Rigenerare le periferie: in Lombardia un mercato da 200 miliardi

Una superficie territoriale complessiva di circa 22,6 chilometri quadrati e 67.300 edifici, per tutti (98%) prevalentemente residenziali. Questa la fotografia delle aree degradate, dismesse o a rischio degrado, da riqualificare nei soli territori periferici della Lombardia, emersa nel “Rapporto sulle nuove periferie lombarde” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up|Gruppo Unipol, presentato a Milano in occasione del convegno “Future cities”.

E non è tutto. L’ambito di intervento è ancora più ampio. Complessivamente infatti – considerando non solo le aree periferiche, ma tutta la Lombardia – tutti i possibili processi di rigenerazione urbana del laboratorio lombardo interesseranno circa 250 chilometri quadrati di superficie territoriale e una superficie lorda edificabile di 91 milioni di metri quadrati. “Le future funzioni urbane si articoleranno in mix di destinazioni d’uso che vedrà una prevalenza di superfici abitative, 39,9 milioni di metri quadrati (44% circa), seguite da superfici logistiche e produttive (29,6 milioni di metri quadrati, pari al 32,5%), direzionali e commerciali (14,3 milioni di metri quadrati, 16% circa) e attrezzature di interesse collettivo (7,2 milioni di metri quadrati, poco meno dell’8%)”, si legge nello studio, che evidenzia grandi opportunità in termini di riqualificazione di una delle principali regioni italiane.

“La trasformazione di questi territori può attivare investimenti per oltre 200 miliardi di euro fino al 2050”, ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, aggiungendo che si tratta di una grande opportunità, ma anche di una grande sfida per rendere sempre più inclusive e sostenibili le nostre città. “È un’occasione unica per intervenire sulle diseguaglianze, dando abitazioni alle fasce più disagiate e anche consentendo un più facile accesso ai servizi. La città a 15 minuti, significa creare nuove centralità e fare in modo che le nuove periferie siano concepite in modo diverso dal passato. Luoghi integrati e gradevoli dove vivere, lavorare e socializzare. Il tutto con attenzione all’ambiente e alla sicurezza delle persone”, ha spiegato.

In fin dei conti, il mercato immobiliare della Lombardia si è confermato il più dinamico in Italia nel 2021, sia in termini di compravendite sia in termini di prezzi. Per l’anno in corso si stimano infatti compravendite in crescita del 14,2%, a fronte di una media italiana dell’11,1%. In particolare, nella regione lombarda si prevedono circa 140mila compravendite di immobili residenziali a fine 2021, corrispondenti a oltre il 23% del totale nazionale, quantificabile in circa 600mila transazioni. Dopo essere rimasto stabile per otto anni con una quota di circa il 20%, il peso di questa regione sull’Italia è  cresciuto a partire dal 2016 fino ad oggi. E le aspettative sono di un ulteriore aumento fino a un peso di circa un quarto degli scambi complessivi.

I numeri dello studio parlano chiaro: “Grazie a una popolazione costantemente in crescita fino a inizio 2020 qui si scambiano il doppio delle case del Lazio, seconda in Italia con circa 67mila transazioni, e quasi due volte e mezzo rispetto all’Emilia Romagna, terza con 59mila transazioni, Piemonte e Veneto, rispettivamente con circa 58 e 56mila scambi. Le previsioni per il 2022 indicano un incremento dei volumi transati sul mercato residenziale lombardo di circa il tredici %, con una pressione lievemente meno intensa di quella attuale, a fronte di una crescita a livello nazionale dell’8,3%”.

Oltre alle compravendite, in Lombardia anche i prezzi medi degli immobili residenziali, che avevano invertito l’andamento decrescente con tre anni d’anticipo rispetto al resto del Paese, mostrando deboli segni di ripresa già nel 2016 successivamente consolidati fino al 2019, dopo la contrazione del 2020 sono tornati a crescere e ora evidenziano prospettive di ulteriore miglioramento per il 2022. Nonostante le evidenti difficoltà di alcuni territori, infatti, i prezzi medi del comparto residenziale registrati in Lombardia nel 2021 confermano la buona salute complessiva dell’industria immobiliare, con un incremento di circa un punto percentuale, dopo il decremento di pari peso dello scorso anno.