Comprare casa all'asta: come fare, rischi e opportunità
Nel 2022, in Italia il numero delle aste fissate si è ridotto (-53% sul 2019 e -0,7% sul 2021)
La percentuale di aggiudicazione degli immobili venduti all’asta ha superato però per la prima volta quota 60%
lntervista a Bruno Saglietti, notaio e presidente dell’Apep, l’Associazione professionale per le esecuzioni della provincia di Padova, sull’opportunità e sui vantaggi di poter acquistare o vendere un immobile all’asta
La possibilità di risparmiare (ottenendo l’immobile a un prezzo più basso rispetto al valore di mercato) e la rapidità dell’iter burocratico (che non prevede costi di intermediazione) hanno fatto crescere l’interesse sulla modalità dell’acquisto di una casa all’asta, come ulteriore opportunità di investimento nel mercato immobiliare. E questo anche, e soprattutto, nell’attuale contesto di mercato caratterizzato da inflazione e tassi di interesse sempre più elevati.
Eppure, a differenza di altri importati mercati (come, Gran Bretagna, Usa o Singapore), l’Italia resta ancora un po’ ai margini. Stando agli ultimi dati illustrati dall’Apep - Associazione professionale per le esecuzioni della provincia di Padova - nel nostro Paese da un lato, nel 2022 il numero delle aste fissate si è ridotto del 53% rispetto al 2019 ed è in lieve calo anche sul 2021 (-0,7%), dall’altra parte però la percentuale di aggiudicazione degli immobili venduti all’asta ha superato per la prima volta quota 60% (62,1%), facendo registrare un incremento record del 58% sul 2019 e del 4,9% rispetto al 2021. L’onda lunga del Covid ha infatti ridotto il numero delle procedure esecutive attive e questo fattore, unito a una minore offerta di immobili messi all’asta e all’aumento della domanda per questa tipologia di beni, ha generato di conseguenza un incremento nella percentuale delle aggiudicazioni.
Qual è la situazione italiana e quali i suggerimenti da dare agli investitori interessati a partecipare a un'asta? We Wealth lo ha chiesto a Bruno Saglietti, notaio e presidente dell’Apep.
Saglietti, in Italia, diversamente da altri paesi, manca una cultura sulla compravendita di immobili all'asta, da cosa dipende e cosa fare?
Dipende dal fatto che il mondo delle aste è stato fino a poco tempo fa appannaggio di pochi, generalmente professionisti del settore. Solo negli ultimi anni, grazie alle riforme legislative introdotte in materia e alla semplificazione delle procedure di partecipazione (anche in modalità telematica) si è aperto ai privati, che attualmente rappresentano la maggioranza dei soggetti che partecipano alle aste. Diffondere una cultura in materia non è semplice perché al di là dell’aspetto della partecipazione ci sono da fare una serie di considerazioni, molte di natura giuridico-economica, che non sono alla portata di tutti. La differenza la fa il giudice quando nella procedura delega come ausiliari dei professionisti competenti. I notai si occupano professionalmente della compravendita di immobili; laddove delegati garantiscono standard di sicurezza e controlli molto elevati. Per avvicinare ancora più persone alle aste servirebbe organizzare dei corsi/convegni mirati, tenuti da professionisti delegati, dove vengono spiegate in modo semplice le peculiarità dell’acquisto di un immobile all’asta.
LE OPPORTUNITÀ PER TE. Come posso fare per partecipare a un’asta? Quali sono gli accorgimenti da seguire per rendere l'operazione meno rischiosa? Gli esperti selezionati da We Wealth possono aiutarti a trovare le risposte che cerchi. RICHIEDI LA TUA CONSULENZA GRATUITA
Quali sono i vantaggi dell’acquistare un immobile all'asta?
Il vantaggio principale è il risparmio. Non ci sono spese di intermediazione e il costo del trasferimento è nell’ordine del 50% più basso rispetto ad una compravendita tradizionale. Si può comprare a costi contenuti senza necessariamente appoggiarsi a un professionista e potendo quindi agire in autonomia.
Quali sono gli step per un investitore che si approccia per la prima volta a questo mercato?
È possibile comprare un immobile all'asta sottoscrivendo un mutuo? La prima cosa da fare è leggere bene l’avviso di vendita e poi la perizia di stima. Il secondo passo, invece, è quello di andare a vedere di persona l’immobile di interesse al fine di verificare che rispetto al momento in cui è stato periziato non sia cambiato nulla. Inoltre, è possibile acquistare all’asta sottoscrivendo un mutuo; la maggior parte delle persone che comprano, infatti, all’asta stipulano un mutuo per l’acquisto. In questo caso è buona regola muoversi, però, per tempo con l’istituto di credito che erogherà il finanziamento.
Di contro, quali sono i rischi dell'acquisto di una casa all'asta?
Se la perizia di stima è fatta bene e se il professionista delegato ha fatto tutti i controlli del caso non ci sono rischi. Un aspetto da valutare per i tempi di immissione nel possesso dell’acquirente sono le condizioni di occupazione (libero, occupato con o senza titolo).
A chi si rivolge questo tipo di investimento e quali sono le motivazioni?
I privati comprano prevalentemente per investimento (solitamente senior) oppure perché si tratta dell’immobile da adibire a casa di abitazione (Millennial). Le società comprano principalmente per ristrutturare per poi rivendere, mentre gli enti acquistano prevalentemente per far fronte ad emergenze abitative.
Focalizzandoci sulle sole piazze di Milano e Roma, di quanto è scontato un immobile in asta rispetto a un simile immobile su mercato libero? Quante volte va in media all'asta?
La scontistica rispetto ai prezzi di mercato varia molto in relazione alla zona e alle condizioni dell’immobile. In contesti fortemente urbanizzati come Roma e Milano per i quartieri più ambiti il prezzo di acquisto è pari a quello di mercato, per quelli più decentrati per immobili in buone condizioni il risparmio è nell’ordine del 20/25% (in ogni caso si risparmiano i costi di ’intermediazione e quello dell’atto dal notaio perché è il giudice che trasferisce l’immobile); Dopo le ultime riforme introdotte che hanno previsto il prezzo minimo nelle aste per gli immobili appetibili (in posizione centrale o semi centrale) in buone condizioni è difficile arrivare al secondo esperimento. I ribassi consistenti si ottengono solo su immobili periferici in pessimo stato.
Sei sicuro di gestire al meglio il tuo patrimonio?
300 esperti per una prima consulenza gratuita
