Joint tenancy: attenzione ai limiti del diritto di proprietà Uk

Quando due persone acquistano o ereditano insieme un immobile nel Regno Unito o negli Stati e territori ove vige il diritto inglese, ciascun acquirente possiederà una quota dell’intera proprietà. Tuttavia i due regimi di proprietà per cui gli acquirenti potranno optare, “joint tenancy” e “tenancy in common”, pur simili fra loro sotto molti aspetti, divergono sotto alcuni importanti profili, particolarmente per quanto attiene il diritto di possesso delle proprietà comune e il diritto successorio.

Infatti il tipo di proprietà influenza ciò che gli acquirenti potranno disporre in caso in cui si sciolga il rapporto con l’altro comproprietario o se uno dei comproprietari venga a mancare.

Nel caso della “tenancy in common” – che potremmo tradurre come “proprietà in comune” – nessuno dei comproprietari potrà reclamare una quota particolare del bene comune ma, al contrario, si potranno avere quote differenti di proprietà. Ad esempio i comproprietari A e B potranno possedere ciascuno il 25% di un immobile mentre il comproprietario C potrà possedere il restante 50%. Tali quote potranno anche essere acquisite in tempi diversi, con la conseguenza che una persona potrà acquisire una quota di proprietà anche qualora la proprietà in comune sia già stata instaurata da altre persone. Tali caratteri di questo regime di proprietà la rendono, dunque, molto vicina all’istituto della comproprietà previsto dal diritto continentale.

Al contrario, nel caso della “joint tenancy” – più propriamente la “comproprietà” in senso stretto – gli acquirenti otterranno quote uguali della proprietà con il medesimo atto e allo stesso tempo. La peculiarità di questo regime di acquisto della proprietà è la previsione di un diritto del comproprietario superstite all’intero bene. Una delle maggior differenze tra i due istituti è infatti il destino del bene comune in caso di decesso di uno dei comproprietari: in questo caso è previsto un c.d. diritto di sopravvivenza in favore del superstite che otterrà la quota dell’altro comproprietario deceduto.

I termini della comproprietà sono indicati nell’atto di acquisto: da questa scelta discendono, dunque, conseguenze molto importanti. In particolare, in caso di “joint tenancy” i comproprietari avranno eguali diritti sull’intera proprietà, il bene sarà trasferito automaticamente all’altro in caso di decesso di uno dei comproprietari e non potrà essere oggetto di disposizioni testamentarie. Ad esempio, per le coppie non sposate può essere consigliabile optare per il regime di “joint tenancy” in modo che in caso di decesso di uno dei conviventi l’immobile non cada in successione e venga trasferito direttamente al superstite. Questa forma di comproprietà, inoltre, è molto comune tra marito e moglie e tra familiari dal momento che permette il trasferimento del bene evitando la procedura successoria (la cd. “probate”).

Tuttavia va ricordato che i creditori di ciascun comproprietario potranno aggredire la sua quota indivisa del bene comune e ciò rappresenta un limite di questo particolare regime di proprietà. Inoltre vengono privati gli eredi dei diritti successori: in caso di decesso di uno dei coniugi l’altro diviene pieno proprietario del bene e, al momento della morte del superstite, il bene passerà soltanto agli eredi di quest’ultimo.

Un rapporto di “joint tenancy” può essere rotto se uno dei comproprietari trasferisce o vende la sua quota ad un terzo, mutando il regime, di fatto, in una “tenancy in common”. In ogni caso è previsto che si possa passare da un regime all’altro con facilità. Ad esempio in caso di divorzio sarà opportuno passare dal regime di “joint tenancy” a quello di “tenancy in common” in modo da poter disporre della quota del bene. Viceversa, in caso di matrimonio, sarà necessario passare al regime di “joint tenancy” per garantire eguali diritti sull’intera proprietà. È anche possibile passare da un regime di proprietà unica (“sole ownership”) ad uno dei due regimi di comproprietà.