Le tensioni geopolitiche, l’incertezza sull’evoluzione dei tassi d’interesse e la crescente ricerca di rendimento stanno cambiando il modo in cui investitori istituzionali e privati guardano al mercato immobiliare europeo. In questo contesto, il credito alternativo continua a guadagnare spazio come fonte di finanziamento complementare al canale bancario tradizionale. Ne abbiamo parlato con Antonio Borgonovo, CEO di Yeldo, piattaforma specializzata negli investimenti in real estate private debt, per capire quali siano oggi le principali opportunità del mercato e come stanno evolvendo le strategie degli investitori.
Se la BCE dovesse tornare a una politica monetaria più restrittiva, quali sarebbero gli effetti sul mercato immobiliare europeo?
«Un eventuale rialzo dei tassi potrebbe determinare una correzione dei valori soprattutto in alcuni segmenti del real estate commerciale, come uffici e retail. In questi contesti gli investitori tendono a diventare più selettivi e prudenti. Sul fronte del credito, invece, uno scenario di questo tipo aumenta generalmente la domanda di capitale alternativo. Quando i tassi salgono, infatti, le banche tendono a ridurre i livelli di finanziamento, creando ulteriore spazio per operatori come noi. Detto questo, oggi bisogna considerare anche altri fattori. L’Europa sta diventando sempre più attrattiva grazie alla sua stabilità relativa in un contesto geopolitico complesso. Asset class come il residenziale e l’hospitality continuano a beneficiare di trend strutturali positivi, soprattutto in mercati come Italia, Spagna e Portogallo».
Il credito alternativo immobiliare sta vivendo una fase di forte crescita. Si tratta di un fenomeno ciclico o di una trasformazione strutturale?
«A mio avviso si tratta di un cambiamento strutturale. È una tendenza che nasce dopo la crisi finanziaria del 2008 e che si è rafforzata nel tempo a causa delle regolamentazioni sempre più stringenti imposte al sistema bancario. Le banche oggi devono assorbire maggior capitale quando erogano credito e questo ha progressivamente ridotto la loro capacità di finanziare alcune operazioni immobiliari. Da qui nasce lo spazio occupato dal capitale alternativo. Il processo è in corso da oltre dieci anni e non è destinato a esaurirsi. Certo, nel frattempo sono nati molti nuovi operatori e la competizione è aumentata, ma il gap tra domanda e offerta di credito continua a esistere».
Private credit e qualità del rischio: quali caratteristiche distingueranno gli operatori più solidi nei prossimi anni?
«Spesso quando si parla di private credit si tende a fare confusione tra realtà molto diverse. Molte delle criticità finite sotto i riflettori riguardano veicoli semiliquidi che hanno dovuto gestire richieste di rimborso elevate a fronte di asset intrinsecamente illiquidi. Nel nostro caso parliamo di credito garantito da asset reali. Questo significa avere un collaterale concreto a supporto dell’investimento. La differenza la farà sempre di più la selettività: la capacità di scegliere correttamente il borrower, il progetto sottostante e di strutturare adeguatamente le garanzie. In contesti di mercato più complessi l’esperienza diventa un fattore determinante».
Come stanno cambiando le esigenze degli investitori nel real estate private debt?
«Negli ultimi anni è cresciuta molto la cultura finanziaria attorno a questa asset class. Gli investitori oggi sono più consapevoli e sanno meglio quali elementi valutare. Gli investitori istituzionali tendono a privilegiare posizioni senior, con garanzie forti e orizzonti temporali più lunghi. Nel mondo wealth, invece, si osserva una maggiore attenzione alla duration e alla generazione di flussi periodici. Molti investitori privati apprezzano operazioni con una durata compresa tra 18 e 36 mesi, perché consentono una maggiore visibilità sul capitale investito in una fase caratterizzata da elevata incertezza. Inoltre stiamo osservando un fenomeno interessante: alcuni investitori preferiscono allocare parte della liquidità in strategie asset-backed piuttosto che esporsi immediatamente ai mercati azionari, in attesa di una maggiore chiarezza sul quadro macroeconomico».
Come si è evoluta la strategia di investimento di Yeldo?
«Anche noi abbiamo progressivamente aumentato l’attenzione verso strutture senior e approcci più difensivi. Oggi guardiamo con particolare interesse a operazioni che consentano di mantenere un posizionamento senior nella struttura del capitale, offrendo al tempo stesso rendimenti interessanti. Continuiamo comunque a considerare investimenti ad alto potenziale, ma in modo molto più selettivo rispetto al passato. Parallelamente, Yeldo sta vivendo una fase di crescente istituzionalizzazione. Dopo anni di attività e decine di operazioni concluse, il nostro obiettivo è rafforzare ulteriormente la presenza nel segmento istituzionale e nello sviluppo di nuove soluzioni di investimento dedicate».
Quali sono oggi i segmenti più interessanti nel real estate europeo?
«Continuiamo a vedere grande valore nel residenziale europeo. L’offerta di nuove abitazioni cresce meno della domanda e questo rappresenta un elemento strutturale di sostegno. Inoltre l’Europa viene percepita sempre più come una destinazione stabile sia per gli investimenti sia per chi decide di trasferirsi. Questo favorisce in particolare i mercati di Italia, Spagna e Portogallo. Guardando all’Italia, Milano continua a rappresentare il mercato più interessante nel segmento alto di gamma. Pur avendo registrato una forte crescita dei prezzi negli ultimi anni, mantiene ancora un posizionamento competitivo rispetto ad altre grandi città europee come Londra o Parigi.
Molto interessanti anche il settore hospitality e, più in generale, tutto il mondo living, inclusi student housing e residenze specializzate. Infine guardiamo con crescente attenzione ai data center, un comparto infrastrutturale destinato a beneficiare dei grandi trend legati alla digitalizzazione e all’intelligenza artificiale».
