Nella pianificazione patrimoniale familiare è una situazione ricorrente: il trust dispone di liquidità e il trustee la impiega per acquistare un immobile abitativo destinato a entrare nel fondo – la casa per i beneficiari, l’abitazione da mettere a reddito, il cespite che completa la dotazione.
Al momento del rogito si pone una domanda dal peso economico tutt’altro che teorico: la base imponibile dell’imposta di registro si calcola sul prezzo pattuito o sul valore catastale? Considerato lo scarto, spesso assai ampio, tra valori catastali e valori di mercato, la risposta può valere decine di migliaia di euro.
Come funziona il criterio del prezzo-valore
Il criterio del prezzo-valore è stato introdotto dall’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006). Per le cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile dell’imposta di registro può essere determinata sul valore catastale del fabbricato – la rendita rivalutata, moltiplicata per i coefficienti di legge ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, del d.P.R. n. 131/1986 (Tur) – indipendentemente dal corrispettivo pattuito, che le parti restano comunque obbligate a indicare in atto.
Le condizioni
Tre le condizioni. L’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; l’immobile deve essere a uso abitativo; l’opzione deve essere richiesta espressamente al notaio nell’atto di cessione.
Dopo le modifiche introdotte dalla Finanziaria 2007, il requisito soggettivo riguarda il solo acquirente: il venditore può essere chiunque, purché la cessione sia assoggettata a imposta proporzionale di registro. Il meccanismo opera anche quando oggetto del trasferimento è un diritto reale parziale, come la nuda proprietà.
La ratio della norma è duplice: incentivare l’emersione dei corrispettivi reali nelle compravendite – sganciando la base imponibile dal prezzo, viene meno la convenienza a dichiararne uno inferiore a quello effettivo – e, al tempo stesso, deflazionare il contenzioso da rettifica di valore con l’Agenzia delle Entrate. In cambio della trasparenza sul prezzo, il contribuente ottiene una base imponibile predeterminata, la protezione dall’accertamento di valore e la riduzione del 30% degli onorari notarili.
La posizione dell’Agenzia: la segregazione chiude la porta
Secondo la prassi amministrativa, però, il meccanismo non è disponibile quando ad acquistare è il trustee. L’argomento fa leva sull’effetto segregativo: il bene non entra nel patrimonio personale del contraente, ma nel patrimonio del trust; difetterebbe, quindi, il requisito soggettivo dell’acquisto da parte di una persona fisica richiesto dalla norma.
È l’impostazione che l’Ufficio fonda anche sulla circolare 20 ottobre 2022, n. 34/E, e dalla quale fa discendere il diniego, al trust, tanto delle agevolazioni previste per le persone fisiche quanto dell’opzione per il prezzo-valore. La conseguenza pratica è la liquidazione dell’imposta di registro in misura proporzionale sul prezzo dichiarato dalle parti.
Il caso deciso a Treviso
La vicenda esaminata dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Treviso nasce da un atto di compravendita del 9 novembre 2023, con il quale una persona fisica, intervenuta in qualità di trustee di un trust familiare, acquistava la nuda proprietà di un fabbricato a uso abitativo destinato a confluire nel fondo in trust. Nel rogito l’acquirente chiedeva espressamente di avvalersi del criterio del prezzo-valore, con determinazione della base imponibile sulla rendita catastale rivalutata in luogo del corrispettivo pattuito.
L’Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Treviso disconosceva l’opzione: imputando l’acquisto al trust, e non alla persona fisica intervenuta in atto, notificava un avviso di liquidazione con cui l’imposta di registro veniva ricalcolata in misura proporzionale sul prezzo dichiarato. Il trustee impugnava l’atto.
