Imu: come sono tassati ruderi e fabbricati collabenti, privi di rendita

Elena Cardani
Elena Cardani
28.11.2023
Tempo di lettura: 3'
I fabbricati collabenti non sono tassabili ai fini Imu. Il chiarimento del dipartimento Finanze del Mef

Ai fini Imu, i fabbricati collabenti (categoria catastale F/2) non possono essere qualificati come terreni edificabili e di conseguenza non sono tassabili né come fabbricati, in quanto privi di rendita, né come aree edificabili. È questo il chiarimento fornito con risoluzione 4/DF dal dipartimento delle Finanze (Direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale) del Mef, lo scorso 16 novembre. 


Cosa sono i fabbricati collabenti

I fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto dei fabbricati (il cosiddetto Catasto edilizio urbano), classificati nella categoria catastale F/2 e privi di rendita, poiché si tratta di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale. 


Cosa si intende per "fabbricato" ai fini Imu 

Dal momento che ai fini dell’Imu per fabbricato “s'intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale”, a parere di diversi Comuni, i fabbricati collabenti in quanto privi di rendita dovrebbero perdere lo loro fisionomia di beni immobili iscritti al Catasto edilizio urbano ed essere tassati come aree edificabili. 


Il chiarimento fornito dal dipartimento delle Finanze del Mef, lo scorso 16 novembre 2023

Il dipartimento delle Finanze non condivide l’interpretazione e chiarisce invece che ai fini Imu:

  • (i) i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta a essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini Imu, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione (qualifica non riscontrabile nei fabbricati collabenti); 
  • (ii) i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati” e di conseguenza non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i Comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. Alla luce di queste considerazioni, non è legittima la pretesa dei Comuni del pagamento dell’Imu sui fabbricati collabenti, poiché non possono essere considerati ai fini del tributo quali aree edificabili. 

L’interpretazione fornita dal dipartimento delle Finanze è in linea con alcuni recenti orientamenti giurisprudenziali in virtù dei quali i fabbricati collabenti non sono tassabili ai fini Imu né come fabbricati, in quanto privi di rendita, né come aree edificabili dal momento che non si qualificano come tali. 

Nella risoluzione in esame il dipartimento delle Finanze fornisce inoltre chiarimenti in merito all’applicabilità dell’Imu ai fabbricati rurali strumentali e alla conduzione associata di terreni, utili in vista dell’imminente scadenza della seconda rata Imu a saldo dell’imposta dovuta per il 2023 (prevista per il prossimo 18 dicembre).

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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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