di 30 punti base, si può utilizzare come riferimento un TAN variabile iniziale vicino al 2,9%. Dall’altra parte, con l’Irs a 20-30 anni attorno al 3,4-3,5%, il costo teorico di partenza del fisso si colloca circa mezzo punto più in alto, prima di considerare eventuali promozioni o spread negativi applicati dalle banche.
Non significa necessariamente che questi siano i migliori tassi effettivamente disponibili sul mercato: negli ultimi mesi gli istituti hanno infatti dimostrato di poter offrire mutui fissi anche al di sotto dell’Irs di riferimento. Ma il punto di partenza delle due alternative è quello illustrato.
Fisso o variabile: il vantaggio iniziale non basta
Ai livelli attuali, dunque, il variabile può partire con un vantaggio di costo rispetto al fisso. Ma la convenienza non può essere valutata guardando soltanto alla prima rata. Chi sceglie il variabile accetta infatti il rischio che l’Euribor continui a salire. Se le pressioni inflazionistiche dovessero persistere e la Bce fosse costretta a proseguire il ciclo di rialzi, parte o tutto il vantaggio iniziale potrebbe essere rapidamente assorbito dall’aumento delle rate. Il fisso, al contrario, comporta oggi il pagamento di un premio per eliminare questa incertezza: il debitore accetta un tasso iniziale più elevato in cambio della certezza che la rata non cambierà per tutta la durata del finanziamento.
La scelta dipende quindi non soltanto dalle aspettative sui tassi, ma anche dalla capacità della famiglia di sopportare eventuali aumenti della rata. Per un bilancio già vicino ai propri limiti, il risparmio iniziale offerto dal variabile potrebbe non compensare il rischio di una nuova accelerazione dell’Euribor. Per chi dispone invece di maggiori margini finanziari, il differenziale iniziale rispetto al fisso può rendere il variabile un’opzione valida.
“Instabilità geopolitica, aumento dei prezzi dell’energia e risultanti pressioni inflazionistiche trainano la nuova accelerazione degli indici di riferimento”, aveva già affermato a metà agosto Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it, quando la tendenza al rincaro di Irs ed Euribor era già evidente. Per sostenere la domanda di mutui, aveva aggiunto Rossini, “il sistema bancario ha deciso di assorbire l’aumento degli indici IRS registrato nel secondo trimestre, proponendo nuove offerte di mutuo a tasso fisso con tassi finiti a livelli spesso inferiori a quelli degli indici IRS”.
La nuova accelerazione osservata tra agosto e settembre mette ora alla prova proprio questa strategia e le banche potrebbero doversi adeguare.