La decisione: il trust non è parte del contratto
Con la sentenza n. 288 del 12 agosto 2025, i giudici trevigiani accolgono il ricorso e smontano la tesi erariale partendo dalla qualificazione dell’atto di compravendita. La parte acquirente è una persona fisica nominativamente individuata nel rogito, che ha accettato la nomina e ha assunto direttamente gli effetti giuridici del contratto. La spendita della qualità di trustee non incide sulla titolarità soggettiva dell’atto, né trasforma il trust in parte contrattuale.
Due i passaggi ulteriori della motivazione.
Il primo: la destinazione del bene al fondo in trust avviene in un momento successivo e distinto rispetto all’atto di acquisto, e non può quindi riflettersi sulla qualificazione soggettiva della compravendita.
Il secondo: il trust, in quanto patrimonio separato, solo formalmente intestato al trustee in vista di uno scopo e dell’assegnazione finale dei beni, è privo di personalità giuridica e di autonoma soggettività – e resta, per ciò stesso, al di fuori di qualsiasi contratto. Ai fini dell’esercizio dell’opzione rileva dunque una sola circostanza: che ad acquistare sia una persona fisica, quale è il trustee.
Una linea che viene da lontano
La pronuncia si pone in aperto contrasto con la prassi amministrativa, ma non è una voce isolata. Si inserisce, anzitutto, nel solco tracciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 9 febbraio 2021, n. 3073, secondo cui l’acquisto di un immobile da parte del trustee non costituisce un atto di dotazione del trust, bensì una ordinaria compravendita, giuridicamente autonoma rispetto alla successiva destinazione del bene; né l’eventuale imputazione dell’acquisto al trust può escludere il prezzo-valore, perché il trust non assume una soggettività tributaria generale.
È una conclusione coerente con l’insegnamento, ormai stabile, della giurisprudenza di legittimità sulla natura dell’istituto: il trust non è un nuovo soggetto di diritto, ma un insieme di rapporti che fa capo al trustee, unico legittimato nei rapporti sostanziali e processuali con i terzi. E anche la giurisprudenza di merito si sta muovendo nella stessa direzione: pochi mesi prima della pronuncia trevigiana, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bologna, con la sentenza n. 75 del 3 febbraio 2025, aveva riconosciuto al trustee persona fisica l’accesso al prezzo-valore.
Cosa cambia per chi pianifica con il trust
Il quadro che si va componendo merita l’attenzione di disponenti, trustee e professionisti per almeno tre ragioni.
La prima è economica. Negli acquisti abitativi effettuati con la liquidità del fondo in trust, l’opzione per il prezzo-valore può ridurre in misura significativa il carico dell’imposta di registro, riportandolo a quello di qualsiasi acquirente persona fisica. Rinunciare preventivamente al beneficio, per timore della prassi contraria, ha un costo che oggi non appare più giustificato.
La seconda è operativa. L’opzione va richiesta espressamente nell’atto di cessione: una richiesta omessa al rogito non è recuperabile in seguito. Finché l’Agenzia non adeguerà la propria prassi all’orientamento giurisprudenziale, è prudente mettere in conto la notifica di un avviso di liquidazione; ma le prospettive di tutela, alla luce della convergenza tra giurisprudenza di legittimità e di merito, sono solide.
La terza attiene alla governance del trust. Il dato letterale della norma riserva il beneficio alle persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività d’impresa, artistiche o professionali: quando l’ufficio di trustee è ricoperto da una trust company o da altra persona giuridica, l’accesso al prezzo-valore resta precluso o, quantomeno, fortemente dubbio. Nei trust destinati a operare sul mercato immobiliare abitativo, la scelta del trustee – persona fisica o professionale – diventa così una variabile fiscale da ponderare già in sede di istituzione.
Sullo sfondo resta il principio di sistema che la sentenza trevigiana ribadisce con nettezza: il trust non è un soggetto, ma un rapporto. Fino a quando la prassi amministrativa non ne prenderà atto, la strada per far valere il prezzo-valore resterà quella del contenzioso – ma con un orientamento sempre più compatto dalla parte del contribuente.
