Una ricerca di Blackrock ha mostrato che i Reit sono la seconda classe di attività con la migliore performance dopo le azioni statunitensi su base annua negli ultimi 10 anni
La caratteristica dell’immobiliare è di essere un’asset class “ibrida”, che combina la sicurezza delle obbligazioni con il potenziale di rialzo delle azioni
Intervista a Jonathan Elkington, chief operating officer of Co Investment Real Estate di Alvarium Investments
Di tutto questo, We Wealth ne ha parlato con Jonathan Elkington, chief operating officer of Co Investment Real Estate di Alvarium Investments.
Elkington, il cambiamento continuo è nella natura dei cicli economici. Alla luce degli ultimi eventi economici e politici globali, come ha reagito il mondo immobiliare?
La famosa citazione “il cambiamento è l’unica costante” è effettivamente vera. Tuttavia, sono proprio questi cambiamenti e questi cicli a creare opportunità e senza di essi i mercati ristagnerebbero. Guardando indietro non solo all’inizio della pandemia, ma all’inizio di questo secolo, sono molteplici gli eventi politici ed economici globali che hanno plasmato il mondo di oggi. Gli esempi includono il crollo delle dot com nei primi anni 2000, gli attacchi dell’11 settembre, la GFC nel 2008//09, i successivi drammatici tagli dei tassi di interesse, lo stimolo fiscale senza precedenti, il voto sulla Brexit, naturalmente la pandemia da covid-19 e ora una guerra in Europa. Attraverso tutti questi cambiamenti e sfide, l’immobiliare si è dimostrato una classe di attività resiliente. Infatti, una recente ricerca di Blackrock ha mostrato che i Reit sono la seconda classe di attività con la migliore performance dopo le azioni statunitensi su base annua negli ultimi 10 anni. Guardando al futuro, ci saranno indubbiamente ulteriori sfide sia previste che impreviste, ma secondo noi l’immobiliare rimarrà ben posizionato come asset class e dovrebbe avere un posto significativo in qualsiasi portafoglio di investimento.
In questo contesto di mercato, che strategia suggerisce di adottare in ottica di investimento immobiliare? Incrementare, diminuire o tenere un atteggiamento di “wait and see”?
Mentre cerchiamo di entrare in un nuovo ciclo economico, c’è ovviamente un alto livello di incertezza. In questi momenti gli investitori tradizionalmente guardano ai beni “rifugio” come l’oro e i titoli di stato. Tuttavia, la caratteristica unica dell’immobiliare come asset class “ibrida” che combina la sicurezza delle obbligazioni con il potenziale di rialzo delle azioni non dovrebbe essere trascurata. Naturalmente, all’interno dello spazio immobiliare ci sono molteplici sotto-settori che sono soggetti alle proprie variabili causate da eventi macro e micro economici e quindi la selezione degli asset è fondamentale. Questi vari sotto-settori permettono agli investitori di scegliere le strategie appropriate quando necessario ed è nell’identificazione di queste strategie o “temi” che Alvarium è specializzata. Con la giusta strategia, il settore immobiliare continua a offrire interessanti opportunità d’investimento e può fornire interessanti rendimenti corretti per il rischio all’interno di un portafoglio d’investimento più ampio.
Rispetto ad altre tipologie di asset class, si sta affermando il format del co-investimento diretto: in cosa consiste e quali sono i vantaggi (ma anche i rischi) di questa forma di investimento? A chi si rivolge e che tipo di rendimento potrebbe offrire?
Questa è un’altra caratteristica irresistibile dell’immobiliare e non è qualcosa che si trova comunemente in altre asset class. In sostanza, il co-investimento diretto è una forma di partnership intrapresa tra gli investitori e uno specifico sviluppatore o asset manager in relazione a uno specifico progetto o strategia. A differenza di un fondo, in cui gli investitori non hanno visibilità sulle attività effettive in cui il loro investimento sarà alla fine distribuito, il co-investimento diretto è un metodo tangibile di investimento in cui gli investitori hanno piena trasparenza sui progetti che stanno finanziando. Probabilmente, uno svantaggio di questa strategia è la mancanza di diversificazione, dato che ogni investimento è di solito a sé. Tuttavia, questo può essere mitigato impiegando il capitale in una serie di progetti individuali. Tipicamente, gli investitori in tali progetti sono individui con un alto patrimonio netto e family office, diversamente quindi dalle istituzioni finanziarie, anche se questo non è sempre il caso. In termini di rendimenti, questo dipende molto da quale sia l’investimento sottostante. Ad esempio, all’interno del portafoglio Alvarium di co-investimenti diretti tramite i nostri partner di joint venture, abbiamo visto rendimenti ben superiori al 20% Irr da investimenti strategici su terreni e rendimenti annuali cash-on-cash di circa il 7% da attività core plus.
In un’ottica di lungo periodo, è opportuno diversificare le asset class in portafoglio: dove e in quali settori conviene investire?
La diversificazione è sempre consigliabile e l’immobiliare dovrebbe senza dubbio figurare in qualsiasi portafoglio ben equilibrato. Tuttavia, il real estate è composto da molti sottosettori e la diversificazione e la selezione degli asset giocano un ruolo importante. I pro e i contro di ogni sottosettore varieranno nel tempo man mano che ci muoviamo attraverso i cicli economici, ma una costante in ogni strategia di investimento immobiliare sarà quella di guardare ai fondamentali del mercato. A questo punto del ciclo, è nostra opinione che i migliori rendimenti aggiustati per il rischio si possano ottenere nei mercati di Stati Uniti, Regno Unito e Germania, in particolare nel settore residenziale e in tutto lo stock di capitale, cioè sia debito che azioni. Vediamo anche un potenziale nel settore immobiliare emergente delle scienze della vita e della tecnologia e anche in quello delle case di riposo e di cura come risultato dei cambiamenti demografici in questi paesi.
