Qual è il segreto per acquistare un buon immobile in un contesto di mercato sempre più complesso? “Comprare in aree dove l’immobile è un bene scarso”. Questa la risposta di Luca Dondi, ceo di Nomisma, in occasione della presentazione della “Cedola vs mattone: dove va la vera redditività”, che la società ha realizzato insieme a T. Rowe Price.
Secondo Dondi, infatti, “per investire con soddisfazione nell’immobiliare occorre acquistare nei grandi centri economici che crescono o nelle città d’arte perché tutto il resto è esposto a rischi, non ultimo quello demografico che è una considerazione che chi compra oggi non tiene in conto”.
Sulla grave crisi demografica in cui si trova ora l’Italia si era soffermato anche Marco Daviddi, Ey, che in un evento organizzato da Scenari Immobiliari aveva puntualizzato: “Il saldo attuale è negativo nella maggior parte delle città italiane, ma anche il saldo migratorio è negativo nella maggior parte delle città italiane. Inoltre, cresce l’età media della popolazione: a Milano, Roma, Napoli e Torino è di circa 48-50 anni quando nelle principali metropoli europee si attesta introno ai 35 anni. E 15 anni fanno il futuro e il destino di un Paese. Non si può parlare del futuro della casa senza tenere in considerazione il rischio demografico per evitare di creare delle aspettative che, considerando la durata del ciclo immobiliare, possono, in qualche modo, venire meno”.
Sulla tenuta del mercato immobiliare nel lungo periodo, quindi, i fattori demografici con rischi di uno squilibrio fra offerta e domanda derivanti dalla crescita negativa della popolazione italiana incidono profondamente. L’Istat stima, infatti, un tasso di decrescita medio della popolazione italiana del 2,5% al 2030, visto peggiorare al 3,3% al 2050.
Milano: un caso a parte nel mercato immobiliare italiano
Un caso a parte è rappresentata da Milano, che più che confrontarla con altre città italiane va confrontata con le altri città internazionali. “Milano è una città che cresce 4-5 volte quanto cresce l’Italia e che attira investimenti esteri, tenendo alte le quotazioni. La città meneghina segue le logiche di altre città europee ed internazionali. Le tendenze di altre città primarie come Roma e Napoli sono invece più simili a quelle di città secondarie come Livorno, Taranto e Novara, ovviamente con prezzi diversi”, ha precisato Dondi.
Altre soluzioni rispetto all’immobiliare: i fondi obbligazionari a cedola
“Il grande interesse per il mercato immobiliare non è una sorpresa. Tuttavia andrebbe considerato all’interno di un portafoglio diversificato assieme ad altri strumenti del mercato mobiliare”, ha commentato Donato Savatteri, head of southern europe di T. Rowe Price, che suggerisce delle alternative. “In questo contesto, l’investimento nei fondi obbligazionari a cedola può risultare sinergico a quello immobiliare, rivelandosi particolarmente adatto proprio a un portafoglio sbilanciato sul mattone, come quello fotografato dallo studio, dove gli immobili pesano mediamente per il 55% del patrimonio”. E c’è poi un vantaggio ulteriore: “L’investimento in un fondo permette una più facile “manutenzione” e una maggiore flessibilità, in quanto il fondo è sempre immediatamente liquidabile”, ha aggiunto Savatteri.
LE OPPORTUNITÀ PER TE.
Cosa sono i fondi obbligazionari a cedola?
Come fare per ottimizzare al meglio il proprio patrimonio immobiliare?
Gli esperti selezionati da We Wealth possono aiutarti a trovare le risposte che cerchi.
RICHIEDI LA TUA CONSULENZA GRATUITAAndamento del mercato immobiliare italiano
Andamento del mercato immobiliare italiano
Intanto dagli ultimi dati settoriali è emerso un proseguimento del calo del mercato immobiliare residenziale in Italia: dopo il -2,1% registrato nel IV trimestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021, i primi tre mesi del 2023 hanno segnato un ulteriore calo del 8,3%, con 166.745 transazioni (più di 15mila in meno). Secondo l’analisi di Abitare Co, effettuata sulla base dei dati dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle entrate, nel I trimestre 2023 a soffrire maggiormente sono i comuni capoluogo (-10,6%) rispetto ai non capoluoghi (-7,4%).
A livello territoriale, il calo maggiore si è registrato nei comuni capoluogo del Nord Ovest (-12,5%), mentre l’unico incremento si è realizzato nei non capoluoghi delle Isole (+2,3%). La motivazione si deve cercare nei prezzi più accessibili nei comuni più piccoli e alti delle città capoluogo dove ancora non si notano cali, ma trattative più lunghe.
Cosa accade nelle principali città italiane? Nel 1° trimestre 203, tutte le grandi città hanno registrato volumi in calo, tra cui anche Milano (-22,9%) e Bologna (-23,9%), che ha registrato la maggiore contrazione. Ma anche nelle altre città metropolitane il segno è sempre negativo, seppur in modo più contenuto: a Roma -10,3% (8.274 transazioni), a Firenze -9,4% (1.208 transazioni), a Torino -7,1% (3.552 transazioni), a Napoli -7,0% (1.952 transazioni), a Genova -5,5% (2.034 transazioni), a Palermo -4,4% (1.598 transazioni).
“L’aumento dei tassi di interesse applicato ai mutui pesa sulle decisioni di acquisto delle famiglie e pare essersi esaurita la spinta della ricerca di spazi più ampi del periodo post pandemia: calano infatti gli acquisti degli appartamenti in generale, ma in particolare di quelli con superfici superiori ai 100 metri quadrati. Se ci saranno ripercussioni sui prezzi di vendita, dovremo aspettare probabilmente la seconda parte dell’anno per registrare un calo in primis delle abitazioni più vecchie e da ristrutturare”, ha commentato Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi di Abitare Co.
L’andamento dei mutui
“Anche l’inizio 2023 si conferma come un periodo decisamente impegnativo per il settore dei mutui. Il notevole aumento dei tassi di interesse Euribor – cresciuti a oggi di quasi un 3,7% dai minimi di gennaio 2022 – si riflette in una chiara diminuzione del potere di acquisto casa da parte di privati e famiglie. In base a calcoli interni, i nuovi mutuatari a parità di reddito devono oggi fare i conti con una riduzione del proprio potere di acquisto casa di oltre il 25%. Di fronte a prezzi dell’immobiliare che non accennano a diminuire, livelli di inflazione elevati e una generale situazione di incertezza economica, la scelta per molti consumatori è dunque quella di rinviare la realizzazione del progetto casa. E questo diventa particolarmente vero per l’importante segmento di mercato dei giovani under 36”, ha commentato Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it. Che poi ha concluso dicendo: “Le previsioni per il 2023 sono improntate in realtà a una riduzione a due cifre (delle compravendite, ndr) anche per il perdurare di politiche restrittive sul mercato dei mutui, tanto che la quota di abitazioni acquistate con mutuo ammonta, a fine 2022, al 42,8%, quando a inizio anno ci si posizionava sul 52%, a sottolineare che compra sempre di più chi i soldi li ha già e non ha bisogno di ricorrere a mutuo. Gli effetti immediati sono di un posticipo sulle decisioni di acquisto, in attesa di tempi più favorevoli, con effetti incrementali sul mercato della locazione, anch’esso messo sotto pressione da inflazione e aumento generalizzato delle spese del conduttore”.
