Nel caso di acquisto di un immobile provenienza donativa: quali profili di rischio residuano in capo all’acquirente e quali strumenti sono disponibili per mitigarli?
La principale problematica è l’eventuale iniziativa dei legittimari (azione di riduzione e, allo stato, azione di restituzione ex art. 563 c.c) idonea, in presenza di determinate condizioni, a incidere sull’acquisto lungo la catena dei trasferimenti.
Si riporta di seguito una sintesi della normativa attuale e una breve panoramica delle novità del Ddl n. 1184 recentemente approvato dal Senato.
Come funziona oggi la tutela dei legittimari
La logica dell’azione di riduzione
Nell’impianto attuale, l’azione di riduzione tutela il legittimario leso dalla disposizione testamentaria o dalla donazione eccedente la disponibile (artt. 554, 555, 559 c.c.). La ricostruzione parte dalla cosiddetta riunione fittizia: si sommano il relictum (attivo ereditario al netto dei debiti) e il donatum (valore delle donazioni effettuate in vita dal de cuius, salvo le liberalità d’uso), determinando così la massa di calcolo. Su questa si applicano le percentuali di riserva in favore di coniuge, discendenti e, in mancanza, ascendenti.
Le donazioni si imputano ex se a carico del beneficiario donatario (salvo dispensa); se la disponibile risulta consumata, la riduzione agisce in via sussidiaria per reintegrare la quota lesa.
Come si procede: l’ordine delle riduzioni
L’ordine delle riduzioni segue i criteri dettati dal codice civile:
- prima si riducono le disposizioni testamentarie (art. 555 c.c.)
- se insufficienti, si passa alle donazioni, dalle più recenti e risalendo via via nel tempo (art. 559 c.c.).
Il legittimario ha l‘onere di allegare e provare la lesione e, ai fini dell’opponibilità ai terzi, di trascrivere la domanda di riduzione quando abbia ad oggetto beni immobili (art. 2652, n. 8, c.c.).
Cosa rischia l’acquirente del bene donato
Reintegrazione in natura o per equivalente
Se il bene donato è rimasto nel patrimonio del donatario, la reintegrazione opera in natura; se invece il bene è stato alienato ed è stata pronunciata l’azione di riduzione contro il donatario, la tutela nel regime vigente consente di promuovere:
(i) azione personale per equivalente contro il donatario (art. 562 c.c.);
(ii) azione di restituzione in natura contro i terzi aventi causa, subordinata all’infruttuosa escussione del donatario, con ordine a ritroso delle alienazioni e facoltà del terzo di liberarsi pagando l’equivalente (art. 563, commi 1-3, c.c.).
il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura pagando l’equivalente in denaro.
Il limite dei vent’anni e l’opposizione alla donazione
In ogni caso opera
- un limite temporale ventennale, decorrente dalla trascrizione della donazione (artt. 561,comma 1, e 563,comma 1,c.c.), oltre il quale non si può più agire contro i terzi;
- il diritto di opposizione, atto stragiudiziale notificato e trascritto che sospende, per l’opponente, il decorso del ventennio (art. 563, comma 4, c.c.).
Effetti su mutui e garanzie
In parallelo, l’art. 561 c.c. conserva l’efficacia di pesi e ipoteche costituiti dal donatario, con obbligo indennitario a suo carico per la diminuzione di valore.
Quel correttivo ha attenuato, ma non risolto, il rischio nelle compravendite degli immobili di provenienza donativa.
Il terzo acquirente resta infatti esposto, per vent’anni al rischio restitutorio; le banche, di riflesso, mantenevano prudenza sulla concedibilità di mutui ipotecari su tali beni. La prassi si è attrezzata con polizze donazione, fideiussioni, clausole di rinuncia all’opposizione e accorgimenti negoziali.
Il Ddl n. 1184: cosa cambia con la riforma
E’ stato recentemente approvato in Senato il disegno di legge n. 1184 che propone modifiche “al fine di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia”.
Il disegno di legge semplificazioni interviene in chiave coordinata sugli artt. 561, 562, 563 e sulle norme di pubblicità immobiliare (in particolare l’art. 2652 c.c.), perseguendo due obiettivi: salvaguardare la circolazione dei beni e le garanzie a presidio del credito e razionalizzare, senza azzerarla, la tutela dei legittimari.
Fine dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti
Il perno della riforma è l’eliminazione, in via generale, dell’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso dal donatario (nuovo art. 563 c.c.). La tutela del legittimario, una volta accolta la riduzione, si concentra pertanto sul donatario, con condanna all’equivalente ove il bene non sia più nella sua disponibilità.
Solo in ipotesi di insolvenza del donatario, la rivalsa potrà estendersi all’avente causa a titolo gratuito, nei limiti del vantaggio ricevuto: una responsabilità “per valore”, non già una tutela reale sul bene.
Contestualmente, si stabilizza il regime dei pesi e delle garanzie (nuovi artt. 561 e 563 c.c.): ipoteche, pegni e altri vincoli costituiti dal donatario sul bene donato rimangono efficaci anche a fronte dell’accoglimento dell’azione di riduzione, mentre al donatario fa capo l’obbligo di corrispondere ai legittimari il conguaglio in denaro per la diminuzione di valore, nei limiti necessari a reintegrare la quota riservata. La scelta è coerente con l’esigenza di assicurare certezza agli scambi e stabilità al mercato del credito.
Pubblicità immobiliare: conta la priorità delle trascrizioni
Il favor per la circolazione è bilanciato dal sistema della pubblicità immobiliare: prevale, infatti, la domanda di riduzione trascritta anteriormente all’atto di acquisto del terzo dal donatario (art. 2652, n. 8, c.c., come modificato), in attuazione del principio prius in tempore potior in iure.
Diversa è la disciplina per l’acquisto dal legatario: per tre anni dall’apertura della successione, la domanda di riduzione trascritta può pregiudicare l’acquisto del terzo anche se successiva alla sua trascrizione (nuovo art. 2652,n. 8, c.c . : “8) Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda).
Da quando si applica la riforma
A livello temporale, la riforma prevede che gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile, come modificati dal disegno di legge, si applicano alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della presente legge.
Alle successioni aperte in data anteriore, i medesimi articoli continuano ad applicarsi nel testo previgente e può essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta domanda di riduzione o se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge oppure a condizione che i legittimari, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione
Il filo conduttore del disegno di legge è quindi la riconduzione della tutela dei legittimari a una garanzia prevalentemente quantitativa della quota.
