Non basta più puntare sulla rivalutazione dell’immobile. Oggi gli investitori cercano soprattutto redditi stabili, garanzie solide e operazioni selezionate con attenzione. In un contesto caratterizzato da maggiore selettività e da un crescente interesse per il real estate private debt, anche il private wealth sta ripensando il modo di costruire i portafogli immobiliari.
Ne abbiamo parlato con Matteo Broggi, Head of Fundraising & IR di Yeldo, per capire come stanno evolvendo le strategie di investimento, quali sono oggi le asset class più interessanti e quali fattori fanno davvero la differenza nella scelta di un’operazione immobiliare.
Investimenti immobiliari: come rendere bancabile un single deal
Broggi, Yeldo parla spesso di “rendere bancabile” l’investimento diretto nell’immobiliare. Cosa significa concretamente e come consentite agli investitori del private wealth di accedere a single deal normalmente riservati agli istituzionali?
“Rendere bancabile” significa trasformare un’esposizione immobiliare reale in uno strumento finanziario: è il ponte tra il mondo reale (l’immobile) e quello bancario (il dossier titoli).
Il modello di Yeldo dà accesso diretto a investimenti immobiliari istituzionali tramite la propria piattaforma digitale che consente di scegliere operazione per operazione. Nel formato deal-by-deal, l’investitore seleziona singole operazioni all’interno di una gamma di opportunità private e off-market, tutte originate e verificate dai professionisti del team di Yeldo. Qui sta il nodo cruciale, perché approccio single deal e diversificazione potrebbero apparire in contrasto.
Yeldo supera questa apparente contraddizione operando su tre direttrici.
La prima è la selezione granulare e la diversificazione puntuale: soglie d’ingresso molto inferiori ai canali tradizionali permettono di parcellizzare il capitale su più asset, con opportunità che spaziano per segmenti, geografie e strutture finanziarie, dal debito senior al mezzanino, con diverse scadenze e parametri LTV (acronimo di loan-to-value, ossia il rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore dell’immobile posto a garanzia del prestito, ndr)
La seconda riguarda il veicolo finanziario: è la cartolarizzazione in strumento bancabile a consentire il frazionamento dei ticket. Senza questa architettura, l’accesso a deal istituzionali comporterebbe concentrazioni di rischio insostenibili per il privato. La bancabilità è quindi la precondizione strutturale di una corretta allocazione del rischio.
La terza direttrice è rappresentata da soluzioni collettive per una gestione delegata: accanto alla scelta deal-by-deal sono disponibili fondi e portafogli diversificati (Step – Short Term Portfolio), che permettono di investire in un paniere già bilanciato, affidando selezione e gestione al team di Yeldo.
Piattaforma Yeldo: accesso digitale a real estate e private debt
Come si accede concretamente a queste opportunità e quale ruolo svolgono la piattaforma Yeldo, advisor, private banker e family office?
L’accesso è interamente digitale e passa dalla nostra piattaforma. In pratica l’investitore professionale si registra e si autoqualifica come tale, accede al catalogo delle operazioni, esamina la documentazione (business plan, collaterale, struttura, profilo rischio-rendimento) e sottoscrive online con un ticket minimo da 100.000 euro o direttamente tramite bonifico o tramite banca con codice Isin. La piattaforma gestisce tutte le fasi operative: sottoscrizione, distribuzioni, rimborsi, rendicontazione e le eventuali finestre di liquidità sul secondario.
A monte, il ruolo di Yeldo è duplice. Da un lato è originator e advisor dell’operazione immobiliare: seleziona opportunità off-market, svolge la due diligence e finanzia solo circa il 3% dei deal esaminati, strutturando lo strumento finanziario. Dall’altro è il soggetto che confeziona tre linee di prodotto con profili diversi: single deals, Step e fondi.
Sul ruolo di advisor, private banker e family office, il punto chiave è che Yeldo si posiziona come infrastruttura B2B2C: distribuisce i prodotti digitalmente non solo agli investitori diretti ma anche agli intermediari. Concretamente questo permette al consulente o al banker di usare la piattaforma per allocare capitale dei clienti su un’asset class storicamente difficile da intermediare, costruendo una “tasca” diversificata dentro il portafoglio, con registrazione dell’investitore, rendicontazione e gestione della liquidità gestiti digitalmente.
Per il private banker il vantaggio è che, consentendo al cliente di sottoscrivere l’investimento tramite codice Isin, riesce a mantenere le masse gestite sotto la propria supervisione/gestione.
Per il family office il valore aggiunto è duplice: accesso a operazioni istituzionali con ticket frazionati e un interlocutore che coordina la selezione e il monitoraggio degli investimenti sui mercati privati, integrandosi con gli advisor legali, fiscali e strategici della famiglia. È proprio la strutturazione dell’operazione in uno strumento finanziario che rende tutto questo “bancabile” e quindi collocabile nei normali circuiti della consulenza patrimoniale.
Portafoglio immobiliare: dalla rivalutazione al reddito
Lei è quotidianamente a contatto con investitori istituzionali, family office e wealth manager. Negli ultimi anni com’è cambiato il modo di costruire un portafoglio immobiliare? Quali sono oggi le priorità rispetto al passato?
Vedo una continua ricerca di protezione del capitale da parte degli investitori, che puntano comunque a mantenere rendimenti intorno al 10% annuo. Alla radice c’è un cambiamento profondo: il passaggio da una logica di apprezzamento del capitale a una logica di reddito.
