Il “possesso mediato” degli immobili locati non consente di affermare che vi sia conservazione della “detenzione materiale e diretta” degli immobili
In caso di decesso dell’avente diritto, l’erede subentra al de cuius nelle quote di detrazione da questo non ancora fruite, purché mantenga la detenzione materiale e diretta del bene
Cosa accade se si subentra per eredità nella proprietà di un immobile il cui proprietario aveva eseguito dei lavori di recupero edilizio fruendo di alcuni bonus e agevolazioni fiscali?
Con una recente pronuncia, la Commissione Tributaria del Piemonte affronta questo tema.
Bonus edilizi e successione: il principio generale
Come chiarito dall’Agenzia delle entrate, n. 213 del 2023 in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.
In linea di principio, in caso di decesso dell’avente diritto, l’erede subentra al de cuius nelle quote di detrazione da questo non ancora fruite, purché mantenga la detenzione materiale e diretta del bene.
La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.
Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali.
Analogamente, si ritiene che, in caso di decesso dell’erede che ha acquisito le quote di detrazione non fruite dal de cuius che ha sostenuto le spese agevolabili, le quote residue non si trasferiscano al successivo erede.
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Cosa accade se l’immobile è locato
Se l’immobile è locato a terzi si perde ogni diritto sui bonus in quanto viene meno il requisito essenziale del possesso o detenzione del bene, requisito che legittima la possibilità di portare le spese sostenute in detrazione.
Come spiegano i giudici, la locazione è quel contratto in forza del quale “una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Più in particolare, con l’instaurarsi del rapporto giuridico patrimoniale tra locatore e conduttore, o locatario, si assiste, oltre che ad una limitazione fisiologica delle modalità di impiego dell’oggetto in capo al primo, anche ad una momentanea scissione tra potere astratto sulla res, discendente direttamente dal diritto di proprietà, e potere di fatto sulla stessa.
Tuttavia, anche se il titolare della cosa locata (anche quando ha ricevuto la cosa locata in eredità) risulta proprietario legittimo di quest’ultima e, peraltro, possessore “mediato” della stessa, questa circostanza non è sufficiente a garantire il requisito della detenzione diretta e materiale dell’immobile come richiesta dalla normativa fiscale.
Conservare il “possesso mediato” sui beni locati caduti in successione, non consente di ritenere integrata la condizioni prevista dalla norma, che subordina il diritto a godere delle detrazioni fiscali per il recupero edilizio al mantenimento del possesso e alla detenzione materiale diretta degli stessi.
Si esclude il beneficio della detrazione se gli eredi, pur mantenendo il “possesso mediato” sugli immobili ricevuti in successione, non possono più disporre degli stessi in modo “materiale e diretto” in quanto tenuti ad adempiere ad un obbligo contrattualmente vincolante (come lo è la locazione) da loro assunto nei confronti di terzi.
La norma fiscale ha chiaramente inteso limitare il beneficio della detrazione fiscale per i lavori realizzati nelle parti comuni dell’edificio ai soli detentori “materiali e diretti” del bene, in ipotesi il contribuente ove avesse avuto oltre la proprietà anche la residenza nell’abitazione.
