Introduzione: un anno “rosso” di trionfo per il real estate e i fondi immobiliari
“Abbiamo avuto anni d’oro, anni grigi, questo è un anno rosso: non di sangue, ma di trionfo”. Con questa frase, Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha aperto il convegno dedicato ai fondi immobiliari, fotografando lo stato di salute di un settore che continua a macinare risultati in crescita.
Secondo il 46° Rapporto 2025 su “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, nel 2024 il patrimonio complessivo a livello globale – tra fondi (quotati e non quotati) e Reit (Real estate investment trust) – ha raggiunto i 4.810 miliardi di euro, con un incremento del 3,4% rispetto al 2023.
A trainare la crescita sono stati soprattutto i Reit, che rappresentano circa il 76% del totale del patrimonio gestito attraverso veicoli di investimento immobiliare.
Tra i fondi immobiliari, invece, i quotati rappresentano a livello globale meno del 2% dei veicoli di investimento immobiliare, mentre continua a consolidarsi la quota di mercato dei fondi non quotati, attestatasi oltre il 22%.
Reit: lo strumento giusto per affrontare l’incertezza
Analizzando la fase espansiva della capitalizzazione del mercato quotato globale, nel 2024, i volumi dei Reit hanno raggiunto i 1.924 miliardi di euro, con un differenziale di oltre cinque punti percentuali e 802 veicoli attivi. Un risultato, però, che sebbene sia in territorio positivo, è ancora lontano dal brillante esito raggiunto nel 2021 (2.300 miliardi di euro).
In Europa, intanto, il rendimento medio dei Reit si è attestato intorno al 4,8%, con punte ben superiori a seconda della specializzazione e del contesto geografico.
Ed è proprio il tema della specializzazione uno dei nodi chiave del futuro. Rispetto agli Stati Uniti, i veicoli europei sono ancora poco settoriali. Servirebbero piattaforme più grandi, di respiro internazionale e di maggiore innovazione, anche tecnologica.
L’interesse crescente per i Reit è facilmente spiegabile: questi strumenti offrono diversificazione, liquidità e rendimenti differenziati, in funzione del rischio scelto. In più, sono capaci di adattarsi rapidamente alle trasformazioni del real estate: da nuovi modelli abitativi alla logistica, passando per la sanità e l’hospitality.
“Gli investitori – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari – sembrano oggi più a loro agio con la volatilità e cercano di spostarsi verso asset reali e solidi, dove il ritorno è più prevedibile e ancorato a canoni di locazione più sicuri e di lungo periodo”.
Le sfide che verranno: scala, innovazione, sostenibilità
Il futuro del settore – fondi o Reit – passerà da tre pilastri: dimensionamento maggiore delle piattaforme, capacità di innovare (anche tecnologicamente) e focus crescente sulla sostenibilità.
Crescita globale, ma non omogenea
Come ha sottolineato Zirnstein, “il 2024 è stato un anno di crescita moderata, ma coerente con l’andamento dell’economia reale”. I Paesi dove il Pil è cresciuto di più – Stati Uniti in testa con un +2,8% – sono anche quelli dove il patrimonio immobiliare gestito è aumentato maggiormente.
La fase espansiva dell’Europa
Anche in Europa è continuata la fase espansiva dei veicoli, con 2.007 fondi e 258 Reit attivi, per un patrimonio complessivo di 1.650 miliardi di euro, in aumento di 3,1 punti percentuali. Restringendo il campo ai cinque principali Paesi europei (Uk compreso), si è registrato un fatturato 2024 di oltre 942 miliardi e si stima un ulteriore consolidamento per il 2025, con volumi previsti di oltre 990 miliardi. In particolare, la Germania ha continuato a rappresentare oltre un terzo dei volumi complessivi (314,2 miliardi), tallonata dalla Francia (214 miliardi) e seguita dall’Italia, in forte accelerazione, che ha fatto registrare la crescita maggiore del fatturato (oltre il 6,6% per 151,9 miliardi).
