Il trasferimento all’estero fa decadere l’agevolazione prima casa?

Al fine di favorire l’autonomia abitativa, la normativa tributaria italiana facilita l’acquisto della prima casa garantendo, in presenza dei requisiti contenuti nelle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al Dpr 26 aprile 1986 n. 131, e in particolare nella nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, le seguenti agevolazioni:
(i) un risparmio sull’imposta di registro (che viene, infatti, prelevata con aliquota pari al 2%, con un minimo di mille euro, anziché al 9%)
oppure
(ii) un risparmio sull’aliquota Iva (che viene applicata con aliquota pari al 4%).

Si ricorda che, per beneficiare della suddetta misura di favore, occorre che, da un lato, il contribuente non possieda un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione (o, se lo possiede, lo venda entro dodici mesi) e, dall’altro lato, l’abitazione oggetto d’acquisto soddisfi alcune condizioni.

Innanzitutto l’abitazione deve appartenere necessariamente a una delle seguenti categorie catastali: A/2-A/3-A/4-A/5-A/6-A/7-A/11 e deve altresì essere ubicata nel comune dove il contribuente ha la residenza o la trasferirà entro 18 mesi, oppure dove svolge la propria attività o ancora, in caso di trasferimento all’estero per questioni di lavoro, dove è collocata la sede o dove esercita l’attività il proprio datore di lavoro.

Per quanto non oggetto della tematica trattata nel presente articolo, si segnala che i cittadini italiani iscritti all’Aire possono beneficiare dell’agevolazione in parola per l’acquisto di una casa sull’intero territorio nazionale, prescindendo quindi dalla necessità di stabilire la residenza o svolgere la propria attività nel comune in cui si trova l’immobile, fermi restando comunque tutti gli altri requisiti.

Ciò che ci si chiede però è cosa accade se, successivamente all’acquisto agevolato dell’immobile in Italia, si matura la decisione o si è costretti a trasferire la propria residenza all’estero? Potrebbe scaturirne un rischio in termini di decadenza dal beneficio con conseguente pagamento dell’imposta in misura intera, oltre a sanzioni ed interessi?

Quali motivi di decadenza dall’agevolazione sono annoverate le seguenti circostanze:
a) in sede di atto di acquisto sono stata rese dichiarazioni mendaci;
b) l’atto di trasferimento infraquinquennale a titolo oneroso o gratuito dell’immobile senza successivo acquisto, entro un anno dall’alienazione, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale;
c) il mancato trasferimento di residenza nel comune di ubicazione dell’immobile entro i 18 mesi dall’acquisto;
d) la mancata vendita, in caso di acquisto di nuovo immobile, dell’immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione “prima casa”.

È quindi manifesto che la legge nulla dice circa il cambio di residenza in un altro comune o in altro Stato: non viene, infatti, prescritto alcun termine minimo di mantenimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile dopo averlo acquistato (o dopo l’avvenuto trasferimento entro i 18 mesi dall’acquisto).
Si ritiene pertanto che il mero trasferimento all’estero non configuri motivo di decadenza dall’agevolazione “prima casa”; se le condizioni richieste dalla legge sono state tutte rispettate al momento dell’acquisto, il mantenimento in Italia dell’immobile che è stato adibito ad abitazione principale non determina la perdita delle agevolazioni e, di conseguenza, il versamento delle imposte risparmiate.

Se, al contrario, il trasferimento all’estero comporta anche la vendita dell’immobile adibito a “prima casa” allora è opportuno accertarsi se tale cessione interviene prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto in quanto è opportuno dar corso a taluni accorgimenti. È necessario, infatti, al fine di non incorrere nella causa di decadenza menzionata in precedenza sotto la lettera b), procedere al riacquisto di un immobile da destinare a dimora abituale entro un anno dall’alienazione dell’immobile sito in Italia. Tale condizione, nel caso in cui l’oggetto del riacquisto sia un immobile situato all’estero, è, tuttavia, esperibile nel solo caso in cui vi siano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che il neo-immobile acquistato sia stato effettivamente adibito a dimora abituale. Ai fini probatori, come confermato dall’interpello n. 126/2021, il contribuente può notificare all’Agenzia delle entrate competente in ragione del luogo in cui è stato registrato l’atto di acquisito dell’immobile sito in Italia, copia del rogito notarile di acquisto dell’abitazione sita all’estero e la documentazione comprovante la dimora abituale nello stesso (fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestate al contribuente con riferimento al medesimo immobile).