Negli ultimi mesi si è molto discusso di un possibile “nuovo condono edilizio” in Italia. Ma cosa c’è di reale e cosa è ancora in fase di proposta? Per i risparmiatori — per i quali l’immobile spesso rappresenta il principale investimento familiare — è importante capire le norme, i limiti e le scadenze coinvolte.
Nuovo condono edilizio: cosa c’è di vero e cosa è ancora dibattito politico
La norma di riferimento più recente è il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come Decreto Salva Casa, convertito con modificazioni nella Legge 24 luglio 2024, n. 105 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale) che ha introdotto modifiche significative alla disciplina della sanatoria edilizia nel Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
Il Decreto Salva Casa e la Legge 105/2024: il nuovo quadro normativo
Contrariamente alle campagne di condono del passato (Condono 1985, 1994 e 2003), questa legge non estende una amnistia generalizzata a tutte le violazioni edilizie, ma semplifica e amplia la possibilità di sanare difformità minori e irregolarità formali, soprattutto quelle che bloccano compravendite, mutui e trasferimenti immobiliari.
Non è un condono generale: le differenze rispetto ai condoni del passato
Il Salva Casa ha introdotto l’articolo 36-bis al DPR 380/2001, che consente di ottenere permessi in sanatoria anche quando vi sono difformità parziali rispetto ai titoli edilizi originari (es. variazioni interne, spostamenti di tramezzi, aperture), purché l’immobile sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda.
Questa norma attenua la cosiddetta “doppia conformità” (prima richiesta sia rispetto alla normativa vigente all’epoca della realizzazione sia rispetto a quella attuale), che spesso rendeva impossibile la regolarizzazione di irregolarità minori.
Sanatoria edilizia semplificata: l’articolo 36-bis e la fine della doppia conformità
Non è prevista una scadenza generale di fine periodo per l’accesso alla sanatoria ai sensi della Legge 105/2024; tuttavia, la norma si applica solo alle difformità già esistenti al momento dell’entrata in vigore (24 maggio 2024) e non vale per abusi realizzati dopo quella data.
A partire dal 24 maggio 2025, i Comuni devono adottare la modulistica edilizia unificata nazionale aggiornata al Salva Casa per prassi amministrative coerenti a livello territoriale.
Scadenze e limiti temporali: quando è possibile presentare la sanatoria
Per abusi totali (opere realizzate senza titolo o in totale difformità), l’articolo 31, comma 3 del DPR 380/2001 — richiamato dal nuovo regime — stabilisce che la domanda di sanatoria può essere presentata entro 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, pena l’acquisizione gratuita dell’area al patrimonio comunale.
Abusi edilizi totali e ordini di demolizione: cosa prevede la legge
Da ultimo, lo scorso 4 dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri ha approvato un Disegno di Legge Delega per un nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, con l’obiettivo di semplificare ulteriormente l’intero sistema, ridurre le frammentazioni regionali e introdurre procedure più rapide (es. silenzio-assenso nei procedimenti edilizi), oltre a norme per trattare abusi storici commessi prima del 1° settembre 1967. Il Governo ha 12 mesi di tempo dall’approvazione della legge delega per emanare i decreti legislativi attuativi.
Condono edilizio e Legge di Bilancio 2026: cosa è possibile e cosa no
Sempre nella Legge di Bilancio 2026 sono stati presentati emendamenti che mirano a riaprire termini per una sorta di condono anche per abusi antecedenti, come quelli della stagione del condono del 2003, con scadenze ipotizzate al 31 marzo 2026. Non si tratta ancora di una norma definitiva, ma è un elemento vivo nel dibattito parlamentare.
Alla luce di questo quadro normativo, cerchiamo di sintetizzare alcuni suggerimenti per i risparmiatori che possiedono immobili o hanno intenzione di acquistarli.
Casa e sanatoria: cosa devono fare oggi proprietari e acquirenti
Innanzitutto, è fondamentale verificare sempre lo stato di legittimità dell’immobile: un’abitazione con difformità non sanate può valere meno o risultare difficile da vendere o ipotecare. In questo senso l’auspicio è che i mediatori siano sempre più professionali anche per la verifica di tali aspetti e che si inizi a instaurare una cultura, diffusa in moltissimi paesi europei, di un acquisto “assistito professionalmente” in cui sia il notaio, l’agente immobiliare, l’avvocato e il tecnico incaricato dall’acquirente svolgano una verifica preliminare adeguata, tale da consentire un investimento in sicurezza.
Alla luce delle risultanze delle verifiche, i tecnici forniranno poi una prospettazione precisa delle eventuali difformità prima di acquistare e scoprire solo dopo cosa è necessario sanare: i costi di una sanatoria (sanzioni, oneri comunali, parcelle tecniche) possono incidere infatti molto significativamente sul rendimento dell’investimento e sulla possibilità di liquidarlo e smobilizzarlo.
Verifiche, costi e rischi: perché le difformità incidono sul valore degli immobili
Infine, è necessario non contare su un condono generalizzato: le proposte in manovra non sono ancora legge e, se approvate, avranno condizioni e limiti ben definiti. La mentalità che “prima o poi arriva sempre un condono” può generare scelte rischiose e perdite.
In sintesi, il quadro attuale non prevede un vero e proprio condono edilizio “a tappeto”, bensì una sanatoria edilizia semplificata attraverso la Legge 105/2024 (Salva Casa) che facilita la regolarizzazione di difformità minori. Il percorso normativo è ancora in evoluzione, con una possibile riforma organica in corso e proposte di ampliamento nella Legge di Bilancio 2026.
Per i risparmiatori, l’obiettivo resta lo stesso: tutela del valore degli immobili, certezza normativa e decisioni di investimento informate.
La casa continua a essere un pilastro del patrimonio delle famiglie italiane. Proprio per questo, ogni intervento legislativo in materia edilizia va letto con attenzione, evitando slogan e affidandosi a valutazioni tecniche e finanziarie solide.