L’Italia sale sul podio europeo
Il mercato tricolore si è preso, così, la scena nel 2024, posizionandosi quindi come terzo Paese in Europa per dimensione dei fondi immobiliari, dopo Germania e Francia, e superando la Gran Bretagna.
Il Nav (Net asset value) dei fondi italiani ha toccato quota 121,5 miliardi, in crescita del 6,6% su base annua, mentre il “patrimonio immobiliare, che è detenuto da 60 Sgr e 675 fondi immobiliari italiani, è salito a 139 miliardi (+6,1%), con le prime 25 Sgr per numero di fondi immobiliari gestiti che possiedono circa 650 veicoli, pari al 97% del totale, per un patrimonio medio di oltre 5,5 miliardi”, ha spiegato Zirnstein.
Che interpellata sull’anno in corso ha risposto: “Le prospettive per il 2025, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e una diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale”.
Interessante è anche l’evoluzione dell’asset allocation del patrimonio gestito italiano che ha visto variare il peso dei vari comparti, con il residenziale e il ricettivo che sono risultati in crescita.
Fondi immobiliari: da asset accessorio a strategico
Il real estate, un tempo considerato accessorio nei portafogli, sta crescendo sempre di più. Ed è destinato ad aumentare ulteriormente.
“I fondi immobiliari rappresentano oggi la modalità maggioritaria, se non esclusiva, utilizzata fondamentalmente dagli investitori istituzionali per operare nel nostro mercato immobiliare”, ha spiegato Breglia. Si tratta di un mercato in forte movimento, caratterizzato da una crescita guidata sia da motivazioni strutturali – il fondo è una formula stabile, anticiclica, adatta anche in contesti turbolenti – sia “da flussi di capitali esteri che tornano a vedere l’Europa come un porto relativamente più sicuro rispetto a un’America più instabile”, ha aggiunto Breglia.
In questo spostamento dei capitali, il mercato immobiliare ne sta traendo degli effettivi benefici. “Noi sappiamo che, all’inizio di questo secolo, gli investimenti globali dei grandi investitori erano posizionati intorno al 5-7% sull’immobiliare, oggi invece viaggiano tra il 15 e il 20%. E probabilmente quest’anno chiuderanno più vicino al 20%”, ha commentato Breglia, che poi ha continuato dicendo che “se gli investimenti globali aumenteranno, anche la fetta dell’Italia salirà in modo proporzionale (pur continuando a rappresentare l’8-10% degli investimenti globali)”.
Fondi europei vs fondi italiani: le differenze
Come riportato sul “Rapporto sulla stabilità finanziaria” del mese di aprile 2025 di Banca D’Italia, “a differenza della maggior parte dei fondi europei, in base alla vigente normativa quelli italiani sono costituiti in forma chiusa e non sono quindi soggetti al rischio di liquidità derivante da elevate richieste di rimborso. Il rischio che alla scadenza le valutazioni del portafoglio immobiliare dei fondi divergano in modo significativo dai valori di mercato si conferma ridotto”.
Perché il mattone italiano attira gli investitori globali
Il “ritorno dell’Europa” nei radar degli investitori globali – anche grazie alla percezione di maggiore stabilità rispetto agli Stati Uniti – non è solo un effetto collaterale della geopolitica, ma anche il frutto di una maggiore resilienza strutturale del real estate europeo. E anche di quello italiano.
Le prospettive per il 2025
I fondi immobiliari si candidano quindi a essere non più un’alternativa, ma una delle colonne portanti dei portafogli del futuro. E il 2025 potrebbe essere davvero un “anno rosso” in senso buono. “Ci auguriamo che quest’anno chiuda ancora meglio rispetto agli anni precedenti “, ha dichiarato Breglia, che poi ha concluso dicendo: “Le prospettive viste sono decisamente positive per il medio termine”.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth di luglio-agosto 2025)
