Mercato immobiliare: tornano i grandi capitali nel real estate

Dopo anni di sostanziale stallo, il mercato immobiliare torna a muoversi. Ma non è una ripartenza diffusa. I grandi capitali stanno rientrando con cautela, concentrandosi su poche operazioni, di dimensioni rilevanti e su asset difficilmente replicabili. Più che una ripresa, è una riapertura selettiva del mercato, guidata da investitori con orizzonti lunghi e disponibilità di equity.

Mercato immobiliare: il ritorno dei grandi capitali parte dagli asset di pregio

In questo contesto, alcune operazioni assumono un valore emblematico. È il caso dell’edificio di via Monte Napoleone 8 a Milano, nel cuore del quadrilatero del lusso, acquisito per circa 1,3 miliardi di euro da un veicolo riconducibile a capitali qatarioti. In pratica, all’inizio di aprile 2026, Kering ha annunciato la stipula di un accordo transattivo, con effetto immediato, con Al-Mirqab Group, per l’iconico immobile settecentesco di Via Monte Napoleone 8, di sua proprietà, conferendo l’asset a una società per azioni di nuova costituzione, detenuta all’80% da Al Mirqab Group e al 20% dalla stessa Kering.
Un deal record per il mercato italiano, che conferma come il capitale internazionale sia tornato ad allocare risorse nel real estate europeo, ma esclusivamente su asset trophy, caratterizzati da unicità, domanda globale e offerta limitata.

Non si tratta di un’eccezione isolata. Da Parigi a Londra, passando per i principali hub europei, le operazioni sopra i 100 milioni di euro stanno progressivamente riemergendo, trainate da fondi sovrani, private equity e grandi investitori istituzionali. La logica, tuttavia, è profondamente cambiata: meno leva finanziaria, maggiore selettività e una crescente attenzione alla qualità dell’asset e alla sua capacità di generare flussi stabili nel tempo.

“Il cambiamento recente dell’ingresso di private capital nel mondo immobiliare commerciale ha portato a un maggiore peso dell’equity e a una minore dipendenza dalle banche – osserva Bill Thomson, chairman di Knight Frank Italy – Questo dà maggiore importanza alle operazioni di qualità, che rappresentano la tipologia di investimento che questi soggetti trovano interessante”.

Investimenti immobiliari: family office e Hnwi aumentano il peso nel real estate

La trasformazione del mercato emerge anche dai numeri. Secondo Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari, “negli ultimi anni, gli investimenti in asset immobiliari da parte di family office, holding familiari e individui con patrimoni in attività liquide e investibili superiori ai 25 milioni di euro (Hnwi) hanno mostrato dinamiche di crescita eccezionali, guidate da nuove strategie di pianificazione fiscale e protezione del patrimonio paragonabili a quelle messe in atto da investitori istituzionali, sempre più indirizzate alla diversificazione dei portafogli e dei rischi all’interno di scenari macroeconomici in continua evoluzione”.

Un cambiamento che si riflette sempre più chiaramente anche nei volumi investiti nel real estate italiano.
“Nel 2024, questa categoria di investitori aveva allocato oltre 1,5 miliardi di euro nel real estate italiano, pari a circa il 15% del volume complessivo investito nel settore, stimato in 10,1 miliardi”, precisa Rivolta, che ricorda, oltre al deal record di Monte Napoleone 8, anche i 325 milioni di euro investiti da Pontegadea nella logistica tra Milano e Roma.

“La crescita è proseguita poi anche nel 2025, quando family office, holding familiari e Hnwi hanno superato i 2,5 miliardi di euro di investimenti, pari a circa il 20% del mercato complessivo italiano”, aggiunge Rivolta, citando, tra le principali operazioni, l’acquisizione per circa 290 milioni di euro dell’immobile Uniqlo a Milano da parte di Tadashi Yanai e quella del Garage Traversi, sempre a Milano, rilevato per circa 135 milioni di euro dal family office della famiglia Grimaldi.

“Quanto invece al 2026, nel primo trimestre gli investimenti riconducibili a questa categoria hanno già raggiunto circa 425 milioni di euro, pari al 15% dei volumi complessivi di mercato di 2,7 miliardi”, prosegue Rivolta.

L’attenzione di questa nuova categoria di investitori, storicamente attivi soprattutto nel ruolo di venditori, si concentra oggi su single asset e trophy asset con valori medi superiori ai 25 milioni di euro, principalmente nei segmenti retail (high street), direzionale, logistica e hospitality. Una dinamica favorita anche da “regimi fiscali favorevoli, incentivi per nuovi residenti, stock immobiliare di pregio e possibilità di valorizzazione”, ricorda Rivolta, che sottolinea inoltre come “in Italia la provenienza dei capitali degli investitori istituzionali attivi sul mercato degli investimenti immobiliari sia, mediamente, per circa il 60% estera”, confermando il ruolo sempre più centrale dei flussi internazionali nei grandi deal immobiliari italiani.

Family office: come cambia la strategia degli investitori nel mercato immobiliare

In parallelo, sta cambiano anche il ruolo stesso dei grandi patrimoni privati. Secondo il Wealth Report 2026 di Knight Frank, i family office stanno progressivamente trasformandosi da strumenti di conservazione patrimoniale a vere e proprie piattaforme globali di investimento, sempre più orientate a co-investimenti, operazioni dirette e strategie value-add.

A livello globale si contano oggi circa 10mila family office, in forte crescita negli ultimi anni, alimentati dall’espansione della ricchezza privata e dalla necessità di strutture più sofisticate di gestione del capitale. Il real estate continua a occupare un ruolo centrale nelle strategie di allocazione, ma con un approccio profondamente cambiato: non più soltanto asset core difensivi, bensì sviluppo, riqualificazione, gestione attiva e creazione di valore nel medio-lungo periodo.

Il Wealth Report 2026 di Knight Frank evidenzia poi come uno degli elementi chiave di questa evoluzione sia il crescente ricorso a co-investimenti e operazioni dirette, che consentono maggiore controllo, trasparenza e potenziale rendimento rispetto ai fondi tradizionali. In parallelo, si assiste alla crescita delle competenze interne, con l’ingresso di specialisti in real estate, private equity e tecnologia.

Real estate: hospitality, immobili di lusso e studentati guidano i nuovi deal

In questo scenario si sta rafforzando anche un ecosistema di operazioni più flessibili e specialistiche, costruite attraverso veicoli dedicati, Spv e capitale privato. “Ad oggi, in Italia, le operazioni sopra i 100 milioni vengono fatte da fondi immobiliari e Sgr, mentre un altro gruppo di operazioni, magari più piccole, viene fatto da developer (che fanno da sponsor dell’operazione) utilizzando Spv e capitale dei soci, crowdfunding e/o family office”, spiega Thomson. Che poi conclude dicendo: “Tra i segmenti oggi più ricercati emergono hospitality, trophy residential e studentati, mentre risultano più complessi altri comparti come i data center, anche per la scarsità di terreni disponibili in mercati come Milano”.

GLI INVESTIMENTI DEGLI ISTITUZIONALI SUL MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: Scenari Immobiliari

(Articolo tratto dal semestrale Family Office & Family Business n. 5 di giugno 2026 di We Wealth)