Per anni, con tassi bassi, il valore si creava soprattutto attraverso la rivalutazione dell’asset; oggi, con tassi ancora elevati, l’attenzione si è spostata sulla capacità di generare flussi di cassa stabili nel tempo. Nel 2026 saranno il reddito e la generazione di cassa a guidare la performance e molti operatori stanno rivedendo le strategie in questa direzione.
Da questa priorità discende una prima conseguenza: una maggiore diversificazione per asset class. Il portafoglio tradizionale era dominato dagli uffici — in Europa pesavano il 30-40% dei volumi prima del Covid — mentre oggi è il residenziale/living a essere diventato il primo comparto, per una questione di resilienza dell’asset class stessa. Proprio perché si cerca reddito stabile, il portafoglio moderno guarda a queste nicchie operative, spesso più resilienti, tanto quanto ai comparti storici.
La seconda conseguenza, diretta della ricerca di protezione, è l’ascesa del real estate private debt rispetto al private equity, che ha ormai conquistato una porzione stabile del portafoglio immobiliare di molti investitori.
L’investitore in equity si assume il rischio pieno e dipende dalla rivalutazione dell’asset e dall’exit; l’investitore in debito viene invece rimborsato prima, con l’equity che funge da cuscinetto per le perdite. Soprattutto, il rendimento del debito è contrattuale, a volte con cedola e con scadenze definite e protetto da garanzie reali, ad esempio un’ipoteca sull’immobile. In sostanza il debito trasforma l’investimento immobiliare da scommessa sull’apprezzamento a flusso di reddito protetto da collaterale: rendimenti più prevedibili e maggiore margine di sicurezza. È questo, oggi, a renderlo per molti investitori professionali privati la porta d’ingresso preferita all’asset class.
Il filo conduttore, in fondo, è uno solo: la priorità si è spostata dalla crescita del valore alla solidità e prevedibilità del reddito e ogni scelta, di comparto e di strumento, ne discende.
Real estate: cosa conta nella scelta di un’operazione
Cosa convince oggi un investitore a finanziare un’operazione immobiliare? Il rendimento resta il primo criterio di scelta oppure pesano sempre di più qualità dell’asset, sponsor e struttura dell’operazione?
La location resta sempre il metro di giudizio principale, soprattutto fra gli investitori professionali privati. Dopodiché, se si investe in private debt, sono fondamentali il pacchetto di garanzie e la posizione all’interno della capital stack (struttura del capitale) perché determinano il grado di rischio e di liquidità dell’investimento.
Non per ultimo, lo sponsor: chi ha esperienza e ha già chiuso molte operazioni sa come muoversi nel mercato, dispone di un network solido di collaboratori e partner e sa originare operazioni interessanti. È un lavoro fatto di persone e bisogna affidarsi a chi lo sa fare bene.
Real estate, i segmenti più interessanti per gli investitori
Quali segmenti del real estate italiano ed europeo attirano oggi il maggiore interesse degli investitori? E quali hanno perso attrattiva?
Tra i comparti con il vento in poppa metterei sicuramente il residenziale e il living in senso ampio (Pbsa, co-living e senior living), spinti da resilienza e dal forte squilibrio domanda-offerta. Il residenziale è ormai il primo settore immobiliare europeo e in Italia il living cresce a doppia cifra, con il Pbsa (purpose-built student accommodation) come segmento più vivace, spinto da una carenza persistente di posti letto nelle città universitarie.
L’hospitality è in continua crescita, sostenuta dalla solidità dei fondamentali, dalla forza dei flussi turistici e dalla qualità degli asset disponibili, soprattutto in Italia e nella penisola Iberica.
I data center sono il tema più dinamico e strutturale, trainati dalla domanda di potenza di calcolo legata all’AI: nelle classifiche prospettiche europee di PwC/Uli sono in testa insieme a nuove infrastrutture energetiche e student housing. È il comparto con la storia di crescita più chiara, ma anche il più specialistico e capital-intensive.
La logistica resta un pilastro: in Italia nel primo semestre 2026 ha sfiorato 1,2 miliardi di euro, il miglior risultato degli ultimi quattro anni con una crescita del 50% e un assorbimento degli spazi (take-up) che ha toccato livelli record. Attenzione però allo spostamento di preferenza: oggi l’interesse si concentra maggiormente sugli immobili industriali affittati a più conduttori (multi-let), piuttosto che su grandi hub logistici sviluppati in modo speculativo.
Ci sono hospitality di pregio e retail selettivo — prime high street e outlet, non retail secondario — oltre a nicchie difensive come healthcare/Rsa, dove in Italia i capitali continuano ad affluire.
Sul fronte opposto, il comparto uffici va guardato con selettività chirurgica: non è “morto”, ma funziona solo il prodotto prime. La domanda si concentra su asset Grade A e certificati Esg nei distretti centrali (flight-to-quality), mentre lo stock secondario e non riqualificabile resta poco liquido e a rischio.
In conclusione, in generale secondo me contano meno le “etichette” di asset class e più i fondamentali dentro ciascuna: location, qualità del conduttore, efficienza energetica, solidità dello sponsor e fattibilità del business plan. Con il differenziale di rendimento tra immobili e investimenti privi di rischio che si è ridotto, il margine di sicurezza è più sottile e la selezione conta più del comparto in sé. Ed è anche il motivo per cui una posizione a debito ben collateralizzata su un buon asset può essere preferibile all’equity sullo stesso immobile.
(Articolo tratto dal magazine n. 93 di luglio-agosto 2026 di We Wealth)
