Quello dei fondi immobiliari italiani è un mercato resiliente e attrattivo, ma attenzione ai livelli di indebitamento. Questo quanto è emerso dal 42esimo rapporto 2023 su “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo studio Casadei, all’interno del quale si è appreso che, a livello globale, il patrimonio complessivo dei fondi quotati, non quotati e dei reit ha continuato ad aumentare, arrivando alla fine del 2022 quota 4.450 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 19% rispetto all’anno precedente.
Il bilancio dei fondi immobiliari in Italia nel 2022
In questo scenario, anche il mercato italiano si è mosso molto bene. Stando, infatti, al report di Scenari Immobiliari e dello studio Casadei, il comparto dei fondi immobiliari italiani nel 2022 ha raggiunto un peso di oltre l’11% sul resto dei veicoli europei. Alla fine dello scorso anno, il Nav è arrivato a 105 miliardi di euro, con un incremento del 10,2% rispetto all’anno prima, mentre il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 615 fondi attivi è arrivato a quota 123 miliardi di euro, in crescita del 13% sul 2021. “Le previsioni per il 2023 sono per un incremento del Nav del 4,8% e del patrimonio di quasi il 6%, mentre il numero dei veicoli potrebbe raggiungere le 635 unità”, si legge nello studio.
Ma attenzione: “L’indebitamento del sistema fondi pari a 60 miliardi di euro è aumentato al limite fisiologico prossimo al 50% di incidenza sul patrimonio – prosegue la survey – La performance (Roe), pur rappresentando la media di realtà molto diversificate, è salita al 2,3% per effetto dell’aumento dei canoni imputabili all’indicizzazione con elevata inflazione”.
Perché il livello di indebitamento dei fondi è diventato un campanello d’allarme?
“Tutti i finanziamenti, che andranno in scadenza probabilmente nei prossimi 2-3 anni, sono stati fatti tra l’1,5 e il 2,5%. Ma oggi gli stessi finanziamenti a meno del 6% non si otterranno. La domanda da farsi allora è questa: quanto sono in grado i fondi, che rendono mediamente il 2,3%, di sostenere un aumento del costo del denaro di 4 punti? Quattro punti sul totale del patrimonio: se oggi l’indebitamento è del 5% vuol dire che il rendimento va a zero. Ed è complicatissimo, perché quando il rendimento va a zero le banche non rifinanziano più e allora non si hanno più i flussi per servire il debito”, ha commentato Emanuele Caniggia, Dea Capital real estate sgr, che è intervenuto nel corso dell’evento, ricordando però che questa non è la loro situazione visto che loro hanno 13 miliardi e un indebitamento di 2.
Asset allocation
“Nel nostro rapporto abbiamo registrato una variazione del peso dei vari comparti a livello di asset allocation del patrimonio gestito italiano, con una crescita del residenziale, della logistica, degli uffici e del commerciale”, ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.
In particolare, gli acquisti nel corso dell’anno sono stati 4 miliardi di euro (in diminuzione di oltre il 23% rispetto all’anno precedente) a fronte di 3,6 miliardi di euro di dismissioni (in crescita di 3,2 punti percentuali rispetto al 2021)”.
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Le indicazioni delle sgr italiane
Dalle indicazioni che Scenari Immobiliari ha raccolto tra le sgr che hanno partecipato alla realizzazione dello studio, è emerso che le prospettive per il 2023 si orientano verso un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. “A livello di fatturato complessivo delle sgr italiane, siamo intorno a un valore di oltre 400 milioni di euro nel 2022, con circa 1.100 addetti, mentre il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 1,9 miliardi di euro”, ha commentato Zirnstein, aggiungendo che “nell’ambito delle acquisizioni risulta in crescita l’interesse per il residenziale (+4,6%), il retail (+3%), e gli uffici (+ 10 punti percentuali)”.
