L’erede che intende usucapire per intero un bene in comproprietà deve provare di aver agito con la chiara volontà di possedere l’immobile quale pieno ed esclusivo proprietario
Con una recente ordinanza, n. 21695 del 2024, la Corte di Cassazione si è pronunciata in merito ad una controversia relativa alla possibilità da parte di un erede di usucapire le quote degli altri coeredi di un terreno in comunione.
Più in particolare, la vicenda giudiziale, approdata in Cassazione, prende avvio da una lite tra due sorelle concernente l’accertamento dell’eventuale intervenuta usucapione della proprietà esclusiva di terreni cointestati.
In che modo è possibile usucapire un bene in comproprietà?
Ad avviso della Corte:
Il coerede che, dopo la morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso.
A tal fine, il coerede che intende usucapire, che già possiede animo proprio ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus, risultando a tal fine insufficiente l’astensione degli altri partecipanti dall’uso della cosa comune.
Dunque, osservano i giudici della Corte, ai fini dell’usucapione non basta che il coerede abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che gli altri coeredi si siano astenuti da analoghe attività. In questo caso, infatti sussiste la presunzione iuris tantum che detto erede abbia agito nella qualità di erede e abbia operato anche nell’interesse anche degli altri coeredi.
Ad esempio, la circostanza che il terreno sia coltivato solo da un coerede non integra nessun diritto ai fini dell’usucapione, in quanto: la coltivazione del terreno costituisce attività materiale che non esprime in modo inequivocabile l’intento del coltivatore di possedere uti dominus, ove non accompagnata da univoci elementi indiziari da cui sia possibile dedurre l’esercizio di una signoria di fatto sul bene.
L’usucapione pertanto non si verifica se sono stati compiuti solo meri atti di gestione del bene, tollerati dagli altri coeredi o, diversamente, atti che comportano il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il godimento della cosa comune
Serve dunque qualcosa in più: i meri atti di gestione, come la coltivazione dei terreni, non costituiscono infatti manifestazione del possesso esclusivo del possesso da parte del coerede.
In questo senso nel caso di eredità condivisa, posto che i coeredi sono compossessori, ai fini dell’usucapione occorre dimostrare:
- il possesso ad excludendum
- il godimento del bene che sia incompatibile con l’uso da parte degli altri coeredi
- l’evidente volontà di possederlo come proprietario (uti dominus) e non come comproprietario (uti condominus).
Questo principio è inoltre confermato anche da precedente Cassazione (sentenza n. 17141, del 2022) laddove, è stato stabilito che “il comproprietario pro indiviso che pretenda di aver usucapito il bene deve dimostrare, non solo di averne goduto in via d’esclusività (il che non è incompatibile con la propria posizione di titolare quotista, il quale può fruire anche di tutte le utilità del bene, ove gli altri comproprietari non dissentano e non rivendichino, a loro volta concorrente fruizione), ma di averlo fatto escludendo gli altri comproprietari, cioè apertamente contrastando il loro comune diritto, così da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Usucapione: di cosa si tratta?
Ciò chiarito, è bene spendere alcune parole sull’istituto dell’usucapione per metterne in evidenza i tratti essenziali.
In linea generale, si osserva che l’usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario per effetto di un possesso continuato, pacifico e ininterrotto di un bene che si protrae per un tempo previsto dalla legge.
Nel caso di beni immobili il tempo previsto è di venti anni. Se si tratta invece di un bene mobile per l’usucapione devono trascorrere 10 anni.
Per l’usucapione di un bene immobile è necessario integrare alcune condizioni. A tal riguardo:
- È necessario il possesso effettivo, prolungato e continuo del bene, da cui discende anche una gestione concreta del soggetto che intende usucapire, il quale deve comportarsi alla stregua di un proprietario
- È necessario possedere in modo ininterrotto per il periodo stabilito dalla legge e in buona fede, vale a dire senza esercitare violenza o intimidazione
- È necessario che il possesso sia visibile e notorio a terzi
Quando si interrompe l’usucapione?
Sono diverse le circostanze che possono determinare l’interruzione dell’usucapione. Ad esempio:
- perdere il possesso del bene per oltre un anno
- essere destinatari di un’azione giudiziaria con cui un terzo rivendica un diritto sul bene
- il proprietario esercita nuovamente un possesso fisico sul bene fino a quel momento in uso al possessore.
Come dimostrare l’usucapione?
I mezzi di prova più comunemente utilizzati per dimostrare l’usucapione sono di natura testimoniale e documentale.
